西安正在加快解決曆史遺留的爛尾樓問題！

并明确表示，對尚未複工的存量爛尾樓和進展緩慢的城棚改回遷項目，以2021年8月和2023年12月為時間節點，限時解決問題。

然而爛尾容易，複活難，西安一些爛尾項目複活受阻。

01

從2019年年開始，西安相繼有一些爛尾樓重生，取得預售證，并進入正常登記環節，重新入市銷售。

比如丈八東路與東儀路十字東南角的世家星城四期（楓林一品），該樓盤2019年重啟，在同年8月公示了價格并在意向登記平台進行了登記，沒有搖号但也慢慢去化清盤。。

然而楓林一品的複活路也并不順利，近日傳來了違約延期交房的問題。

留言闆截圖

據楓林一品業主反應，該樓盤的合同交房時間為2021年8月31日，開發商擅自發函延期三個月，并且不保證延期後能按期通過驗收交房！

業主表示，楓林一品工地現場幾乎無人施工，開發商将延期推到疫情上，拒絕按合同賠償違約金(合同要求延期需賠付每天房款萬分之一)！業主多次和開發商交涉，但開發商仍不增加施工人員，也沒有告知業主當前進度和不能交付實際原因。

從業主的表述來看，楓林一品不能按時交付，且延期時間不定，完全複活受阻。

而複活不順的爛尾項目不止這一個，還有近期流拍的灞橋區爛尾項目雲溪東境，以及雁塔區爛尾項目時豐姜溪花都。

爛尾項目時豐姜溪花都

根據業主反應和官方回複來看，時豐姜溪花都地塊二姜興區采取的是業主自救的方式完善後續工程，達到居住标準向業主交房，部分業主已繳納剩餘部分購房款，地塊二也已複工。

2020年3月初，總包單位已按計劃進場陸續開始施工，目前樓内土建及外牆保溫、窗戶、屋面已開始施工，地下車庫近期也正在進行土建施工任務。

留言闆截圖

而有關時豐項目其他開發區域，官方表示正在組織時豐公司積極洽談有實力的總包企業進場，完善後續建設任務。

待地塊二及時豐項目其他區域供電、供氣、供暖、供水、綠化配套設施公司單位确定後，專班和項目管理公司将就總體方案向業主進行公示，預計2021年年底完成相關配套設施建設并陸續交房。

也就是說除了業主自救的地塊二，時豐項目其他區域建設的總包企業，施工單位還沒有明确，還在組織洽談階段。

8月6日，陝西時豐房地産開發有限公司清算組發布公告，表示時豐·姜溪花都項目已被西安市雁塔區政府監管，并成立了雁塔區東姜項目清算組，清算組已對項目整個資産進行了全面清算及登記備案。

灞橋區爛尾樓雲溪東境

灞橋區的雲溪東境原名叫鼎翰名苑，項目本是無證齊全，2012年啟動銷售，原本應該在2014年6月交房，但卻變成了爛尾項目。

直到2017年灞橋區政府接管該樓盤，複活在望，但過快3年了鼎翰名苑還是沒有正式複活。

灞橋區政府介入後，該項目進入司法程序，在法拍網上進行拍賣，其中228套房是打包拍賣，另外5套房是零散拍賣，卻都流拍了。

拍賣網截圖

負責本次競拍的工作人員表示，“流拍”後還可進行二拍、三拍，加之這個樓盤的咨詢量還是比較大的，所以很有可能在後兩次拍賣成功。

打包拍賣的那228套房一旦打包拍賣成功，将立即對外開售，10年前購買此盤的業主也将在今年8月底或2022年2月迎來“交房”，項目也将徹底複活。

但2.4億元的貨值，想要成功拍賣複活似乎沒有想象中順利。

02

從已經啟動複活，正在複活的爛尾項目可以看到，西安爛尾樓的複活方式主要有以下幾種：

有實力的開發商接盤重新開發，這是比較常見的方式。

未央湖闆塊牛王廟村城改項目中登湖景花園，被富力接手；

浐灞生态區趙村城改項目浐灞新天地被遠洋、合能接手，爛尾5年後得以複活，開發了遠洋合能楓丹唐悅項目已經售罄；

城東佳誠長安集項目2015年開始因為開發商因資金斷裂跑路失聯而爛尾，在2019年1月被融創接手開發為融創東方宸院項目；

中南從萊安手中收購百花村城改地塊，開發了中南君啟；還接手了長安區下塔坡村城改項目，即萊安城開發中南春風南岸；

今年年初2月份的時候，房博士還注意到爛尾多年的西姜村項目卓越集團已介入，意味着複活在望。

西安市雁塔區人民政府官網截圖

政府介入啟動複活的，如上文中提到的雲溪東境。

今年4月，西安市召開了中央巡視反饋問題整改推進會，要求爛尾樓和回遷慢項目包抓負責人全部為區、開發區黨政主要負責同志。

把具體任務和責任落實到人，更有利于督促解決曆史遺留問題。處置不力将按程序進行問責。

5月20日西安市召開全市政府法院聯動處置城中村棚戶區改造遺留問題現場推進會。會議要求要積極推動遺留問題處置，全力維護群衆合法權益。

意味着城改爛尾遺留項目更多的會被相關區域的政府部門介入。

業主自救方式

業主自救可以說是最心酸的一種，搞不好錢投進去了，樓還不見得複活。

業主自救的樓盤除了上文中提到的時豐姜溪花都地塊二姜興區外，還有觀瀾天下小區1号樓。

觀瀾天下小區1号樓業主在指望開發商無果後，開始進行自救，業主用房屋尾款30%的資金，約480萬元，聯系新的承建方進行後續建設，但在如期完工後并沒有順利交付入住。

原因是開發商卻以第二次主體建造結構與第一次不是一個承建方而和新承建方對簿公堂，而觀瀾天下小區因存在産權争議被查封，交房無望。

業主自救的還有未央區的萬邦左岸駿景項目，該樓盤2014年開始對外銷售，2015年年末因開發資金問題停工爛尾。

到2019年，未央區政府組織搭建自救平台，保持原房價讓業主籌款自救以便盡快交房，對于未自救的業主解除債務關系予以退款。業主們陸續加入自救，但開發商卻通知要補繳房款，最高至總房價80%才能交房。

業主自救是一種高風險的方式，不要輕易嘗試。

03

說到“爛尾”，就不得不提“預售制度”。

國内建立商品房預售許可制度是從1994年開始的，全國各主要城市商品房預售比例基本達到90%以上。

這一制度最初是為了加速資金周轉，提高資金使用效率，加快建設、增加住房供應，從而解決我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求的局面。

但預售制度有非常大的弊端。

弊端一：爛尾

按照全國2854個縣計算，實行商品房預售制度的26年來平均每個縣至少有5個爛尾樓，那麼全國将近14270個爛尾樓，每個項目按平均100戶來計算，這背後是100多萬個家庭。

弊端二：維權糾紛

全國各地“交房即維權”的現象層出不窮！買方與賣方間的合同糾紛、質量投訴、開發商減配、降标、延期交房、配套設施不落實、虛假承諾、卷款跑路違規銷售等一直都存在。

而近年随着制度更加規範，監管越來越嚴厲，爛尾現象已經很少見了！

但不管監管制度多麼完善，預售制度始終存在着開發商到購房者的天然信息屏障。

所以，很多人都在呼籲“取消預售”，實現“現房銷售”。

但從商品房開發的現實角度看，全面取消“預售”，大範圍推廣“現房銷售”并不容易，但也不代表毫無希望。

西安早前就在浐灞生态區啟動了現房銷售試點，并且也實實在在的落地了“交房即交證”。

“交房即交證”能解決拿不到房産證的問題，對于買房的業主來說很安心。

據房博士統計，目前西安已有浐灞、高新、國際港務區、空港新城、泾河新城、沣西新城6大區域率先推行交房交證。

并且在今年4月30日，西安印發了《新建商品房“交房即交證”工作方案（試行）》，《方案》明确自2021年5月1日起取得《商品房預售許可證》的開發項目應大力推行“交房即交證”工作。

也就是說西安主城行政區域内六城區全面推行“交房即交證”。

來源西安市自然資源和規劃局官網

除了西安主城區，西鹹新區各組團陸續推行“交房即交證”。

另外，按照2020年11月30日西安樓市新政：自2020年12月1日起，開發企業新申請商品房預售許可證，無論土地使用權何時取得，無論何種規劃用途的房屋，原則上地上７層及以下的多層建築，工程形象進度須主體結構工程封頂；７層以上的，須達到地上規劃總層數的1/3，且不得少于７層。

加上開發商對備案價限價的博弈，在西安市場上能看到不少已經封頂，或者接近封頂但還未開售的房源。再加上嚴格的資金監管出現爛尾的局面就更難了。

現在西安新房市場是大品牌房企為主，大開發商的交付能力無需擔心，隻需要挑選符合自己預算和需求的能搖上是關鍵。

而對于曆史遺留的爛尾項目西安相關部門也在積極推進解決，過程雖然艱辛，但勢必是要解決的，隻是需要時間，但願遇上爛尾的購房人們都能早日收房。

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