最近寫了高新區的幾個新盤去化，就繼續寫一篇，高新區的闆塊分析，由于相關内容也比較多，這次就從幾個點切入看看。

說到福州高新區很容易聯想到閩侯南嶼一帶，不過從官方的介紹來看：

1991年，福州高新區成功獲批全國首批國家級高新區。福州高新區實行“一區多園”的管理模式，下轄海西高新技術産業園、生物醫藥和機電産業園以及洪山、倉山、馬尾和福州軟件園等6個園區，并于2013年7月開始托管閩侯縣南嶼鎮和上街鎮5個村，整合後的福州高新區總面積約193.07平方公裡（其中規劃建設面積約66平方公裡）。

分析：對于高新區的由來，從規劃來看，并不是目前認知上的南嶼一帶，而是包括倉山、馬尾等多個園區，2013年的時候才正式托管閩侯南嶼鎮和上街鎮的5個村。當然今天要聊的也是平常所共識的閩侯高新區。

對于閩侯高新區，由于處于福州郊區，很容易在買房過程中，被拿來與其他幾個單價或者地段接近的闆塊做對比參照。目前比較容易關聯的應該就屬馬尾、三江口、帝封江等。

馬尾區：福州的老五區之一，由于被鼓山隔斷，導緻進出城區的距離被拉長，加上一直不是政策加持的地方，雖然前7年的房價也一度和福州二環外的幾個闆塊接近，不過這3年的樓市冷淡期，下滑幅度巨大，而且就算今年放開落戶，區域依然沒有任何顯著改變。目前區域最大的預期在于，地鐵2号線東延線已經落地，不過預計開通時間是2027年，時間依然漫長。

三江口：福州前幾年開發的闆塊，作為東進南下的橋梁，被泰禾拖累了一段時間，目前區域也劃片了幾個片區，樟岚區域靠着清華附中做到了較高去化，梁厝主打雙地鐵交彙站，清富片區目前最慘淡，滞銷嚴重。對于闆塊而言，雖然也規劃了不少市政配建項目，但是從整體規劃看，更像是被定位成福州的接待中心，未來區域的城市界面可能會不錯，但是留住人口的動力目前并不大。

帝封江：地處南三環外，這兩年的開盤多次刷屏福州購房圈，近期新盤開出了低于2w的均價，對于同價位的郊區闆塊，打擊力度還是不小。雖然有地鐵線路交彙，但是除了濱海快線外，另外兩條地鐵線路都屬于末站，進出并不算方便。由于闆塊僅僅被兩個房企開發，所賦予的壓力較大，加上其中一個房企目前處于緊急狀态，未來區域的商業配套是否能成型，可以說有很大不确定性。

高新區：地處閩侯南嶼鎮和上街個别村落，區域建設不少辦公大樓，吸引高新企業入駐。雖然地處閩侯縣，但是距離市區較近，同時由于區域不限購加上首付20%，吸引了不少投資客和外溢剛需。

區域目前除了北側一小部分有二号線加持外，南嶼一帶都沒有地鐵，雖然近期有傳言地鐵預期，但是站點依然不多，覆蓋範圍也有限，加上落地的周期，短時間内區域的出行依然沒有太大優勢。對比上述區域，還有個繞不過的話題就是目前高新區并沒有劃區，戶口問題還是沒有解決。

對于郊區的購房者，來聊一個居住幸福感的話題。對于居住幸福感而言，個人感知上，主要在日常工作出行開銷、區域融入度、生活配套完善度。為何會說高新區的居住幸福感更佳？

工作出行開銷：高新區地鐵加持度不高，不過不同點在于，對于不少購房者而言可以選擇在高新區或者金山辦公。對比與帝封江和三江口，雖然地鐵線路較多，但是這兩大區域從目前規劃看，未來的工作出行還是需要靠地鐵，雖然地鐵縮短城市生活圈，但是從幸福感來說，依然不抵房子就在工作圈内。

區域融入度：這是一個比較有意思的點，對于高新區而言，吸引了不少外地剛需外溢，尤其以工薪階層為主。相比于福州老城區而言，“老福州”這個梗也是揮之不去的障礙，動不動出現的拆遷戶和福州話，讓外地入榕打拼的購房者，很難找到認同和融入感。所以在一個新型闆塊，大家可以用平等的姿态共同生活，整體的融入度更佳。

生活配套完善度：對于生活配套而言，目前高新區在商業上已經有正榮财富中心、信通中心等，近期也即将開業高新區萬達，相比較其他三個區域，商業上更優。最近也對教育做了一定的政策優化，從整體的生活配套上，區域也基本已經落地成型。

雖然高新區現在比較火熱，吸引了不少購房者，不同于前幾年的新盤，在産品定位上還有彈性，對于近年的高新區樓盤而言，有個比較明顯的隐患：同質化的剛需産品定位。

區域近年開出的：融創未來海、融僑譽江、國貿九溪原、中海觀瀾府、國貿學原、福晟印江南等。

全部清一色定位高層住宅，容積率都不低，在戶型上以大量的100平以下小戶型為主。不少以端頭89-95，中戶68-78，做連廊産品，在梯戶比，3梯6戶，2梯5戶也是比較常見。

對比市區的闆塊而言，低于80以下戶型樓盤并不算多，大部分連廊産品基本以端頭110-125，中戶89-99為主，個别設計130以上的兩梯兩戶小高層。

當然從目前區域的購買力分化也确實如此定位更好去化，不過對于購房者而言，區域大面積新盤都以同質化剛需産品做定位，未來的天花闆也一定程度被限制。同時在居住舒适度上，小戶型高層住宅，所帶來的就是人口密度的增加，也較大程度影響了未來的項目保值。

對于高新區而言，要發展肯定需要引入大量的高新企業，帶動區域的人口流入。由于個人從事的行業比較貼合，從目前整個福州的就業圈來說，都不算太好，依然還是以前十年的幾個老牌傳統企業做主打，但是傳統行業受到市場份額收縮和外部沖擊都是不可避免的。

近年福州除了高新區，又在長樂打造了濱海新城，加上福州新打造的CBD區域，可以說福州的辦公區域分布也比較淩亂。當然對比與園區的分散，更差的環境在于外來企業的引入，雖然近期高新區也有騰訊雲入駐的消息，但是實際情況也僅僅是挂個牌。

如果在未來依然不加大力度吸引外來企業，對于高新區的發展也将呈現較大阻礙。當然對于這個問題，影響的不僅僅是高新區，福州目前大部分闆塊都存在同樣的問題，雖然規劃都很豐滿，但是規劃出來的一座座CBD，如果沒有人入駐，也将是一片空樓。

對于高新區而言，對于不少購房者的吸引力确實不錯，自身的優勢以及預期也是比較明顯，加上區域的人口總量也明顯高于其他郊區闆塊，相對的居住幸福感也更強。

對于購房者而言，依然需要考慮自身的生活圈，畢竟長距離的出行，對于高新區不少區域而言，短時間内還是比較不方便。

對于投資客而言，區域目前同質化産品嚴重，未來市場的稀缺性和天花闆都要更深入思考。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!