原創 房小評 中國房評報道 2022-09-29 17:15 發表于北京

9月28日早上，人民币兌美元彙率跌破7.2關口，創造2008年2月份以來的新低。

對于借着美元債的房企而言，這會造成融資利率提升，美元債借新還舊更不可行。當天，地産股集體下跌。

據中指研究院數據，房企8月份非銀融資總額為632.5億元，其中海外債已經為0。

當前，房地産市場築底，銷售還未出現明顯回暖。旭輝控股董事局主席林中在近日給旭輝幹部的信中直言，公司走到了“需要義無反顧拼搏的時刻”：

三季度以來，民營房企的銷售處于同期水平的一半，行業整體去化率從過去的60%下降到現在的40%。“斷供潮〞讓多地政府事實上進一步收緊了監管資金的提取，導緻房企的流動性進一步承壓。

房企最為依賴的銷售回款仍然沒有明顯回升，而海外融資已經歸零，那麼當前能否從境内發債融資，是關系到房企生存狀況的一個重要指标。

可以發債的無疑是較為優質的房企，在融資現金流入的支持下，财務狀況比其他房企更多一重保障。

中指研究院統計，8月份隻有16家典型房企成功發行債券，其中民營企業隻有兩家，一是龍湖，二是濱江。

到了9月份，政策對優質民企的支持力度開始體現。繼龍湖成功發債之後，在人民銀行和交易商協會指導下，中債信用增進投資股份有限公司又為四家優質民企中票提供“全額無條件不可撤回連帶責任保證擔保”，期限均為三年：

美的置業發行10億元，發行利率3.33%；

新城控股發行10億元，發行利率3.28%；

碧桂園發行15億元，發行利率3.2%；

旭輝控股發行12億元，發行利率3.22%。

從這次發債可以看到，政策對于優質民企的支持力度在加大。

首先是利率較低。據中指研究院數據，8月份典型房企融資綜合平均利率3.82%。上述優質民企的發債利率均低于行業平均水平。

以碧桂園這一家企業的發債情況對比來看：

今年5月份，碧桂園作為“民企示範生”成功發行信用保護工具加持的公司債，發行規模5億元，票面利率4.5%。

這次碧桂園發行規模提高了10億元，利率下降了1.3個百分點。

這說明，碧桂園等優質民營房企獲得的融資支持力度在加大。

在當前市場環境下，這不僅是落地的融資優勢，更是一種積極信号。

從5月份，到9月份，還有未來，一旦成為政府眼中的優質民企，往往有機會享受到第一波政策利好的傾斜。

在2022年觀點博鳌房地産論壇上，就有一位房地産專家提出：“優先幫那些還站着的民營房企，避免他們倒下，比搶救那些已經躺平的房企更有意義。”

—保持兌付能力—

上述幾家民企，之所以成為民企的希望，能夠一次次享受到融資政策的支持，歸根結底在于一直保持着兌付、償債的能力。

比如新城控股今年8月份償付本息2億規模美元債之後，年内已無到期美元債。

2022年新城控股公開市場債務到期126億元，1-8月份已到期償還或提前償還金額達到103億元，秉持着償債的底線思維，繼續确保每筆債務到期償付。

碧桂園是标普眼中“最早開始積極減債的房地産企業之一”，保持着良好的信用狀況，獲得監管層、金融機構的認可和支持。自從去年下半年房地産融資收緊以來，碧桂園新增融資并未中斷，通過各種方法優化資金狀況。

在今年境外資本市場幾乎停滞的狀态下，碧桂園先後發行可轉債折合人民币33.68億元，配售新股折合人民币24.1億元。去年下半年至今，境内發行公司債及中票合計61億元、供應鍊ABS及ABN合計87億元。

碧桂園已經是為數不多還能夠進行全品種融資的民營房地産企業。

碧桂園一面積極融資，一面積極回購債券、兌付到期債務，向市場傳遞信心。

自7月14日發布公告至9月9日，碧桂園控股股東在二級市場累計購買近2.88億元公司債券。

今年内，碧桂園已經沒有境外美元優先票據到期，境内僅騰越兩筆可回售公司債共計40億元人民币。

碧桂園方面表示，公司已經做好了還款計劃和安排，并将根據市場情況考慮再融資等安排，進一步調整負債結構。

旭輝林中在内部信中也提出“要拼命而不認命” 。過去一年，在融資性現金流斷崖式下跌的情況下，旭輝始終努力償付每一筆債務。而事實上，行業整體各個方面的顯著收緊，客觀上導緻了旭輝賬面現金的大幅度下降。從目前的情況看，未來幾個月，旭輝的現金流将承受前所未有的挑戰。“公司走到了需要我們使出全力、上下一心、義無反顧拼搏的時刻。”

—保持交樓能力—

如果說民企在債券市場拼搏，是對投資者的責任，那麼在交付上的拼搏，則是民企對業主最核心的責任，也是關系到企業能否在行業立足的核心問題。

7月底，中央政治局會議首次提出“保交樓”，強調要穩定房地産市場，壓實地方政府責任，保交付、穩民生。于是以河南為代表的地方政府，積極出台政策，幫助出險項目纾困，推動複工。

而上述民企們在此之前，都已經把“交付”作為企業的首要任務。盡管面臨市場壓力，也從沒有在這場停工潮裡躺下。

林中在内部信中透露：面對行業的不确定性、一些企業選擇躺平和放棄……我們上下同心，排除萬難，一直堅持推進“保民生、保交付”。2022年的前3個季度，旭輝成功交付了4.7萬套房子。

在最艱難的日子裡，林中希望旭輝人牢記三點，其中第一點就是：絕不能辜負客戶的信任。“保民生、保交付”始終是旭輝過去、現在和末來最重要的事，公司的所有資源要優先向 “保交付” 傾斜，盡全力讓賣出去的每套房子，都保質保量地交到客戶手上。

美的置業的交付工作也如期完成。

上半年，美的置業如期交付38城，共計66個項目，超過3萬套房。其中3640套提前交付，2816套交付即交證，讓近10萬業主安心地住進了新家。

碧桂園則在今年上半年完成了房地産行業規模最大的交付——在214個城市，如約交付1070批次，交付超過25萬套房屋。

其中，四川、湖北、山東、甘肅、河北等地的多個碧桂園項目，實現了 “交房即交證”，以實際行動保障購房者利益，增強買房人在房地産谷底中的信心。

值得一提的是，近期中華全國工商業聯合會發布2022中國民營企業500強報告，其中碧桂園控股有限公司位居榜單第7位，并以617.70億元納稅額，位列2021年中國民企納稅榜前三，排在前面的是萬科與華為。

據了解，碧桂園自從2018年以來，已經連續4年納稅額超過600億元。

作為行業龍頭，碧桂園在市場谷底仍然保持着領先行業的納稅與交付能力，不僅給了業主們置業安全感，更表現出了民企龍頭在市場谷底時期的經營韌性。

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