爛尾樓最後怎麼解決?一、爛尾樓的介紹和分析，下面我們就來說一說關于爛尾樓最後怎麼解決?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

爛尾樓最後怎麼解決

一、爛尾樓的介紹和分析

爛尾樓，是指已辦理用地、規劃手續，項目開工後，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地産項目。爛尾樓形成的原因有很多，如在建樓盤的開發商破産、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、施工質量低劣、開發商違法違規導緻工程停工，其中多半是因為資金鍊條斷裂，工程未完，開發商已拿不出錢來，銀行也不願繼續貸款，而項目又無法轉讓給其他投資人。簡單來說，就是開發商沒有資金繼續對在建房屋進行建設，從而導緻房屋建設停止。

二、爛尾樓的分析

我國實行的是房屋預售制度，當房屋封頂以後，房地産開發商就可以申請房屋預售證，開始對房屋進行買賣了。購房人交完房屋的首付款，和銀行簽訂了貸款合同，銀行就會将房屋剩餘的價款給到開發商，房地産開發商根據工程實際進度将錢付給施工方和供貨商。在房屋的價款中，實際上分為建築工程費用和土地使用費，在房屋價格比較高的城市，土地使用費占據非常大的一部分，而實際用于建築工程的費用其實是比較少的。

房地産開發商對一個房地産項目進行開發，土地轉讓費用占用它大量的資金，這筆費用有可能是通過銀行貸款或其他融資手段籌集來的。開發商取得房屋預售證後，對房屋進行買賣，所得的房屋價款就要用于支付這部分土地轉讓費，當然還有前期的開發費用，這就是為什麼開發商會将大量的售房款轉移走的原因。如果房屋的銷售預期不是很好，開發商就可能将全部的售房款轉移走，用于支付開發商的土地轉讓費，開發商就沒有現金支付給施工方和供貨商，從而導緻建築出現停工，甚至爛尾的情況。

房地産開發商出現了爛尾樓的現象，很多都是自己的資金周轉不靈，出現了比較大的缺口。即使後來有了足夠的資金，由于項目停工時間非常久的原因，會讓開發商淡化對這個項目的責任，在後續的建設對這個項目沒有收益的前提下，會繼續暫停對這個項目的建設，将公司的資金用于其他有收益的項目的。所以，一個項目是否會爛尾，不僅僅是開發商自己資金不足的緣故，還涉及到人性的一面，時間拖得越長，越會對房地産開發商産生不好的影響，房地産開發商就越不會對爛尾的項目進行後續建設的。

三、避免買到爛尾樓的方法

如果自己要購買房子，可以選擇開發商是國有企業的，這樣就可以有效避免買到爛尾樓了。至于其他的不是國有企業作為開發商的項目，都有可能出現爛尾的情況。像我們非常熟知的著名房地産開發商，都有不少企業出現了項目爛尾的征兆，有的企業已經出現了爛尾樓。

很多房地産企業都是一個集團化的公司，它并不僅僅是開發房地産的，它還有其他的各種産業，特别是社會上比較著名的房地産企業。一個房地産企業有很多的産業，這其實沒有什麼多大的問題。如果一個房地産企業的其他産業都是與房地産和建築相關的産業，這其實有利于房地産企業降低自己的房地産項目開發成本，還有利于自己企業的管理和協調。但是，一個房地産企業突然進軍自己不太熟悉的行業，而且還是一些投資非常巨大、競争異常強烈的行業，如果在新的行業發展不太順利，就很大可能占用整個集團公司的資金，造成部分房地産項目資金斷裂的情況，時間長了，就有很大可能導緻這個房地産項目出現爛尾的情況。所以，買房時了解這個房地産企業的産業情況有非常大的必要。

我國的房價越來越貴，相應的地價也越來越貴，很多房地産開發企業沒有足夠的資金，無法獨立開發一個項目，就有許多房地産企業合作拿地，共同開發房地産項目的事情。雖然合作的房地産企業簽訂了合作的協議，但在項目的開發中，有可能産生矛盾，導緻項目建設停工，最後形成爛尾樓的情況。所以，這也是我們作為購房者需要關注的事情。

一個比較大的企業存在有很多的子公司和分公司的，而這些公司的責任和總公司的責任關系有非常大的區别。根據我國《公司法》的規定，分公司和總公司是存在責任連帶關系的，而子公司是獨立經營，自負盈虧，和總公司不存在責任連帶關系的。一個房地産企業設立了一個子公司，讓這個子公司來開發一個房地産項目，而購買這個項目的土地是這個企業的總公司、分公司或者其他子公司，就必須對這樣的房地産項目提高警惕。

如果這個房地産項目出現了問題或者爛尾，和這個企業的其他公司是沒有任何的責任關系的。一旦這個房地産的子公司申請了破産，那這個房地産項目就徹底成了爛尾樓了，基本上沒有重新建造的可能。即使這個房地産的子公司沒有申請破産，這個房地産公司也可以将這個子公司的所有人更換到其他的公司工作，也是同樣的效果。所以，這也是各位購房者需要注意的問題。

四、爛尾樓的解決辦法

我國對城市的建設是有非常良好的規劃的，每個城市都有自己的城市規劃部門，對城市的未來發展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設進行綜合部署，所以每個項目的建設都要遵守城市規劃的相關規定。在城市規劃的相關規定中，有一條非常重要的規定，就是對建築物的容積率有非常明确的規定。容積率一般情況下指某一基地範圍内，地面以上各類建築的建築面積總和與基地面積的比值。

調整爛尾樓所在項目的容積率，增大它的容積率，這塊地上就可以建設更多的房屋，用新建房屋所獲得的售房款來對爛尾樓的後續建設提供資金。這樣，既不需要購買到爛尾樓的業主出錢，也不需要政府出錢來繼續修建爛尾樓，非常有效地解決了爛尾樓的資金問題。當然了，修改爛尾樓項目的容積率必須得到當地規劃局的同意才行，同時爛尾樓項目有足夠的空間新建新的房屋才行。

雖然修改爛尾樓的容積率，新建新的房屋可以解決爛尾樓的資金問題，但是這裡面存在一個問題的，就是這個爛尾樓的住宅環境沒有以前那麼的好了。由于新的樓房的建設，使這個項目的建築密度增大，人口密度也大大增加，有些光照條件比較好的樓房，可能因為新樓房的建設變得差了許多。這個項目的居住環境的改變，對這個項目的價值是有一定的影響，會造成這個項目所有的房屋價值有所下降。作為爛尾樓的業主，必須得接受自己居住環境的改變和房屋價值的降低，必須為此付出一定的犧牲，世界上是沒有十全十美的解決辦法的。

五、爛尾樓的解決辦法的可行性

一套房屋的價格，土地占有的費用非常的大，而房屋的建築工程費用占比非常的小。我從造價信息網上收集的幾個省市的建築工程費用的造價指标。浙江省杭州市2019年某安置房項目工程的造價指标分析，這裡面有這個項目的相關信息，這個項目的單方造價是2917.91元/m2。這是浙江溫州市2018年某安置房項目工程造價指标分析，它的單方造價是3207元/m2。這是浙江紹興市2019年某限價房項目工程造價指标分析，它的單方造價是3060元/m2。各個工程的單方造價雖有變化，但相差都不大。

我從重慶造價信息網查閱了重慶市2019年至2021年部分季度的建設工程單方造價，高層住宅的單方造價，2019年三季度是1530-1750元/m2，四季度是1450-1610元/m2；2020年一季度是1430-1580元/m2，二季度是1400-1550元/m2，三季度是1410-1550元/m2，四季度是1440-1600元/m2；2021年第三季度是1480-1640元/m2。重慶市高層住宅的單方造價雖有波動，但相差也都不大的。

重慶市和浙江省的價格相比起來，價格差異就非常的大了。根據我所了解的信息，各個省市的建築造價雖然有一定的差距，但是都是相差不大的，這兩個省市出現這麼大的價格差異，可能是計算的方式和費用有所不同，浙江省的單方造價将各種費用都計算了其中，而重慶隻是給了一個單方造價的區間數值而已，我們并不知道這個數值包括的那些内容。我又從網上查了一個住宅的單方造價，給出的價格是1800-2000元/m2。雖然這三者的數字都有些差距，不過我們确實可以肯定的是，建築工程費用在房價中占比是比較少的。

針對查到的不同建設工程的單方造價，我做了一份關于爛尾樓投資的分析表。我假設一個爛尾樓有6棟樓，每棟樓的住宅都是33層，每層的建築面積是1000m2，每棟樓的建築面積就是33000m2，整個小區的建築面積就是198000m2，算是一個比較大的小區了。根據我查到的相關資料，建築封頂後，它基本上就完成了總建築費用的三分之二了。當然了，每個爛尾樓的實際建設情況肯定是有差别的，完成的總建築費用也有一定的差别。

我分别用建築工程單方造價為1500m2,、2000m2和3000m2分别做了分析，它們所對應的房價分别是5000元/m2，8000元/m2和12000元/m2。各位同學請看，根據我的計算結果，如果在爛尾樓的空地上修建一棟新的住宅，其售賣的資金是滿足爛尾樓剩餘建設資金需求的，而且還有很大的結餘。從投資收益率來看，投資爛尾樓是非常好的一個投資項目，在房價不是很高的前提下，收益率就達到了33.33%，這還是在當地房價是8000元/m2和12000元/m2。各位可以根據我提供爛尾樓投資分析表，根據自己當地的實際情況計算一下自己爛尾樓的收益情況，

在我國很多城市，超過10000元/m2房價的城市非常多，有的城市的房價要好幾萬元才能買到一平，而這些城市的建築單方造價增加的卻非常的少，投資的收益就會越高。一個城市的房價越高，投資這個城市的房地産項目的收益就越大。即使一個城市的房價水平比較低，如果控制好建築成本，投資爛尾樓也是有收益的。

如果我國的政府部門允許修改爛尾樓的容積率，或者說是允許在爛尾樓的空地上新建一棟住宅樓來，用新建住宅樓的所售賣的房款來對爛尾樓的後續建設，這個方法是非常可行的，可以在各方不投入資金的情況下解決掉房地産項目爛尾的事情。投資爛尾樓的收益是非常大的，這筆收益不能隻歸屬于爛尾樓的投資方的。政府部門對爛尾樓的容積率進行了修改，改變爛尾樓所在地的規劃，需要對當地的管網進行修改和規劃，應該獲取一部分投資爛尾樓的一部分收益，這部分收益可以用于支付原房地産開發商所欠的施工方的建築工程款和供應商的貨款，同時原房地産開發商的這筆債務關系就轉移到了政府身上，由政府的相關部門向原房地産開發商的收取這筆債務。

投資爛尾樓的事情最好是由我國政府的相關部門或者是我國的國有企業來主導，這樣可以有效避免新建住宅所售房款資金的再次轉移，保證爛尾樓項目後續建設的順利完工。政府的相關部門和我國的國企作為投資方，能夠更好地協調各方面的工作，能有效地解決爛尾樓存在的各種債務關系，并對原房地産開發商遺留的債務有很好的追責手段和權力。爛尾樓的解決會給我國的房地産市場造成一定的影響，這個影響有好的一面，也有壞的一面，我這裡就不再進行分析了。

希望各位能将我所講的解決方法傳播開來，讓買到爛尾樓的人看到爛尾樓拯救的曙光，讓他們能夠放下多年來不安的心。

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