大多數香港地産集團秉承長期主義，以精耕細作的運營經驗以及成熟的商圈構建模式造就了諸多商業标杆項目。北京三裡屯太古裡、上海恒隆廣場、上海國金中心IFC、成都IFS、上海K11等購物中心在各個城市相繼落地，逐漸發展成為了城市商業地标。即使經過時間的洗禮，這些商業标杆項目在商圈中的地位依然難以撼動。

港資地産企業進入内地已超20年，相對内地一些龍頭企業，港資企業旗下持有的商業綜合體項目開發較為緩慢。但正因為這種經過深思熟慮的“慢”，讓這些香港地産集團順利地橫跨過周期波動，在急流勇進裡進退自如。他們對市場的預判也因此成為了商業地産界的重要風向标。

本期，銥星雲商盤點7家備受關注的港資商業地産2022年中期财報，以探尋其發展方向的“蛛絲馬迹”，供業内學習參考。

恒隆地産

1.恒隆2022年上半年整體概況

截至2022年6月底，恒隆地産有限公司及其附屬公司（下稱“恒隆地産”）的總收入上升7%至53.02億元港币，營業溢利微升2%至37.08億元港币，物業租賃收入維持在49.86億元港币，期内實現物業銷售收入為3.16億元港币。内地物業組合的租賃收入按人民币計值增加1%，或按港币計值增加2%，抵消了香港物業組合4%的跌幅。

2.恒隆2022年上半年商業物業運營概況

按人民币計值，内地商場于2022年上半年的收入下滑1%至22.1億元，整體租賃收入則較去年同期上升1%。撇除于2021年3月開業的武漢恒隆廣場所帶來的租賃收入，總租賃收入按人民币計值同比微跌2%。另外，因防疫措施收緊，次高端商場的收入減少2%，而高端商場則錄得1%的收入跌幅。恒隆地産表示，3月至5月期間，内地多個城市收緊防疫措施，為該公司旗下的商場帶來不利影響。随着上海于6月1日解除疫情防控措施，消費市場有所回暖，商場的零售表現得以改善。

✦大連恒隆廣場：

2022年上半年，多家奢侈品牌租戶在商場内開設店鋪，涵蓋意大利奢侈手工皮具品牌TOD’S、意大利奢侈品牌GUCCI等，帶動出租率上升7%至89%。

✦昆明恒隆廣場：

今年上半年，商場吸納了多家國際品牌進駐，當中既有首次進軍昆明的租戶也有最新在市内開業的旗艦店，為消費者帶來新消費體驗。

✦武漢恒隆廣場：

該商場是恒隆地産在内地的第十座商場，租戶銷售額和客流量自2021年3月開業以來穩步上揚。該商場坐落于較為繁華熱鬧的硚口區，與武漢市的商貿樞紐緊密連接，憑借租戶較為強勁的奢侈品銷售表現，加上最新引入的多家旗艦店和品牌，商場收入較去年同期急增超過1.8倍至1.22億元人民币。

圖片來源：HANS漢聲

3.恒隆地産發展中項目

對于未來零售物業規劃，杭州恒隆廣場位于杭州中央商務區的核心區域，将發展成高端商業綜合項目。其包括購物中心、五幢甲級辦公樓及杭州文華東方酒店。杭州恒隆廣場是恒隆進入内地的第9個城市和第11個項目。目前，打樁工程進度理想，項目預期在2024年起分階段落成。

太古地産

1.太古地産2022年上半年整體概況

截至2022年6月底，太古地産收入下降26%至66.98億元港币。其中，零售物業方面，太古地産實現收入為27.81億元港币，同比微降3%。2022年上半年，2022年第一次中期股息為每股港币0.32元，同比增加3%；中國内地投資物業應占租金收入總額合共27.85億元港币。

2.太古地産2022年上半年商業運營概況

在中國内地，太古地産在北京、廣州、成都、上海及西安城市持有七個大型商業發展項目的權益。來自中國内地零售物業的應占租金收入總額增長9%至23.05億元港币。撇除租金支援攤銷和人民币币值的變動，應占租金收入總額上升7%。

中國内地方面，年初零售銷售十分暢旺，但2022年第二季疫情再現，當局實施多項應對措施，對太古地産旗下六個購物商場造成不同程度的影響，其中上海及北京尤其嚴重。撇除三裡屯太古裡西區及前灘太古裡，2022年上半年集團中國内地應占零售銷售額下跌19%。香港零售方面，2021年底香港零售市場開始複蘇，但受到2022年1月爆發的第五波疫情所阻礙。僅管如此，太古地産旗下商場仍錄得近100%的租用率。

2022年上半年該集團中國内地零售物業租金收入總額增加3%至港币15.86億元。撇除租金支援攤銷和人民币币值的變動，租金收入總額上升1%。值得一提的是，中國内地2022年上半年的整體零售銷售額，同比下跌1%。

✦北京三裡屯太古裡：

期内零售銷售額下跌26%，租金收入總額在2022年上半年有所增加，期内租用率為98%。

✦廣州太古彙：

期内零售銷售額下跌7%，租金收入總額同比減少2%，該商場期内租用率為99%。

✦成都遠洋太古裡：

租金收入總額與2021年同期相近，期内零售銷售額下跌8%，期内租用率為96%。

✦上海興業太古彙：

期内零售銷售額下跌53%，期内租用率為98%，租金收入總額與去年同期相近。

✦北京頤堤港：

期内零售銷售額下跌25%，期内租用率為100%。

✦上海前灘太古裡：

項目于2021年9月30日開業。自開業至三月疫情再現前，零售銷售和人流強勁，自五月下旬業務逐步恢複。截至2022年6月30日，租戶已承諾（包括簽署承租意向書）租用91%的零售樓面，68%的可出租零售樓面已開業。

圖片來源：品素品設計

3.太古地産發展中項目

✦西安太古裡：今年太古集團宣布籌建綜合發展項目西安太古裡項目，成為太古地産在中國内地第七個項目。這是太古地産首次落戶西安的大型投資項目，也是以零售為主導的太古裡項目。該項目選址毗鄰聯合國教科文組織世界文化遺産，未來将專為小雁塔曆史文化片區而設計。

✦今年8月，深圳福田區人民政府與太古地産已正式簽署《戰略合作框架協議》，太古商業項目将在深圳落地。根據框架協議，雙方将攜手打造具有影響力及示範性的商業項目，提振福田的消費能級和國際影響力，助力打造國際消費中心城區。

✦除了零售物業方面的動向，今年8月，太古地産宣布将會在深圳灣開設最新“居舍系列”酒店，這是太古地産在深圳當地市場的首個項目，預計于2025年開業。

4.太古地産未來計劃

太古地産曾透露将在未來十年投資超過一千億元港币，在中國内地和香港地區及東南亞發展一系列新項目。其中一半資金将投放于中國内地市場，并以一線及新一線城市的零售主導綜合發展項目為重點，繼續發展太古彙和太古裡品牌。另外，其300億元港币将投放在發展香港住宅物業項目和發展東南亞新市場。預期未來十年公司應占中國内地物業組合的總樓面面積是原來的兩倍。

展望未來，太古地産表示，其将透過港币一千億元的投資計劃繼續鞏固公司的核心資産和開拓新的投資機遇，目标是實現股息每年中個位數增長。

九龍倉集團

1.九龍倉集團2022年上半年整體概況

2022上半年，九龍倉集團收入減少33%至82.09億元港币，經營盈利減少19%至34.79億元港币。投資物業收入減少5%至25.95億元港币，下降原因主要是商場租金收入下降，但投資物業營業盈利為17.88億元港币，保持穩定。

2.九龍倉2022年上半年商業物業運營概況

内地投資物業方面，2022上半年，該集團内地投資物業收入減少4%至25.61億港元，出現近年首次倒退，營業盈利為17.75億港元，保持穩定。租戶的銷售額和營業額租金方面表現較差，複蘇速度較2020年緩慢。

即使受疫情影響，還是可以看到，一些商場表現情況仍較為良好，如成都國際金融中心和長沙金融中心的商場在2022年6月錄得的出租率穩定在94%和98%。九龍倉坦言，上半年新冠防控及經濟不景氣導緻九龍倉集團的中國内地投資物業組合出現近年來首次倒退，疫情導緻的封控給九龍倉集團旗下不同城市的投資物業造成不同程度的影響。

目前，九龍倉集團在内地擁有11個投資物業，總樓面面積179.4萬平方米，均為成熟物業，最晚落成的是2018年投用的長沙國金中心。

✦成都IFS：

商業部分達21萬平方米，年初至今，成都IFS品牌新開業20家門店，包括全國首家SevenbusCityHub概念店，西南首店LaMillou、VanCleef&Arpels，成都首店chuu。

✦長沙IFS：

購物中心部分達24.6萬平米。今年一季度該購物中心引入全國首店Champion概念店。在二季度，引入湖南首店ba&sh、區域首店alexanderwang、黑牛的店。

✦重慶IFS：

商場部分達11萬平方米，共有170間商鋪。今年上半年，該商場引入少量新店，如TORY BURCH、NEIWAI内外、都氏二當家、樂高專賣店等。

新鴻基地産

1.新鴻基地産截至2022年6月30日止年度的整體概況

截至2022年6月30日止的年度，新鴻基地産發展有限公司（下稱：新鴻基地産）業務分布營業總收入為883.4億元港币，同比下降9%。此外，按連同所占合營企業及聯營公司的租金收入計算，集團年内的總租金收入為248.1億元港币，與去年相比保持穩定，淨租金收入同比微升1%至192.5億元港币。

2.新鴻基地産截至2022年6月30日止年度商業物業運營概況

物業租賃方面，新鴻基地産來自内地的總租金收入按年上升4%至54.28億元人民币。另外，由于零售物業組合續租租金調升，内地出租物業組合的淨租金收入增加8%至55.15億元港币。

✦上海國金中心：

該商場集結多個知名的品牌及獨家商品。

✦南京國金中心：

商場樓面達100萬平方呎，以西式庭園為主題，将于2023年初起分期開業。商場将雲集頂級國際一線品牌，以及首次進駐南京的米芝蓮星級和“大衆點評”發布的黑珍珠餐廳，預租反應良好。商場将與綜合項目内的兩幢優質寫字樓和南京安達仕酒店相輔相成；兩幢寫字樓已于2020年底前落成，而該五星級酒店将于2023年分期開業。

✦上海ITC項目：

餘下部分總樓面達670萬平方呎，包括兩幢甲級寫字樓、約250萬平方呎的旗艦商場和AndazShanghaiITC酒店，其建築工程已有序地恢複。ITC項目内的大型商場将集結衆多知名品牌和休閑設施，為顧客帶來全新體驗。

✦杭州國際金融中心：

地上總樓面面積約900萬平方呎，将發展為優質寫字樓、商場、住宅和酒店，并分期落成。

✦廣州環球貿易廣場（廣州南站ICC）：

項目毗鄰廣州南站，将設有高級寫字樓、商場、酒店和住宅大樓，總樓面面積約930萬平方呎。該大型項目以公共交通導向模式發展，現正進行第一期的地基工程。

✦雖然2022年上半年内地偶有疫情，但集團多個位于其他一線城市的優質商場，包括北京APM及廣州的IGC和天環仍有高出租率。部分地區曾短暫禁止堂食，影響了商場人流。盡管如此，在政府保增長的措施下，零售市場預期将會有改善。

嘉裡建設

1.嘉裡建設2022年上半年整體概況

截至2022年6月30日，嘉裡建設有限公司（下稱：嘉裡建設）取得營業總收入為46.4億港元，同比減少27%；物業租賃收入同比下降6%至25億港元，該業務毛利率微降1%至76%。其中，内地物業租賃收入為18.8億港元，香港物業租賃收入為6.19億港元，均同比下降6%。下降的原因主要是向租戶提供一次性租金寬減。

2.嘉裡建設2022年上半年商業物業運營概況

内地投資物業組合方面，2022年上半年，該集團已落成投資物業組合及酒店錄得收入23.1億港元，毛利為14.3億港元。

✦靜安嘉裡中心：零售出租率為88%

✦浦東嘉裡城：零售出租率為95%

✦北京嘉裡中心：零售出租率為89%

圖片來源見水印

✦杭州嘉裡中心：零售出租率為89%

3.嘉裡建設未來計劃

财報顯示，預計至2028年，該集團内地發展中的主要綜合用途項目将為組合增添1041萬平方尺的樓面面積。其中，辦公室、零售、酒店物業樓面面積，分别約為442萬、472萬、89萬平方呎。

未來，該集團将分階段推出商業物業組合。前海嘉裡中心二期和三期的辦公室、零售、酒店部分将于2022年起相續落成；杭州武林區項目的辦公室、零售、酒店部分将于2024年起相繼落成；武漢項目的辦公室和零售部分将于2025年起分階段竣工推出；上海浦東巨峰路項目的零售和辦公室部分将在2025年推出；上海黃浦區項目的辦公室、零售、酒店部分預期于2028年推出。

瑞安房地産

1.瑞安房地産2022年上半年整體概況

2022年上半年，瑞安房地産有限公司（下稱：瑞安房地産）營業收入為減少63%至44.15億元人民币，錄得溢利7.79億元人民币，毛利率增長至64%。其中，該集團商業物業組合錄得穩健的經常性租金收入。包括合營公司及聯營公司在内所持物業的租金及相關收入總額同比增加8%至14.76億元人民币，其中74%的租金及相關收入來自上海的物業組合。

2.瑞安房地産2022年上半年商業物業運營概況

截至2022年6月30日，瑞安新天地擁有及管理11項已落成投資物業及兩個合營項目，合營項目包括上海的企業天地5号和湖濱道以及南京國際金融中心。2022年上半年,該集團投資物業的租金及相關收入增加2%至人民币10.85億元，增加的原因是受惠于武漢天地在重新定位後産生的額外租金貢獻。另外，合營項目所産生的租金及相關收入總額微跌至12.68億元人民币，其中71%的租金及相關收入來自上海的物業組合，其餘則來自中國其他城市。

✦上海太平橋社區：

上海太平橋社區是大型旗艦社區項目，位于上海市中心。該集團于 1996 年展開太平橋的多期發展項目，包括若幹商業、辦公及住宅發展項目。上海太平橋社區涵蓋多項商業與辦公樓物業，包括上海新天地、新天地時尚 II、瑞安廣場和新天地廣場，以及上海企業天地 5 号和湖濱道。其中，新天地時尚 II 的租金與出租率下降，因2021年10月啟動資産提升計劃造成。該集團計劃于 2022 年底以全新概念再次推出新天地時尚 II，定位以迎合不斷增長的年輕優質顧客注重生活的偏好。

✦武漢天地社區：

武漢天地社區為大型綜合用途社區項目，2022 年上半年，該項目的租金及相關收入增加 20%，主要是由于武漢新天地的成功重新定位，其優化了其租戶組合及餐飲服務，引入專注于年輕高端客戶的新租戶，例如 Knowin 和 Harmay。

武漢新天地（圖片來源于官網）

✦重慶天地：

重慶天地經重新定位于年輕優質顧客後，該項目錄得強勁租金增長，出租率達 97%，同時為附近的辦公樓租戶及居民提供衆多零售、餐飲和娛樂設施。

✦南京國際金融中心：

南京國際金融中心目前正實施資産提升計劃，通過升級辦公樓及将零售商場重新定位，以進一步提升物業價值。

3.瑞安房地産發展中商業物業情況：

✦上海太平橋—太平洋新天地商業中心于2019年9月舉行動土儀式。該項目将發展為商業綜合項目，包括三幢總建築面積為19.2萬平方米的甲級辦公樓及以步行街風格設計、總建築面積為8.4萬平方米的全天候商場。辦公樓按計劃将于2023年至2024年間分階段落成，而購物中心則計劃于2024年交付。該集團持有該發展項目25%的權益。

✦上海瑞虹新城—瑞虹天地于2017年展開建築工程。該項目已發展為商業綜合項目，包括兩幢總建築面積為14.5萬平方米的甲級辦公樓（名為瑞虹企業天地）及一座總建築面積為18.5萬平方米的購物商場（名為太陽宮）。該購物商場已經竣工，并于2021年9月試業。

✦上海鴻壽坊：該項目是瑞安房地産于2019年購入位于上海普陀區鴻壽坊的商業用地，辦公樓和零售用途的總建築面積分别為4.8萬平方米及1.4萬平方米。建築工程于2020年下半年展開，計劃于2023年竣工。該集團持有該地塊100%的權益。

恒基兆業地産

1.恒基兆業地産2022年上半年整體概況

截至2022年6月30日，恒基兆業地産有限公司（下稱：恒基兆業）營業收入增加8%至95.06億港元，股東應占（未經審核）基礎盈利較去年同期減少34%，為51.37億元港币。

2.恒基兆業地産2022年上半年商業物業運營概況

在中國内地市場，即使受到疫情防控措施及實施出行限制的影響，該集團于今年上半年應占租金總收入仍較去年同期有所增加，上升6%至港币10.81元。而應占稅前租金淨收入也同比增加8%至8.52億元港币。原有收租物業組合整體租金有輕微增長，而租金增加主要由于新近建成的投資物業帶來租金貢獻所緻。

另外，來自香港收租物業租金總收入同比下降2%至32.11億港元，租金收入下跌主要由于疫情關系向部分受影響租戶所提供的租金寬減，需作出攤銷所緻。該集團于香港的主要收租物業的平均出租率為93%。

内地收租物業組合明細

✦北京環球金融中心：

位于朝陽商務中心區的國際甲級商廈，在2022年6月底出租率回落至93%。

✦上海六八八廣場

位于上海南京西路，期内出租率超96%

✦港彙中心二座

位于上海徐家彙地鐵站上蓋，期内出租率達95%，設施提升讓物業情況有所改善。

✦恒基名人商業大廈

位于上海市臨近外灘，期内出租率為92%，租賃表現保持平穩。

✦星揚西岸中心

位于上海徐彙濱江發展區，整個項目已于2022年上半年落成，分兩期建設。一期項目與龍耀路地鐵站連接，當中一幢樓高61層的地标式辦公樓，可提供約180萬平方呎的甲級寫字樓樓面，多家跨國企業已落實進駐。期内，其20萬平方呎的商場陸續獲知名品牌企業落實承租，包括著名汽車品牌“路虎”(LandRover)，并且成功引入多間特色餐飲品牌。二期項目“星瀚廣場”另提供辦公樓及商場樓面合共約100萬平方呎，招租進度符合預期。

✦星寰國際商業中心

位于廣州市越秀區，是臨近珠江與兩條地鐵線相連的綜合發展項目，當中兩幢樓面面積合共達97萬平方呎的甲級辦公大樓，自2020年6月建成後，多家知名跨國公司及本地企業已經進駐，期内出租率近八成。其80萬平方呎的購物商場，也已于2022年第一季建成，将發展成為彙集零售、餐飲，以及休閑娛樂等一站式功能的新地标，與租戶的洽商及簽約正在進行中。

3.恒基兆業未來計劃

恒基兆業地産表示，未來将繼續在主要城市的核心地段物色優質投資物業組合。

銥星雲商觀察

在上述各大港資商業地産企業披露的财報中，我們不難看到許多商業項目都籠罩在疫情陰霾之下。今年國内消費市場仍面臨着巨大挑戰，全球經濟複蘇仍然遙不可及。因新冠防控及經濟不景氣，九龍倉集團在國内内地投資物業組合出現近年來首次倒退。但總體而言，大多企業内地投資物業收入情況以“穩”字當頭，即使出現下跌，跌幅也相對較小。

上文說到，港資商業地産企業對市場的預判往往是商業地産界的風向标。從今年上半年的财報來看，一線城市仍然是港資企業的商業腹地，其在北上廣一般都有商業項目落地。

值得一提的是，相對于以往把目光更多放在長三角，在當下階段，港資商業地産企業對大灣區的重視程度顯著提升。如今，粵港澳大灣區的商業價值讓人難以忽視，其以不到1%的國土面積貢獻出全國12%的經濟總量，成為我國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一。

正如太古地産在财報中所說，大灣區立足長遠發展，發展潛力非凡，對香港具有重大策略意義，該區将是太古地産未來的投資重點。該集團去年宣布有意于廣州市聚龍灣片區發展商業項目，其在深圳也将落地太古商業項目；新鴻基地産也表示，大灣區正急速發展，廣州環球貿易廣場将與集團在香港的高鐵西九龍總站發展項目發揮協同效應，進一步壯大集團在大灣區内的業務；恒基兆業則表示，“星寰國際商業中心”位處大灣區核心位置，整個項目圓滿建成，該集團将充分把握該項戰略規劃所帶來的機遇。未來，該集團将聚焦在一線及重點二線城市的住宅及綜合發展項目，以及大灣區戰略規劃帶來的新開發機遇……

另外，從近幾年恒隆、新世界、太古等相繼于武漢、南京、西安等城市落子項目來看，港資商業地産的商業項目也開始逐漸向省會城市及強二線城市下沉。

※ 注：企業信息源自企業方、公開信息及第三方渠道信息

本文由銥星雲商新媒體中心原創，作者：王瑩，文章版權歸銥星雲商所有，圖片來源于項目方或網絡，不作商用。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!