我寫豪宅比較多，引發我思考的一個基本問題是：為什麼會有人願意花幾個億去買海德公園1号，不也就是一套房子嗎？

如果要解釋清楚房地産的價值邏輯，就繞不開這個問題。

Part 1：關于頂流豪宅的價值判斷

關于豪宅的價值判斷，我長期的跟進，有三個基本觀點。

1）每一個頂流豪宅背後，都站着一個全球城市。這是最根本的一點，能誕生頂流豪宅的，隻有聞名全球的國際化大都市。比如海德公園1号在倫敦、ONE57在紐約、傲璇在香港……在中國内地，頂豪就在北上深廣。這是因為，國際大都市彙聚了全球最優秀的人才、最龐大的财富。全球城市是頂流豪宅的根基，當這個城市衰落，豪宅才會成雲煙。是以，在我們判斷頂流豪宅價值時，首要的立足點是全球城市。

2）頂流豪宅是全球城市的外顯競争力。房價是城市的價值，頂流豪宅是全球城市的價值，一個全球城市向外界展示名片效應的方式，頂流豪宅是其中很重要的部分。比如人們在講全球500強的時候，第一關注點是在公司和首富，并非公司所在的城市。但當人們在講起海德公園1号價值70萬/平米的時候，幾乎會自然而然強化它對“倫敦是一個偉大城市”的感受。頂流豪宅，實質是城市核心競争力的外顯，它具備城市象征的地标價值，這是它之于城市的重要意義。深圳2016年以來超級豪宅的崛起，也很好的說明了這一點。

3）頂流豪宅本質是稀缺重奢品。頂流豪宅由于價格昂貴，且低估不常有，是以經常不是所有房産裡增幅最大的。但，真正的超級豪宅在開盤時常常是被搶的，原因在于，富人們購買它，更多是基于更美好的生活追求以及獲得一個尊崇體驗。此外，越是頂流豪宅，在長周期裡，資産價值的穩定性越高，越可以作為富裕群體大體量資金長期保值增值的“避風港”。反而，追求資産的極緻升值并不是第一位的。

豪宅價格昂貴，市場又随時變化，隻有把握了這些基本邏輯，我們才能在波動中保持情緒穩定，做好決策。

Part 2：内地頂流豪宅價格并不貴

看全球頂流豪宅，相信大家會跟我一樣有兩個判斷：

1）全球城市的頂流豪宅，都是極度稀缺的。

2）放眼全球大都會，中國一線城市的頂豪價格并不貴。

列幾個大家最耳熟能詳的。

海德公園1号，位于倫敦最中心位置，近白金漢宮。堪稱“全球最昂貴公寓”， 80個單元，均價高達66萬RMB/平米，最大的一套1858平方米的“樓王”售價高達12.26億RMB。

（海德公園1号）

曼哈頓的摩天住宅ONE57，高306米，俯瞰超過3平方公裡的著名的“中央公園”，135套住宅單位。位于89樓及90樓近1000平方米的單位，曾以逾7.4億港元的天價成交。

（俯瞰中央公園的ONE57）

這些頂流豪宅，就像城市地标一樣，都是城市“代言人”，當人們去那裡旅遊時，都會拍照發個朋友圈說：這裡是這個城市最富有的人住的地方。當大家這麼說的時候，背後就代表了那是他夢想中的終極居住追求。

據任澤平之前的對比研究：2021年紐約中心區最貴的豪宅是位于曼哈頓中城的公園大道432号，俯瞰紐約中央公園，單價約68萬元/平方米。而上海中心區最貴的豪宅是位于陸家嘴金融區緊鄰黃浦江的湯臣一品，單價約28萬元/平方米。

相對來看，很難說北上廣深超級豪宅的價格很貴——盡管它們已經很貴。這可以強有力的解釋一個現象：當深圳開始推行嚴厲限價之後，反而那些超級豪宅，更加被哄搶。即便是在現在調整的市場裡，像13萬 的深業中城，像白菜一樣被搶了，7000多萬的頂複都有人直接拿下。

原因正在此，富裕群體的比較坐标是國内一線城市以及國際大都會，如果他們對全球都會超級豪宅的估值是40-50萬/平米的水平，13w 的價格不就等于是上天在送錢？

Part 3：深圳的“超級豪宅熱”一直在持續

看深圳的超級豪宅。

自2015-2016年以來，深圳出現了“超級豪宅熱”，這個現象一直延續到今天。在深業中城、海德園和深鐵懿府2期被搶之後，矗在漁人碼頭的華僑城新玺第一批48套産品，起價3900萬/套，也賣完了！

網上有人發帖子紮心：“還在糾結商辦能不能買的客官，新玺已經悄悄售罄了”。和現在很多滞銷甚至要降價才能走量的剛需新盤，形成了鮮明反差。

要問原因，我認為有兩個：

一是，深圳及全國富裕群體的購買力在快速上升。二是，嚴厲限價制造了顯著的财富效應。

我之前論述過，從2016年開始，基于科創産業的蓬勃發展，深圳在全國乃至全球的地位在快速上升，成為“中國矽谷”之代表。産生一個直接結果就是，大量本地以及全國的新富群體開始在深圳購買豪宅，造就了深圳一條“10w 豪宅帶”。這些年來，比如像恒裕濱城（2期）、深圳灣1号、萬科瑧山府、招商雙玺、半島城邦、深業中城、華僑城新玺……以及現在的福田CBD最後一座超級豪宅：深圳中心 • 天元。每一次開盤，都吸引了全城乃至全國的注意力。

(深圳中心 • 天元夜景)

與此同時，深圳開始推行嚴厲限價。過去的6年，深圳将最頂級的豪宅價格，都限制在13.2萬/平米以内。這帶來了極大的“财富效應”，導緻了超級豪宅動辄被搶。

如果你對比一下上述那些超級豪宅過去5-6年的價格走勢，就會發現：即便它們是豪宅，但是價格也都基本翻倍甚至更多。比如萬科瑧山府，2018年開盤大約10萬/平米，但現在實際成交價，即便在下跌的條件下，最低都在20w 。

它們不但極度稀缺，而且價值還人為“被低估”，焉得不搶？搶這些房子的富裕群體，不擔心房地産稅嗎？我相信是有擔心，但最終還是會買，因為穩定性太高了。

再分享一個令人吃驚的消息，就在大家都對房地産未來憂心忡忡的同時，一位來自上海的租客，以17萬/月的租金，在深圳CBD租下了“深圳中心 • 天元”的一個單位，面積380平米，并且一次性付清了一年的租金200多萬，折算單位租金高達400元/平米！

這絕對是全深圳單位租金第一的樓盤！我今天看到悅府有166平米的單位出租，租金高達6.2萬！折算單位租金373元/平米！但還是要略遜于天元。

是什麼讓他做了這件事？！又為什麼選擇了天元？！

Part 4：天元絕無僅有的住宅即将面市

作為深圳頂流豪宅的代表，“深圳中心 • 天元”已是深圳的一張城市名片。在深圳快速崛起的過去10年裡，天元一直是作為與深圳灣分庭抗禮的超級豪宅代表。

（在天元俯瞰深圳CBD景觀）

就是在今年這樣的調整市場，天元的表現也令人驚訝。前11月，天元摘得深圳房地産市場的公寓銷冠！根據簽約數據，天元成功銷售了171套大面積公寓，收金超過61億，單套均價都超過3600萬！力壓深圳灣成為深圳超豪公寓一哥！上面說的那位上海豪客，租住的也是天元的公寓。

3600萬一套，在淡市下，還能獲得這樣的業績，還能成為全深圳單位租金王，這是市場在用真金白銀投票，已充分驗證了天元的市場号召力。

（深圳2021年1-11月公寓銷售榜，克爾瑞）

現在有一個更為勁爆的消息！大家隻知道天元有公寓，卻不知道天元還有最後的珍藏——年底之前，天元會推出整個綜合體項目中唯有的純大戶住宅——深圳中心 • 天元T2項目！而且，戶型之純粹在全深圳都絕無僅有！全部是300平米 的純大戶型！獨立面積如此之大，在深圳房地産曆史上，不但是2021年沒有過，在以前也是罕見！

（深圳中心 • 天元T2項目效果圖）

此次天元T2主力戶型是313-330平米的大平層，隻有131套。

怎麼認識這個産品，我認為最簡單一句話：這就是深圳的ONE57！

天元屬于整個崗廈的超級綜合體，所處位置就相當于ONE57。T2坐擁深圳CBD超級資源和景觀加持，尤其是市民中心、中心公園、蓮花山，類比紐約的中央公園地段。未來随着崗廈北綜合交通樞紐改造，T2住宅的業主更是可以享受到深南大道最美景觀帶。

（在天元T2高層往外看的實拍景觀）

我們可以先從之前T3、T4項目的幾幅樣闆房照片，感受一下。

這是超9米的開放式客廳設計，透過落地玻璃窗，可飽覽繁華的CBD景觀。

再看這套，每戶都有270°闊綽景觀面，可以看到不同角度的CBD風景，以及天元項目的“星月花園”和“中央大街”商業美景。

主卧設計有達60平米的私密領地，可以劃分為睡眠區、男女衣帽區、化妝區等多功能空間。

浴室的開放式落地玻璃設計。

以上這些，隻是天元的“冰山一角”，如果在小區裡走上一遭，實地看看樣闆房，會有更大的震撼。

Part 5：大師團隊産品鍛造

在設計上，天元是堪稱大師級的打造。

首先是建築立面，聯合國際知名設計公司L&O擔綱，對标日本東京Tower Meguro、紐約6th Ave. 83号等大都會經典建築，采用玻璃與石材的平滑設計，極具品質與現代感，希望打造成“深圳中央公園邊上的封面住宅”。

（天元的建築立面）

其次是業主專屬屋頂花園的設計。花園超1萬平米，出入口有兩尊楚石，重約30噸，價值200多萬，專門從雲南運回，使得社區頗具蘇州園林神韻。

（來自蒼山洱海的楚石）

第三，園林裡設計了一個無邊際空中泳池。超800平米，是社區的視覺中心，半開放設計。置身水中，能在遊泳時俯視“中央大街”的繁華夜景，如同置身私人别墅。

（無邊際空中泳池實景）

四，豪華配置。天元T2住宅的配置可以說是傲視同侪，專屬5梯2戶、私家電梯廳雙梯入戶等，這個梯戶比是我見過的豪宅裡“密度最低”的，沒有之一。車位比更是達到1 : 2，每戶2個車位。南北入戶大堂挑高10米，各配置龍燈和鳳燈，遙相呼應，寓意龍鳳呈祥。

這裡要強調一句，近年來因為限價，很多豪宅其實都暗暗減配了，比如減少車位比、調高梯戶比、壓縮材料投入等等。從這一點看天元，更顯貨真價實。

（私家電梯廳專梯入戶）

（10米挑高的南大堂龍燈裝飾）

Part 6：最極緻的生活方式

上面說的是産品打造和資源價值，下面來看：像天元這樣的超級豪宅，到底能為業主提供怎樣的生活方式？

上面說了，那些願意花幾千萬乃至幾個億買一套房子的人，他們首先滿足的一定是對生活的極緻追求，那種追求有物質上的，但更多是精神上的滿足——你要讓他感覺到：買了這套房子，他擁有了整座城市。

在這方面，作為CBD第一住宅的天元，無疑要比同侪更有優勢。

首先，天元因為位處CBD，如果說在深圳有一種極緻的生活，那麼天元一定是最重要的一環。

（金地中心、大百彙廣場與平安金融中心交相輝映）

這些資源首先體現在天元的1公裡範圍内的9大核心資源（下圖），包括市民中心、深圳證交所、平安金融中心、會展中心、蓮花山公園、深圳圖書館、音樂廳、書城、博物館、少年宮、當代藝術中心……

（周邊1公裡範圍内的優質資源）

這些都是深圳最優質的城市資源，可以說是深圳建市40年來最精華的資源，這也是其它區域的超級豪宅所不具備的。

其次，是大家都知道的，CBD彙集了353家總部企業、98家世界500強、86座納稅過億樓宇。全市67%持牌金融機構總部、近六成外資銀行機構、六成頭部券商也彙聚于此（這裡已成為中國三大金融聚集地之一）。

（福田CBD所擁有的部分金融機構）

生活在此，可以獲得一座城市最頂流的生活圈層。

第三，在教育方面，天元周邊是貴族學校環繞，周邊2-3公裡範圍内，擁有城市綠洲國際學校、深圳貝賽思雙語學校等跻身深圳最好之列的國際學校。大家知道，可以直升深國交的城市綠洲，是許多家長夢寐以求想把孩子送進去的地方。

（深圳城市綠洲國際學校）

因為中心區住宅極其稀少，因此，這些優質的外部配套，幾乎是為未來的天元業主量身訂造。即便是放眼國内任何一個一線城市，也都極為罕見。

Part 7：超級綜合體的資源頂配

除了外部配套，從天元項目本身看，巨大的不同地方在于，天元所處“深圳中心”這個超級綜合體，更有條件為業主打造豐盛的、國際化的生活圈。

天元所屬的深圳中心項目，是一個總建面約達140萬平米的超級城市綜合體，複合9大業态集群，未來可為天元業主提供一站式的頂端服務資源。

這9大業态主要包括，超甲級寫字樓大百彙廣場、金地中心；29萬平米的旗艦商業——卓悅中心，和800米潮流商業街區——中央大街；以天元T2為代表的城市豪宅……等等。

這裡面值得重點強調的是卓悅中心，這個商業經過了2年多的打造，已經逐漸成長為與深圳灣萬象城比肩的深圳又一奢侈商業代表作。

（卓悅中心幾大商業主題）

卓悅中心東西兩區在2020年銷售額達到21.2億元，客流量2415萬人次，實現品牌簽約率97%，讓深圳人第一次感受到了CBD的強大消費力。圍繞着中央大街，也已經形成了深圳新的高端消費中心。中央大街引入陣容強大的國際一線品牌旗艦店，更不乏米其林、黑珍珠系的餐廳，比如亞洲50佳、米其林一星法餐核心團隊推出的“法餐 酒館”品牌L'Avenue。

（卓悅中心的L’Avenue）

新的勁爆消息，卓悅中心的北區商業将在今年年底開業，預計會引進140家新品牌，其中有40%都是獨家首店。

北區聚焦高端文藝，引進奢侈品高定婚紗品牌Vera Wang（華南首店）、高端兒童早教機構SPRING思普潤，樹立北區高端文藝的基調。

（卓悅中心的Vera Wang）

在我看來，深圳目前就是三個高端消費場所，羅湖萬象城、深圳灣萬象城和卓悅中心。作為CBD，福田曾經最缺的重奢消費場所，将有卓悅中心填補。即是說，天元業主所享有的高端商業資源，在全深圳目前隻有三處。而這三處全都是超級綜合體，這是國際大都市高端豪宅未來的趨勢。

（天元豪宅下樓即達的卓悅中心）

Part 8：再稀缺的豪宅也難逃限價！

我們來最後總結，天元為什麼是極度稀缺。

三句話。

第一句，極緻資源。這裡是深圳40年精華所在，隻有在CBD才可以近距離獨享。全球所有都會城市的CBD裡，高端住宅都是最為稀缺的。這是一。

第二句，極緻配套。天元擁有超級城市綜合體的頂級配套，超甲級商務與重奢商業，未來可以滿足業主對尊貴圈層生活的極緻追求。這樣的生活圈，每個城市，也隻有極其稀少的幾處。

第三句，極緻産品。天元純300平米 的純大戶住宅，産品不打折扣，能夠滿足最富有群體對新一代美好居所的渴望。在深圳，我們找不到可以與天元相比較的同類住宅，很多超級豪宅，産品都是120-150平米，超過200平米的都算稀少。

具備以上某一點，在深圳已算不多得，而天元同時具備以上三者的稀缺性，說它是“獨一無二”，并非虛言。

這是天元的稀缺性所在，相比同類豪宅，我還有一個看法：真正購買天元住宅的富裕群體，更可能是買來居住的。因為這裡所提供的更多是一種綜合性的國際大都市生活方式，而不僅僅是一個簡單的指向投資的限價豪宅！如果一個富人，他喜歡擁有一座城市CBD上述那些難得的體驗感，我想他會更認同天元才是所謂的“中心價值”，那種感覺就像人在紐約擁有曼哈頓一樣。尤其是300平米 的超級大宅，和150平米的“豪宅”，完全就是兩種生活！

當然，我們再加上價格的角度，就更能夠體會到天元的中心價值。在中國的一線城市，近幾年可以說是購買豪宅“最好的時代”，因為：再稀缺的豪宅也難逃限價的命運！稀缺，是昂貴的基礎，意味着要用最高的價格才能獲得，但在房地産市場，這一點被打掉了。這在超級豪宅産品稀缺性的基礎上，無疑又大大增厚了它的購買價值。

天元一樣要被限價，按照深圳現在頂流地段13.2萬/平米的天花闆價，天元也不會超過，預計和深圳灣、香蜜湖豪宅一樣會被限制在單價10萬/平米出頭。這個價格，在南山、福田的二手豪宅市場，你隻能買到一個很普通的樓盤，而且要支付巨高的首付。但是現在，在CBD，你可以買到深圳最稀缺的300 純大戶，而這種機會隻有130多個，我相信，以後深圳也很難再有這樣的産品！

我近年對選到一個“好樓盤”有三個評價要素：“地段極好 産品極硬 限價極狠”（這一邏輯我們另外再專文解釋）。天元不但具備這三個要素，而且是：頂流地段 頂級産品 頂格限價，最終構成最有價值的買入品之一。

短期的市場波動難以預判，但如果着眼長期，答案已很明顯：我不認為在深圳未來的5年、10年甚至更遠的将來，你還能有今天這樣的時代機會。無論是基于對未來優質生活的高遠追求，還是基于家庭資産的長周期安全配置。天元的這131個席位，都會是一個長期極度稀缺的存在。

再次強調：全球城市核心區的頂流豪宅，永遠都是最穩定的資産。唯一值得擔心的是：在一個全球城市裡，這樣的頂流豪宅，太少了！

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