綜合用地如果面臨征收或者收回，補償标準是什麼？綜合性用地的性質到底是屬于工業還是屬于住宅商業？江西吉安某企業占地20多畝，土地證上寫的是綜合用地，現在遇到征收，補償的标準相關部門說必須按照工業的标準。那麼，工業用地和綜合用地到底有什麼區别呢？差别在哪裡？

其實是有一些建築是偏住宅的性質，這類問題其實有好幾種方向可以解決。尤其在前些年，對于土地的規劃性質定性，有些地方執行得不是特别到位，再加上當初的标準也不是特别嚴格，人們的法制觀念也不是特别強，所以導緻很多土地的認定模棱兩可。有很多前期尤其老的土地證在土地用途方面有很多不同的叫法，比如說工廠用地、庫房用地都是比較常見的。還有一些叫交通用地、交管用地、綜合用地、混合用地、辦公樓等等，叫法确實不一樣，也不太正規，因為按照國土部門制定的建設用地分類标準，上面是有嚴格的分類。

但是，在前幾年确實有的地方執行不到位，遺留下來很多問題，所以這類案子有很多方向可以走。

一類是綜合用地，也是最常見的一類。綜合用地一般指的是商住綜合，包括現在都還有這種商住綜合用地。現在的綜合用地泛指的一般就是最多的、最常見的一類是商住綜合。綜合用地其實補償的标準也比較簡單，按照590号令《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，可以按照周邊類似商品房的市場價格。比如說住宅的，參照住宅。商業的，參照商業，比較簡單。綜合用地的第一類的标準，也是最常見的一類。

另外一類有的是工廠和住宅綜合，比如說有部分住宅用地特别是在郊區和農村地區、城中村地區有很多這種作坊性質的工廠。在辦理土地證的時候，本身就有一部分的住宅，再加上一部分的工廠，所以很多就把工廠和住宅都放在一起。很多原來經營的範圍是商業為主，比如倉儲、商業經營這樣的為主，純工業的很少，幾乎沒有和住宅放到一起作為綜合用地。

因為工業和工業的土地是不允許作為居住用地來用，很多年前都有這樣的規定，所以，相關的國土部門也不會把工業用地和住宅這樣的結合。一旦出現了住宅，那麼極有可能是商住綜合用地，有可能是商住用地。在江西其實我們辦理過很多這樣的案例，明明上面有住宅，還有好幾棟住宅房。土地證上寫的是綜合，相關的部門就說是工業綜合，肯定是不對的。

我們律師通過調查取證，找到了土地出讓時的土地利用總體規劃。企業當時是九幾年出讓的，律師找到了當時出讓之前的土地規劃圖。土地出讓的時候，國土部門肯定會按照土地利用總體規劃進行的。當時的規劃這塊地是商住綜合，所以，找到該資料之後相關的部門也就不再争論了。

這類案件的另外一個解決方向是綜合用地有可能出現在工業和倉儲類工業之間的這種綜合，但是很少見，所以，大部分都是商住綜合。所以出現了這樣的情況，如何來判斷呢？如何來判斷到底是怎樣的綜合呢？一定要找曆史上的一些資料，比如說土地出讓合同或者有的是國企，通過國企改制轉讓來的，看一下老國企當時是怎麼規劃以及轉讓的。

土地轉讓很多在轉讓的時候就是以商業轉讓，因為商業可以賣個好價錢，可以更好地解決國有企業破産遺留問題，所以很多這種國企改制過程當中，就是按商住綜合來轉讓。各位企業主可以看一下之前的合同，如果是出讓的，看一下當時的規劃條件和土地利用總體規劃圖，然後再搜一下地籍資料。看一下地籍資料是怎麼認定的？一定要查曆史上的一些資料。

可以看一下稅務部門對這塊土地是按什麼性質去納稅的，比如說我們在甯波辦理過的案件，納稅的時候一直是按商業納的土地使用稅，但是征收的時候卻說是工業，所以，各位企業主如果真的遇到了類似的情況，一定要找專業的團隊先進行咨詢梳理。律師會根據法律規定、地方政策、相關部門的文件通知以及相關的案件判例等維護企業的合法權益。也可以向我們咨詢，政商糾紛當然要找北京楹庭律師。我們會根據法律法規規章的規定，以及地方政策規範性文件的規定、相關案例的規定，結合案件的一些事實證據給出詳細的法律意見，運用法律知識與主管部門協商談判，争取獲得公平、滿意地解決。

本文法律知識并不代表其法律建議，如遇同類問題應當具體分析。

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