許久未發文，既然發文，咱就來讨論一個疑惑的問題：蘇州房價為什麼漲不過南京和杭州？

前幾個月，蘇州因為房價漲幅過低被官媒盯上了，官媒第一财經日報發文GDP過兩萬億的最強地級市蘇州房價年均漲幅僅千元，2017年至2021年蘇州的新房均價從1.76萬漲至2.13萬，明顯低于同時期的南京和杭州！

當然有人會說，不能僅看市内整體數據，畢竟還有遠郊闆塊拉低均價，像蘇州的豪宅市場這兩年多火啊！但是！在全國豪宅成交排名城市榜單中，蘇州2-3千萬的豪宅成交量不僅低于南京、杭州，甚至還低于東莞、青島、珠海，3千萬以上豪宅成交量前十榜單更是沒有蘇州身影！

然而還有一個事實，根據2021年全國前三十強城市房價排名，蘇州僅排名十五位，遠遠低于GDP排名，多可怕！

想想一個最強地級市，GDP全國第六，規上工業産值更是榮登全球第一，人口、城市界面都不比省會城市差的蘇大強，怎麼房價卻成為了大家口中的“長三角窪地”了呢？

在綜合分析了一堆讨論和數據之後，終于蘇州低房價的原因被我總結出來了一些（歡迎留言補充）！

雖然蘇州一直被叫最強地級市，但始終是個地級市，人家南京、杭州都是省會城市；

那省會城市和地級市有啥差别呢？

這就像咱要買房，有時候區域内政府所在地周邊都會是一個賣點，畢竟政府在的地方發展一般不會太差；

而省政府就坐落在省會城市中，所以就在省内來說，發展傾斜度多多少少會往省會城市中靠一點。

衆所周知，一座城市的發展肯定是離不開人才的流入，作為人才輸出基地的高校那麼必不可少，而在這一點上，蘇州弱的不是一星半點了！

據統計，南京擁有高校本科34所，其中985/211就有8所；杭州本科院校共有28所，985/211有1所；蘇州本科院校僅有9所，這個還包括外來的，本土本科院校僅2所，重點大學僅有一個211蘇大，這差距不能再明顯了！

在醫療資源上，三甲醫院南京有38所，杭州20所，蘇州僅9所，這差距愈發明顯了！

在最近幾波樓市調控未出之前，蘇州的樓市限制嚴格程度可以說是全國少有！

對于外地戶口，曾經需要連續繳納2年社保或者個人所得稅，補繳還不算，就這一杆子都打翻了一大船人！

對于本地戶口可買多套房的呢也不手軟，二套房貸款未還清5成首付，未還清8成首付，三套房更是直接要求全款！這又少了一波改善自住人群；

還有新房限售3年，二手房限售5年，加上新房限價讓二手房漲幅空間萎縮，又導緻很多投資客不敢下手！

綜合下來，内抑制了自主需求，外抑制了投資需求，那蘇州房價還能怎麼漲？好在現在蘇州政策放松了許多！

蘇州的四個縣級市可以說是遠近聞名，随便拿一個出來都能在很多城市中獨當一面！

尤其是昆山，連續18年成為全國百強縣之首，剩下的常熟、太倉、張家港基本上每年也能排到全國百強縣前十！

那麼有人會問了：小弟太強不好嗎？是挺好的，但是這也導緻蘇州主城對小弟虹吸效應不強，而且小弟太強到對親大哥不太認可，人家更喜歡靠着隔壁上海

剛來蘇州的人看到姑蘇主城建設，很多都會疑惑：說好的蘇大強怎麼一個高樓大廈都沒有？

但待久了就會知道，蘇州古城區限制開發，護城河内建築不得高于北寺塔；也是因為古城限制開發，蘇州就開始了多中心化發展，從一體兩翼，再到一核四城。

以古城為核心，東邊是綜合商務城，西邊是生态科技城，北邊是高鐵新城，南邊是太湖新城；在四城和古城核心的連接軸線之間，分别還有工業園區中心、高新區中心、相城區中心和吳中區中心。

目前真正發展到能充分聚集人氣的，除了園區金雞湖一圈和獅山以外，其他幾大新城和新興闆塊都面臨着人氣不足的問題，這也讓大多數外地人認可獅山、園區，本地人認可主城核心，剩下來的新城說的天花亂墜，本來就是很多買房人退而求其次的選擇，忽略掉此前蘇州限價因素，如果漲價，又有多少闆塊會有買房人買賬？這最後就導緻了購買力分散，闆塊價格難漲，從而整體價格也起不來！

根據相關機構統計去年主要城市土地财政依賴度的數據來看，南京、杭州的依賴度均超過了100%，杭州更是超過了140%！而蘇州呢60%還不到！

再看2021年主要城市的土地出讓金統計，蘇州僅1422億，而杭州是3084億，南京是2114億，不管怎樣蘇州都和他們都相差一大截。

那麼這樣的差距有什麼意義呢？試想一下一個對土地财政依賴度低的城市，怎麼可能會依賴房地産來拉動城市經濟的發展呢？帶入到蘇州，地價不漲，新房房價不會漲，連帶着二手房房價自然也不會過漲了。

蘇州沒有夜生活！沒錯！一個新一線城市，晚上九十點鐘路上就沒什麼人了，而很多一二線城市夜裡都異常熱鬧！即使去年開始，蘇州搞了“姑蘇八點半”來促進夜經濟，至今也沒有太大起色！

從全國商超消費來看，蘇州中心在蘇州夠頂流了吧，然而蘇州中心年度營業額放在全國都排不上前五十！

再看買房這件事，園區早期的買入人群也大多是上海的投資客和新蘇州人，現在熱門的幾大新城在很多老蘇州人眼裡還是覺得是鄉下。

雖說蘇州的規上工業總産值達到了全球第一，但對比杭州的主力産業還是有差距的！

蘇州的産業大多以制造業為主，這類的産業缺點就是無法批量造福，讓很多人财務自由，無法财務自由就相當于失去了一部分有能力買房的人群；反觀杭州，作為互聯網之都、網紅之都，讓很大一批人實現了财務自由！相信很多人在财務自由之後，首先就回買套房定居，這從而也帶動了房價的上漲。

總結以上，蘇州地位、公共配套、城市發展規劃、産業結構、人民買房預期等衆多因素，都影響了蘇州房價上漲；

猶記得當初許書記在金雞湖畔接受央視專訪的時候還說過，蘇州房價合理！

确實從蘇州城市的基本面來看蘇州的房價相對親民，是真正落實了房住不炒，這對剛需來說确實是一種福利！但是卻稀釋了城市中堅力量的财富！

那麼在未來蘇州房價還有機會漲嗎？隻能說難了！“房住不炒”這個方針隻要在，那麼大漲的可能就微乎其微，當然不排除蘇州部分核心闆塊房價有所漲幅，但對于整體來說，穩定才是近幾年的趨勢！

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