關注并标星獨角Mall

更快洞察商業地産最前沿

━━━━━━

作者：貝塔

11月7日，福布斯中國富豪榜發布，退休的馬雲以2707.1億資産穩居榜首，馬化騰和許家印緊随其後。

讓人意外的是曾經的首富居然跌出了前10。一年資産縮水682.4億元的王健林位居14，成為本年度最“慘”富豪。

圖片來源：數據寶

而提起王健林，就不得不談到萬達廣場。

截止到2018年底，全國共有280座萬達廣場開業，除西藏、香港、澳門、台灣之外，萬達遍布全國，整個江蘇省更是達到了29座萬達廣場。

圖片來源：萬達官網

當然這麼多座萬達廣場的總業績也很亮眼，達到了376.5億。然而這個好看的業績卻經不起推敲。

兩百多座萬達廣場，達到十億以上業績的僅有7座，分别是上海五角萬達廣場、成都錦華萬達廣場、北京通州萬達廣場、南京建邺萬達廣場、鄭州二七萬達廣場、鄭州中原萬達廣場和重慶南坪萬達廣場。

而這7座廣場的業績就達到了162.13億，占總業績的43%，其他273座萬達廣場的平均業績僅約7800萬。

280座萬達廣場的總業績隻相當于3座北京SKP的業績。

圖片來源：排行榜123網

如此慘淡的業績，或許與萬達本身的運作模式不無關系。

1.多次轉型，終成商業新地标

從2000年萬達決定向商業地産進軍開始，萬達廣場已經走過了四代。

2001年-2003年，第一代萬達廣場：采用主力店 電影院 獨立商鋪的單店模式。

2004年-2006年，第二代萬達廣場：采用多主力店 獨立商鋪的組合店模式。

2006年-2011年，第三代萬達廣場：采用酒店 寫字樓 公寓 住宅 商業的城市綜合體模式。

2011年-至今，第四代萬達廣場：采用單體購物中心 創意休閑街區 體驗型娛樂中心 酒店集群 寫字樓的萬達城模式。

第一代和第二代萬達廣場雖然不算成功，卻給萬達積累了豐富的商業地産經驗。

萬達吸取教訓并且學習國外開發城市綜合體經驗，迅速推出了第三代萬達廣場，也在中國首次提出“城市綜合體”開發模式。

新穎的城市綜合體開發模式，避開競争激烈的一線城市，往商業匮乏的二三線城市發展的戰略，奠定了萬達成功的基礎。

萬達在商業地産領域迅速打開新局面。盡管萬達廣場在一線城市不算突出，卻迅速成長為二三線城市的新地标，二三線城市以擁有一座萬達廣場為榮。

2.訂單式地産模式，以售養租

萬達模式有一個核心要素——訂單式地産模式。

訂單地産是指地産商與品牌商家簽訂聯合拓展協議，也就是萬達廣場開到哪裡，這些品牌就跟着在哪裡開店，這意味着萬達不用再考慮招商問題，隻需要在開建前與商家協商清楚就可以了。

這個模式早期對品牌推廣有用，但随着商業競争愈發激烈，同質化嚴重等問題，很難維系下來。

畢竟小店還好，拓展成本低，但像主力店這樣拓展成本高的商鋪，在選址方面則會更加謹慎，而以萬達這樣的擴張速度，也很難有店鋪能完全跟上。

但萬達也不會隻依靠别人，不願意來，就自己開發。

萬達相繼成立了自己的影院、百貨、KTV等能承擔主力店的品牌。而為了彌補在家電行業的軟肋，2005年6月與國美簽訂了排他協議，聯手拓展家電線下市場。

圖片來源：新浪網

快速擴張還涉及另一個問題，即資金短缺。購物中心的回報周期長，回報率低，迅速拓展是很難承受下來。

這就體現了第三代萬達的優勢。萬達通過自有資金儲備和銀行貸款資金開發其第三代産品，然後以最快的速度将住宅、公寓、寫字樓、商業外街等部分出售，獲得銷售回款用來償還銀行貸款。

而核心部分的商業隻租不售，從而獲得長期穩定的租金收入，又可以對其他項目實行反哺。

這樣“以售養租，租賃結合”的模式，形成一個相對良性的循環，支持萬達持續擴張。

3.粗放型商業模式，重量不重質

有報道稱，一座标準的萬達廣場，從拿地到正式開業，通常僅需18個月。

而僅2018年一年，萬達廣場就新開了49家，差不多一個星期一家，這個速度是非常不可思議的，畢竟一座萬達廣場的體量并不小。

然而不止于此，萬達還準備利用10年時間建設1000家萬達廣場，覆蓋全國90%的城市。

也就是說，接下來每年萬達廣場新開的數量可能就有70多座。

然而專注于量，就忽略了質。在快速擴張的同時，萬達卻無法做到精細運營，以質取勝。

前期瘋狂拿地建廣場而忽視質量的粗放型商業模式，也導緻萬達租金回報率極低，280多座萬達廣場，真正拿得出手的，隻有上面提到的7座。

快速擴張也使得萬達負債一度高達4200億，甚至傳出王健林要從首富變成“首負”的謠言。當然，這種話聽聽就好，這個“首負”依舊是當年的中國首富。

‍‍來源：A股煉金師‍‍

萬達廣場選址有一個特點，拿地趨向于區域中心或者城市新區，當然這也與萬達廣場批量複制的模式有關，畢竟這裡的地價一般也比較便宜。

然後再通過自己的品牌号召力和運營能力帶動周邊發展，最後享受發展起來帶來的溢價。

這也導緻萬達處于一個尴尬局面，地區發展起來之後萬達商業的競争力就會直線下降，漸漸被其他強勢商場取代。

上個月筆者也是來到了廣州南沙區，重點觀察了位于這裡的萬達廣場。南沙萬達廣場是一個典型的第三代萬達廣場，是商場 步行街模式。

南沙萬達廣場并沒有與地鐵接駁，而是與地鐵隔了600多米，步行約10分鐘左右。

從地鐵站出來，能明顯感覺到這邊的人是真的很少。

已經到了中午，餐館裡也沒什麼人。

光看外立面，盡管一般，但筆者感覺萬達還是走了點心的。

整個商場一共6層（地上4層，低下2層），有萬達影院、永輝超市、優衣庫、李甯、星巴克、佰草集、卡西歐、自然醒、屈臣氏等品牌。

但盡管商鋪招的很滿，開業率很高，人卻很少。

位于正門右側外擺區的星巴克沒什麼人。

‍‍位于負一樓的永輝超市也隻有零零星星的幾個人，角落裡擺着很多購物車。‍‍

負二樓的停車場也是大面積空置。

甚至連餐飲區的人都不多。

‍‍位于頂樓的萬達影院也是慘淡，沒什麼人看電影。

廣場和步行街是直接相連的，步行街裡面也是沒什麼人。

不隻是南沙萬達廣場，筆者同事去的号稱廣州白雲區人氣第一的白雲萬達廣場也是人流一般，外擺區很多店鋪都關門轉讓。

萬達金街更是堪稱反面教材的典型，頻頻曝出大新聞。

圖片來源：百度搜索

盡管萬達模式引人争議，但是萬達套路卻不好走。

萬達能迅速擴張是有一個前提的，品牌效應，這不僅包含萬達自身的品牌，還包括它能吸引過來的品牌。

能迅速拿地也不僅僅是與政府關系好，一座耗時僅18個月的萬達廣場可以為一座城市帶來巨大的利好：

可觀的拿地轉讓費；完善城市基礎設施建設；促進商圈繁榮；成為城市新地标；提供大量就業機會......

很少有企業能做到像萬達這樣以量取勝，既遭人豔羨，又受人诟病。

不過筆者還是很佩服萬達的，在商場上走出了一條新道路，還在這條路上一家獨大。

你看好萬達模式嗎？

歡迎留言評論~

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!