戶型是大事，畢竟對于一般家庭來說，房子是最大的大件了。但是戶型也是由一些瑣瑣碎碎的小事湊成的，小到細微之處，小到不易察覺。在入住之後發現問題已經追悔莫及。本文就以「戶型」為主題展開，零零碎碎地談一些小事。

一般而言，購房者最關注的就是戶型圖了。但戶型圖隻能看到家中的細節，其他環境的細節通常還需要依賴總平面圖和樓層平面圖。也就是說我們選房時要結合總平面圖、樓層平面圖和戶型圖一起來看，這樣我們就能在選房時及時看到這間房子所有的不利因素，避免我們買到房子以後才發現「踩了大坑」。

總平面圖通常采用 1:1000 比例，是從一個相對宏觀的角度解讀一個住宅小區與周邊地塊的關系，不僅能直觀地看到小區内部的建築分布、建築密度、綠化效果等，還能看到周邊的道路等級、出入口、公交及軌道交通站點等情況。

而我們選購時，重點要關注的小區内部指标通常有容積率、建築密度和綠化率這幾個數據。這些指标通常是在規劃局土地出讓的時候就規定好的，通常情況下，開發商會按照容積率最高（允許範圍内可銷售面積最大）、綠化率最低（允許範圍内成本及操作難度最低）、建築密度合規的原則進行土地開發。一般民衆比較關心的是容積率（=地上總建築面積/用地面積），其數值的高低決定了小區的人口、建築密集程度、舒适性等指标。一般而言，容積率數字越低住起來的感覺也就更舒适，以下是容積率數字和小區類型的大體對應關系：

• 0.2~0.5 -- 獨立别墅
• 0.4~0.7 -- 聯排别墅
• 0.8~1.2 -- 6層以下多層住宅，有時也被稱為洋房
• 1.5~2.0 -- 11層小高層住宅
• 1.8~2.5 -- 18層高層住宅
• 2.4~4.5 -- 19層以上住宅

目前大多數的小區會混合多種小區類型，而容積率數字較低的小區地塊同樣會比容積率數字高的地塊住起來更舒服，這些是需要通過閱讀總平面圖才能獲得的信息。

總平面圖上清晰标記出了洋房、高層和綠化所在的位置

通過閱讀總平面圖還可以獲得小區外部信息，其中我們需要關注的點包括：哪條街是快速路、哪裡是城市主幹道、哪裡有輕軌或是橋等交通環境。這裡以橋為例，如果一個小區周邊有較寬的河，那麼前後一定會有緩沖段；在一個較長的距離内（緩沖帶 河流的寬度）這段路都不會有紅綠燈，這就會導緻在此路段行駛的車輛，通常車速都是非常快的。那麼緊鄰這條路的住宅，就極有可能會聽到常年的輪胎底噪聲。我目前就深受其害，要帶耳塞睡覺第二天才不會被早高峰的車流吵醒。

橋前後的緩沖帶

而在小區的内部，主要是看距離樓棟遮擋，樓間距，中心綠化相對位置，與主要出入口的關系等等。選擇一個兼具視野，安靜，方便等等的絕佳樓棟，當然是最好的啦。隻是如果是搖新盤的話，選擇權還是在于你是否搖到的号碼是否靠前。上面是我在網上随便找到的一個住宅小區，單憑這一張圖裡面的信息，各位覺得哪棟樓是最佳位置呢？

歡迎在評論區說出你的觀點

大多數人看住宅，會更關注戶型圖，畢竟每一平米都是真金白銀。但是樓層整體的平面圖同樣重要，樓層整體平面圖包含了豎向交通/走廊以及你的鄰居戶型的整個平面，能讓你透過表面看到更深層次的問題。

整體平面圖首先能夠反映出你的某一房間窗外周邊的情況。例如有一些卧室，其實斜對過就是隔壁鄰居家的窗子。這個信息在你看戶型圖時是看不出來的，隻有看了完整的平面圖才能知道。

戶型圖看起來沒什麼問題

比如上邊這套戶型，在朝南方向的采光上似乎沒有什麼太大的問題，廚房、餐廳、客廳及主卧都有較好的南向采光。但是如果看了下圖完整的平面圖，就會發現，位于東邊的 01 戶型，過了午後大部分房間可能就沒有太陽了，餐廳和廚房甚至是直對着天井，可能會全年無陽光直射。而西邊的 02 戶型客廳及卧室，也隻有午後才有陽光進來。像這樣 01/02 戶型被 03/04 戶型大面積擋住的情況，隻有在看了平面圖之後才能發現。

01/02 戶型的缺陷在平面圖上一覽無餘

又比如下面這張平面圖，電梯的旁邊就是卧室。實際上按《住宅設計規範》GB 50096-2011 規範來說，卧室是不得緊鄰電梯的：

6.4.7 電梯不應緊鄰卧室布置。當受條件限制，電梯不得不緊鄰兼起居的卧室布置時，應采取隔聲、減振的構造措施。

如果開發商沒有很負責的請過聲學顧問，進行了專業的消噪處理（需要成本），那麼這間卧室會常年比較吵。然而又因為它緊鄰入口及電梯，一般會被拿來宣傳适用老人，适合兩代人不同的生活作息等等（甚至有這句話就要懷疑旁邊是不是電梯），借此掩蓋其真正的問題。

一個「典型」的卧室安排

朝向與采光

大家都知道，朝南是最好的。一般而言，最好的朝向是南偏東 10°～30°, 所有的朝向都可以從總平面圖中讀到。通常小區具體樓棟的朝向，一般是平行于地塊邊界的，因為隻有這樣才能獲得一個最佳的樓棟排布。畢竟開發商都是逐利的，他們通常選擇的是利益最大化，也就是平行于地塊排布住宅，因為這種方案既能夠在滿足日照間距的條件下，也能夠排布最多的戶數。而當地塊比較不規則的時候，樓棟就也通常選擇完全正南北，與地塊沒有什麼幾何關系了。

絕佳朝向示意圖

無論如何排布，有一點可以放心的是，住宅樓棟的日照情況，一定是會滿足規範要求的（各地有所不同，比如冬至日/大寒日滿窗日照2小時）。這一點會由規劃局把關，不滿足規範要求，項目是不會通過的。除了日照最低時間的要求外，部分地塊項目還會有「間距」的要求，這個間距可以簡單理解為，滿足了這個間距，南邊住宅的影子就不會影響到北邊住宅的日照情況：

間距=南邊建築高度 x 系數

因各地的緯度等原因，建築物陰影對北側建築的影響是不同的，這個系數由各個城市的地理位置決定，一般會寫進當地的城市規劃管理技術規定當中。例如下圖是截取自上海市的有關規定。

上海的有關系數

而如果是高層/超高層住宅，尤其是點式住宅（區别于闆式，可理解為趨近于圓形/三角形/正方形的平面布局），通常是采用日照模拟計算的方式來判斷是否符合要求的。這種情況下，有些極端位置的住宅，日照條件其實是不那麼好的，但是它滿足比如大寒日最低2小時要求，那麼它一樣也是可以通過審批的。這種情況，一般是可以通過找一些業内人士幫忙再給跑跑日照計算，大概就能知道一下具體是由怎樣的好與不好了。

房間

其實對于每個房間的可以做什麼，都是可以通過戶型圖上的面積判斷的。例如雙人卧室不應小于9m^2，單人卧室不應小于5m^2，兼起居的卧室不應小于12m^2，起居室（廳）的使用面積不應小于10m^2，廚房不應小于3.5～4.0m^2，三件套衛生間不應小于2.5m^2。當然這些僅僅是合規的最低标準，想要更舒服和更多的用途還是需要更大的空間。

家具是可以用來感受空間大小的，按照一張 1.5m x 2.0m 單人床的最小卧室，外加必要的兩側走道各 0.6m，床下走道 0.6m，單排衣櫃 0.6m 深，最終的最小尺寸就是 3.3m x 2.6m。比照這個尺寸，對照戶型圖上的卧室尺寸标注，就可以簡單感受出，圖上的卧室究竟是床下走道更寬了，還是衣櫃前的走道更寬了。

通過家具感知房間大小

家具雖然可以用來感受空間大小的，但是家具并不一定都是「真實」的。有些時候因為戶型實在太小了，但是圖上又不能顯得太小，于是選用更小尺寸的家具放在圖裡，會讓看的人并不會覺得房間小。這種時候，還是要去看具體的尺寸數字。若圖上沒有标注，我認為業主是有權向銷售索取真實數據的。并且，平時也可以在去朋友家，親戚家，或者通過中介看房子的時候，多采集一些數字，比如 3.6m、3.9m和4.2m面寬的客廳，究竟有哪些細微的差别感受。這時候再去看戶型圖，就可以把圖上的數字，和自己的感知對應起來。便不會再被圖上的家具等迷惑了。

對于衛生間，現在的戶型設計，也慢慢采取了一種，洗臉池在外，馬桶及淋浴在「衛生間」内的設計。這有别于常規的做法，卻可以達到一個衛生間，兩個人同時使用的情景。

洗臉池外置的設計

分區

住宅雖不大，但也講究分區。譬如，動靜分區、主客分區、幹濕分區等。若能在滿足各功能使用的前提下，各分區清晰明确，則可以說是個不錯的設計了。

動靜分區。主要是指動（客廳餐廳廚房等）與靜（卧室等）的分區，通常由一個短小的走道來銜接。在客廳的人無論是看電視聽音樂，都對在卧室休息的人影響不大。如果是那種一推門就正對着沙發的卧室，平時互相幹擾的情況會時常發生。

主客分區。大體與動靜分區相重疊，但有一點稍有不同的是衛生間的布置。當一間房隻有一個衛生間，并且靠近卧室區的時候，如果有客來訪，則需要進入到比較私密的卧室區進入衛生間，恐怕也是不太妥當的布置。（如最後的小例子戶型）

幹濕分區。即廚房、衛生間的幹濕分分布。适當的幹濕分區，能夠明确這兩個小空間的再劃分，可以避免把「水」帶到外面相對幹燥的區域。從衛生，清潔等方面都是稍有益處的。隻是它的功效沒有特别的大。畢竟這兩個空間通常也不會太大。

通風

想要形成通風，至少需要兩個窗口。一般而言比較好的通風狀況就是所謂的「南北通透」。一條貫穿南北的通風帶可以帶來清新的空氣，可以帶走黴氣潮氣油煙氣，尤其是在相對潮濕的南方城市。

一般來說，在整個房子内，将兩個不在同一牆面上的窗相連（通常是沒有門的房間，如客廳、廚房），即可成為風流動的通路，那麼沒有被覆蓋到的區域，既是換氣的死角。而這個線條如果轉過三個彎，那麼換氣能力也會下降。

了解通風死角有助于在裝修時進行規避

在前幾年霧霾問題突然出現在公衆視野的時候，就有人提出過家居防霾的解決方案是全屋新風系統。當時僅是出于全屋空氣淨化的角度，但現在看，同時它也能一定程度上解決屋内通風不良等問題。

牆與牆的區别

住宅内的牆體大體分為兩種：承重牆（剪力牆）與非承重牆（砌塊牆）。

在戶型圖上，對于牆體的畫法有兩種：一種是對牆體的種類不作區分（全塗黑或全留白），如下圖：

而另一種是将承重牆塗黑，将填充牆的顔色淡顯或留白，如下圖：

能夠看見承重牆的戶型圖，為未來戶型改造提供了重要的參考。因為承重牆是無論如何都不能砸的，砸了是可要出事情的。而砌塊牆體通常是可以進行改動的（但是具體的改造仍需要征詢專業人士）

其實一些精裝交付的小區，動非承重牆也是有一定阻礙的，阻礙可能來自物業及鄰居。畢竟現在很多小區精裝交付，新業主入住的前兩年不會出現大面積裝修太吵的情況。這時候如果有哪個鄰居天天在砸牆，估計也是要被投訴的。

由于國内相對比較「成熟」的住宅市場，基本上已經不太存在什麼「建築設計」可言，更多的是一種産品設計。很多條條框框都是行業鐵律，基本上沒有辦法做更多的創新。一來是高周轉市場行情下，隻能選用成熟産品類型不停的複制，另一方面，作為業主來說也不太能感受到你所謂的設計，而是想要花最少的錢，買一個和市場上其他房子差不多好用的住宅而已。

然而對于現有産品不那麼認可，或想要自己改造的人來說，一棟住宅擁有相對靈活的結構布置，就給房子改造留有了一定的空間，後面的例子也會就此稍作展開。

舉個小例子戶型解讀

這是位于上海某郊區89平建面的典型剛需房戶型。

舉個例子

三房兩廳一廚一衛。因為是剛需，所以需要三間卧室，又因為面積不大卻做了三居室，所以每個空間都隻是勉強夠用，但總歸功能都還是齊全的。

下面是中介網站的戶型解讀。我們一個個拆解來看看：

每個房間都有窗，保證日間任意房間都有自然光。

—其實我想說這是一句沒有什麼用的話。因為按照規範做，這個配置的戶型，基本都是要有通風/采光的。

客廳和餐廳貫穿南北，室内視野更開闊，開窗時可在房屋中形成穿堂風，冬暖夏涼。

—前半句不假，視野的确比較開闊。但是我比較懷疑它說開窗時能形成穿堂風，畢竟北側隻有廚房的小窗，且在最西北的角落裡，而廚房與客廳之間的牆體又是承重牆，無法增設洞口等。因此個人認為這很難稱得上是「南北通」。

空間分割多為非承重牆，可根據個人需要進行空間改造。

—這句話說到了點子上。當我看到這張戶型圖的時候，第一眼發現的特點就是，次卧和客廳中間的牆體用了非承重牆。這一定是個有意為之的「設計」之處。因為客廳東側牆體與次卧西側牆體之間的跨度還是相對較大的（看北側小房間之間的承重牆間距就能對比出來）。通常情況下中間都會做一片或一小段承重牆體，來增強結構的穩定性以及空間淨高。但設計師在這裡特意留空，就是給可能的空間改造留有餘地。

日間活動區域遠離卧室、書房，休息及工作時不受訪客打擾。

—說的沒錯，這個戶型做到了動靜分區。尤其是最西側兩個卧室還是比較深的。被客廳打擾的時候要少一些。

主卧（卧室）在戶型内側，門不直接對客廳，休息時不受訪客打擾。主卧（卧室）有室内小玄關，确保居住私密性。

—這裡相對重複，還是在說上一條的内容。

廚房距離入戶門近，炒菜時不會影響室内環境，廚餘垃圾不會經過客廳、卧室等生活區域，方便清潔打掃。

餐廳與客廳相連，室内視野更開闊。

—說到第四、五條已經有一點沒啥說的找有點的階段了，但是說的其實也沒錯。

首先這張戶型圖時沒有尺寸标注的，但是仔細看床到牆的距離已經非常小了，是肉眼能觀察到的局促，可見它還是相對誠實的反應了實際的情況。沒有放一些「非标」的家具來迷惑人。畢竟89平做三居室一定會局促，寬敞可就是有貓膩了。

其次在宣傳小冊裡面，也是看不到平面圖的。因此隻能知道這個戶型自身的情況了。但是我通過此戶型的樓棟分布，以及其他戶型的樓棟分布，大概能夠通過總圖及效果圖拼湊出樓層平面圖的樣貌。

拼湊的樓層平面圖

衛生間為了西北卧室的進入，隻能将台盆分離出來，否則就必須要先進入衛生間再開門進入卧室了。初看是無奈之舉，但是仔細一想它也有自己的優勢所在。當一間房裡有三個卧室（至少 3 人居住），卻隻有一個衛生間的時候，如果是一個傳統意義上的衛生間，那麼就隻能有一個人使用衛生間，其他人都必須等待。而現在，可以理解為可以有兩個人同時使用衛生間的不同功能。

小改造

對于一個作為剛需的選擇，上述的房型已經是中規中矩，沒有太大的硬傷了。但是，并不是所有想買90平米房子的人，都想要買三居室。

90平米的面積做三居室，最終的結果就是，主卧小，次卧小，客廳小，餐廳小，廚房小。每一個空間都是卡着最低限度來做的，功能是完善的，但是舒适度卻是欠佳的。那麼有的人想買90平這個大小，但是并不需要那麼多卧室，有時候就隻能從這裡下手自己改造。

在這個戶型，客廳與次卧之間的牆體并不是承重牆，是可以取消的，那麼客廳和次卧就可以合并成為一個完整的大空間。而入戶門口的餐桌（廳），也可以合并進這個超級大客廳裡面。減少了一個卧室，成就了大客廳和舒服的餐廳，同時門口也可以做一個舒适的入戶空間，而不是被餐桌堵住。

這一切的可能性，都歸功于客廳的牆體不是承重牆。看到這張圖的時候，我甚至都能感覺出是設計這套戶型的人有意為之。畢竟這裡不做承重牆體，跨度還是蠻大的。顯然這裡做承重牆，對于結構計算，受力，梁高控制等都是有益的。但是對于空間改造的靈活性卻是緻命的。

下面這種圖是我簡單改造了之後的戶型圖（改造1.0）。少了一個次卧之後，把面積勻出來給了其他功能，客廳與餐廳合并成一個超大空間，餐廳也能有南向采光，同時創造了一個入戶空間。對于沒有剛需，但注重居住品質的人來說，這樣的布置顯得更加舒适。

改造方案 1

甚至，将最西側兩間卧室中間的牆體再取消，做一個超大的一居室豪華套間。（改造2.0）

改造方案 2

說點其他

作為建築從業者（非住宅方向），還是很喜歡去設計住宅的，之前學生時代也是比較熱衷設計住宅。畢竟住宅的牆體，最接近人的身體，每一筆尺度的把握，都能決定設計的成果是否合适。然而國内住宅設計，處在大量的複制，微革新，規避規範等别樣的道路中，使得它漸漸遠離了普遍意義上的建築設計，而更趨向于産品化設計。

因此現在偶爾看看戶型圖，漸漸就有了一種，看看這裡能不能改一改，那裡能不能改一改的習慣。在原有的基礎上再多改出來一點點有用的空間或更舒适的使用方式，都能找到一點點趣味性。（然後再心滿意足的繼續當社畜去做工作的項目）

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