【裁判要旨】

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議，當事人應當按照約定全面履行自己的義務；定金是雙方訂立主合同的債權擔保，給付定金一方拒絕訂立、履行主合同的，無權要求返還定金。

【基本案情】

青島某公司（下稱“被告”）開發建設青島XX項目，原告左某認購該項目住宅，簽訂《商品房認購書》并付清定金3萬元作為與被告于約定日期簽署《商品房買賣合同（預售）》的擔保，同時簽署前充分了解《商品房認購書》所涉項目相關信息的購房承諾書。原告未按《商品房認購書》約定簽署《商品房買賣合同（預售）》及付清房款，經被告催告，原告仍拒絕履行相關義務。原告主張，被告銷售人員謊稱協助辦理銀行假收入證明、未讓原告簽字前閱讀，誘導原告簽訂《商品房認購書》，被告未盡到告知義務且違反公平公正原則，為維護自身合法權益，要求被告退還購房預付款。

【裁判結果】

法院審理後認為：合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議，當事人應當按照約定全面履行自己的義務；定金是雙方訂立主合同的債權擔保，給付定金一方拒絕訂立、履行主合同的，無權要求返還定金。原告與被告簽訂《商品房認購書》是雙方真實意思表示，該合同合法有效予以确認；按照合同約定原告支付3萬元定金後，未于約定日期前簽署《商品房買賣合同（預售）》并付清房款，且經被告書面催告，原告仍拒絕履行相關義務，已構成違約，無權要求返還定金。法院據此駁回原告訴訟請求。

【典型意義】

預約合同，指約定于将來一定期限内訂立本約合同的合同。《民法典》第百九十五條規定：當事人約定在将來一定期限内訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。

商品房認購協議是典型的預約合同，當事人一方不履行認購協議中約定的訂立合同義務的，應當承擔預約合同的違約責任。預約合同違約的具體情形包括當事人明示拒絕訂立本約或以行動表示拒絕訂立本約、對未決條款惡意磋商以及對已決條款重啟磋商。發生違約時，預約合同對違約責任（包括違約金或定金）有約定時應當從其約定。認購協議中約定了定金擔保，給付定金方違約則無權要求返還定金，收受定金方違約則需雙倍返還定金。因此本案原告要求返還“購房預付款”的訴訟請求法院不予支持。

【業務啟示】

在拟定相關認購協議時，需要根據實際業務的目的，細化具體約定事項及相關的違約責任等。同時注意對繳付擔保一定數額的金錢作字眼的表述，不要表述為留置金、擔保金、訂約金、押金、訂金、誠意金等字眼。在簽訂“購房意向書”“預購書”“價格協定書”等預約協議時，如果對将來是否完全依約交易不能确定，可以明确約定該協議性質為預約，并約定雙方應當依照本協議另行簽訂房屋買賣合同。

房地産銷售是房地産開發的重要環節，本案給我們如下啟示：

1、認購環節，需對銷售人員加強相關風險培訓和管理，禁止銷售人員以“幫助客戶提供銀行假流水、假收入證明”等方式誘導客戶簽約，以避免客戶保存證據并引發本案類似糾紛；

2、客戶簽訂認購書時，需請客戶簽署商品房購房承諾書，明确了解認購項目的相關情況、了解認購書所涉相關信息；同時重點提示對客戶的責任條款，有條件的可以對簽約過程全程錄音錄像，以避免出現糾紛時認購書相關條款被認定為格式條款；

3、客戶認購後，如發生違約情形（包括但不限于逾期簽訂商品房買賣合同、逾期付款等），業務人員應當及時按照公司要求向客戶通過EMS郵寄催告函、解除通知書等，并保存回執單；

4、銷售人員在簽訂認購協議并收取定金後，不能在未簽訂《商品房買賣合同》的情況下向購房人收取全額房款。因為收取全額房款後，認購協議極可能被認定為本約合同，購房人可直接要求開發商以認購協議内容履行商品房買賣相關義務，認購協議未約定内容按相關法律法規或行業慣例執行，這将給開發商帶來極大的履約風險。

【法條速遞】

1、《中華人民共和國民法典》

第四百九十五條  當事人約定在将來一定期限内訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。

當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。

第五百八十六條  當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。

第五百八十七條  債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，緻使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，緻使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。

2、 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》（2020修正）

第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導緻商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當将定金返還買受人

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!