公寓租賃發展原因:一二線城市流動人口過多、房價過高我國公寓租賃需求日漸旺盛，主要有兩點原因:

1. 流動人口向一二線核心城市集聚，且平均年齡低、居留時間長，有租房需求。

1)假設以非戶籍人 口定義流動人口，我們發現，2005-2015 年十年間，一二線核心城市流動人口比例((常住人口-戶籍人口)/常住人口)進一步提升，十大核心城市流動人口比例從 24%升至 36%，其中，北上深 流動人口比例從 34%提升至 45%;

2)流動人口整體年齡偏小，2014 年平均年齡僅為 28.1 歲，積 蓄有限;

3)《中國流動人口發展報告(2016)》調查數據顯示，流動人口在當地的平均居住時間 為 56.9 個月，半數流動人口有意願繼續在流入地居住五年以上，其中上海、北京有長期居住意願 的比例均高于全國平均，分别為 67.4%、62.7%。

2. 一二線城市房價過高，已超月薪負荷，但租金相對較低，租房是大多數人解決住房問題的唯一選擇。

以購買 100 平米的房屋為例，根據我們測算，北上深需負擔的月供已高達平均工資的 180%，此外， 廈門、南京、杭州等地的月供也已接近甚至超過月薪的 100%。與此同時，這些城市的平均月租僅 為月供的 58%，說明這些城市的房價已經超過大多數工薪階層的負荷，租房成為其解決住房問題 的唯一選擇。獲取本文完整報告請百度搜索樂晴智庫。

全國租賃人口已達 1.9 億人，租賃市場規模超萬億經過我們的測算，我國 2015 年的租賃人口規模為 1.9 億人，整體租賃市場規模為 1.14 萬億元。

主要假設如下:

1)租賃人口由流動人口及近 5 年的本科以上高校畢業生構成。2)不考慮戶籍人口中除大學生以外的租賃情況。

3)潛在租賃人群租住私房比例為 67.3%(《中國流動人口發展報告》)。

4)人均租房面積按 20 平米計算。5)除一二線外城市的人均每月租金取《中國流動人口發展報告》中流動人口平均租金 367 元。

當前全國租賃人口已達 1.9 億人，主要由流動人口及高校畢業生構成。根據《中國流動人口發展報 告》數據，截止至 2015 年我們的流動人口達到 2.47 億人，其中有 67.3%選擇租住私房作為解決 居住問題的方法，這部分對應的租賃人口為 1.66 億。

此外，根據目前的大學生平均收入及大城市 的房價情況，我們假設畢業 5 年内的本科生也會将租房作為解決居住問題的方法，2015 年底的近5 年本科畢業生人數為 0.37 億人，租房比例仍采用流動人口租住私房的比例 67.3%，對應的租賃 人口數為 0.25 億人，因此我們測算當前我國租賃人口規模合計已達到 1.9 億人。

我國公寓租賃市場規模已破萬億，其中一半來自一線城市。假設公寓租賃市場全部且僅來自流動人 口，根據我們測算，截至 2015 年底，我國共有流動人口 2.61 億，人均月租 395 元，每年貢獻的 租房市場規模為 12371 億;其中，一線城市流動人口為 0.33 億，人均月租為 1462 元，對應年租 房市場規模 5815 億;一線城市租房市場規模占全國總比重的 47%。

從一線城市自身結構看，租房面積占存量房屋總面積的 24%，租房在一線城市已成為常态。根據 我們測算，北京、上海、深圳住房存量面積合計為 17.4 億平方米，而目前三大城市對應的租房規 模已為 6.6 億平米，占存量住宅總面積的 38%，說明租房在一線城市已成為常态，我們認為，在 一線城市土地稀缺、高知群體不斷集聚的背景下，未來一線城市房價有望進一步提升，從而使得租 房群體規模不斷擴大。 百度搜索“樂晴智庫”，獲得更多行業深度研究報告

長租公寓是行業主角，分散式和集中式各有千秋

長租公寓的真名叫做長租型青年公寓。根據租賃期的長短，公寓租賃行業可以分為長租(租賃期一 年及以上)和短租(租賃期一年以下)兩大類别，并表現為酒店式公寓、青年公寓、快捷酒店等多 種形态。

其中，長租型的青年公寓是目前租賃市場的發展主體，并且已吸引包括開發商及地産代理 商、長租公寓公司、酒店集團、網絡平台等各類投資主體的關注，因此，“青年公寓”與“長租公 寓”有時也被混稱。

1) 酒店式公寓是介于傳統星級酒店與普通公寓之間的中高端公寓租賃産品。其在産品形态和裝修 上與中高端家庭式公寓近似，但附帶提供的服務更多。這類公寓通常月租過萬，服務客群以外 資高管等金領為主;租期方面，主營長租，也兼提供幾天至數月不等的短租服務;典型的企業 代表為雅詩閣、輝盛閣。

2) 快捷酒店是主打高性價比、定位中低端的短期租賃産品。快捷酒店主要為商旅人士提供高性價 比的住宿服務，價格大多不超過 300 元/晚。但伴随行業競争加劇和市場需求變化，以天天、 如家、漢庭為代表的快捷酒店也開始推出房間包月服務，變相成為短租公寓，但月租一般略高 于青年公寓，主要因其租期靈活且提供的服務更多、更頻繁。

3) 青年公寓的主要客群為 30 歲以下的青年，目前主要的發展模式與二房東有一定相似，即從個 人或企業(比如廢舊的商辦樓、廠房等)手中租入房源，通過簡單裝修(提高房價)、分拆隔 間(比如将客廳隔成卧室可以将兩室一廳或三室一廳的房子變成三室或四室一廳)、以及提供 衍生服務(比如保潔、維修等，加收一定比例的服務費)的方式實現盈利;但近年伴随開發商 的介入和類 REITs 模式的發展，也出現了以自持物業介入公寓租賃領域的情況。

總體而言， 青年公寓産品形式多樣、短租、長租兼顧(主要還是以長租為主);價格涵蓋廣泛，覆蓋從學 生、藍領到金領各個階層，是公寓租賃市場主流;包括專業化的長租公寓公司(如自如、青客、 蘑菇公寓、YOU 等)、開發商和地産代理商(如萬科、招商蛇口、世聯行)、酒店集團(如 如家酒店集團推出逗号公寓、華住酒店集團推出城家公寓、住友酒店集團推出漫果公寓等)、 網絡平台(如 58 同城、趕集網、途家網等)對這一領域均已展開布局。

長租公寓基本的模式是分散式(C2C)和集中式(B2C)，兩種模式各有千秋。按照房源來源的不 同，長租公寓可分為分散式和集中式兩種基本模式，兩種模式各有優缺點:

1) 分散式公寓的主要來源為個人房東，通過簡單裝修和分拆隔間後按間(稱為“合租”)或按套 (稱為“整租”)租出。分散式公寓的有兩大優點:首先，分散式公寓在房源獲取上也更為容 易;其次，通過提供不同标準的裝修以及“合租”和“整租”等多樣化的形式，分散式公寓面 向的客群更廣，既包含面向中低端客群的優客逸家、青客、蘑菇公寓等品牌公寓，也有面向高 端租客的晟曜行。

但分散式公寓的缺點也很明顯:一方面，由于房源來自個人房東，過于分散 的房源會加大公寓管理的難度;更重要的是，過于分散的房源一方面對統一的裝修風格形成挑 戰，也會加大裝修成本(例如，在工人調配上花費的精力和物力更多)。

2) 集中式公寓主要指拿下整棟的工廠或者商住樓(或一棟樓的幾層)，對房間進行統一裝修後按 套租出的一種公寓運營模式。這類公寓的優點是裝修風格統一、裝修成本低，管理方便，且通 常設有娛樂區、生活服務區等公共空間，社區氛圍良好，更受年輕人青睐;但缺點也很明顯: 首先，優質地段的整棟房源難獲取，能否低成本獲取房源，對團隊的談價能力是巨大的考驗， 因此，集中式公寓發展進展較分散式公寓更緩慢;其次，集中式公寓雖然也有諸如協縱、青客 等定價較低的品牌，但總體還是以中高端定位的品牌為主，因此，客群相對分散式公寓更有限， 主要市場仍然在一線城市。

我國長租公寓行業發展迅速，龍頭企業已具規模。自 2010 年長租公寓行業初露鋒芒至今，短短 6年時間内，我國長租公寓行業發展迅速，截至目前，行業排名前十的品牌管理房屋間數(套數)均 已過萬;其中，行業龍頭自如已在北京、上海、深圳布局公寓 20 餘萬間，累計租客 50 萬。

目前品牌公寓市占率比重略超 1%，預計未來行業規模可超千億。根據中國飯店協會公寓委員會的 調查和測算，2015 年我國品牌公寓的公寓間數已超 100 萬間，預計至 2020 年底會超過 1000 萬 間;與此同時，根據《中國流動人口發展報告(2016 版)》數據測算，2015 年及 2020 年，我國 公寓租賃間數将從 1.3 億間提升至 1.7 億間(假設每間住兩人，自 2015 年起公寓間數年增幅為 5%)， 品牌公寓市占率比例将從 0.8%升至 6.0%，但和發達國家品牌公寓在租賃市場中 25-30%平均占比 相較，我國品牌公寓占比仍然較低。假設未來品牌公寓市場率可達 10%，可未來行業規模至少可 破千億。

我國知名品牌公寓大多發源自一線城市，但正在向二線核心城市加速下沉。由于一線城市租賃市場規模巨大，市場需求旺盛，我國知名品牌公寓大多緣起自一線城市;但伴随近年來區域二線中心的崛起，流動人口加速向二線核心城市集聚，這些城市的房價不斷提升，為品牌公寓的發展創造了新 的機遇，諸如南京、蘇州、杭州、成都、武漢、廈門等二線核心城市正在成為品牌公寓新的布局重 心。

長租公寓利潤率具有先低後高的三階段特征

長租公寓的盈利來源可分為四部分:

1) 批零租金差是目前大多數中低端長租公寓的主要盈利來源。其包括兩部分，一是整套租入、按 間租出實現的溢價;二是通過分拆隔間、增加房間數實現的額外收益。

2) 裝修投資回報為通過裝修提升的溢價。

3) 未來租金增長收益是長租公寓作為二房東向房客收取的年租金漲幅高于支付給房東的租金漲 幅的溢價。長租公寓公司從業主端租入房屋時簽訂的租約一般至少為 3-5 年，而租出房屋的租 期多數為 1 年;“打包租入”、“零售租出”的模式，以及一二線核心城市房價不斷上漲的 現實背景是長租公寓公司能夠獲取未來租金增長收益的原因。

4) 衍生服務收入提供保潔、維修等增值服務實現的收益，這也是專業化的長租公寓公司相較于傳 統二房東的區别所在。

然而，由于市場競争激烈，中低端長租公寓較周圍房源租金溢價有限，一般不超過 10%(溢價部 分主要來自于衍生服務收入)。在租金溢價有限的背景下，控制成本是長租公寓盈利的關鍵。

同樣以上述規模 3000 間的中低端的分散式公寓公司為例，我們測算發現:

從長租公寓的租金構成分析，中低端長租公寓的租金溢價(及租入價以外的部分)中，占比從大到 小依次是批零租金差(22.9%)、裝修投資回報(15.2%)、服務溢價(4.8%)，裝修投資回報和 服務溢價占比過低;

公司成本占比最大的幾項依次是房屋租入成本(60.5%)、員工工資(14.9%)、空臵率損失(10.6%)、 裝修開支(8.4%)、其他開支(5.6%)。其中，房屋租入成本和裝修開支壓縮空間較少，因此， 公司要想控制成本隻有盡量提高單位員工的産能、并降低空置率損失。

在政府政策和金融市場的支持下，行業已出現 三類發展模式:1)第一類模式以輕資産方式打造标準化的高端公寓産品，最 大化賺取品牌溢價，典型的代表為新派公寓;2)第二類模式以引流為導向 長租公寓公司的盈利主要來自于增值服務、科技孵化等衍生業務，代表性的 公司包括自如、YOU ;3)第三類模式的核心是先租後售，公司本質并不指 望公寓租賃賺錢，而是希望以公寓租賃蓄客，帶動房屋銷售。

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