近日，将于12月18日經開區貢湖大道三連地受到了廣大購房者的關注，這三連地占地面積大，地理位置優越，但在樂居采訪時得知許多房企雖是頗有興趣卻束手無策。究其原因，是因為競拍要求中提到，競買人須具備地鐵投資、建設及運營的資質。

資質要求

實際上這樣的競買人要求已經不是第一次出現了，早在2016年，這一項新奇要求就已經出現了。對于拓寬無錫“龜殼”中心原有發展模式外，政府一直在嘗試各種模式。除卻各大新城模式，還在積極探索TOD發展新模式的道路上。

Part 1 何為TOD模式

TOD全稱Transit OrientedDevelopment，是指以公共交通為導向的綜合發展模式，其中的公共交通主要是指火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士幹線，然後以公交站點為中心、以400～800米（5～10分鐘步行路程）為半徑建立中心廣場或城市中心，打造集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的混合功能區。

日本澀谷站

土地資源稀缺的國家是這種模式的先行者，如新加坡Ionorchard廣場、韓國D-Cube City、日本澀谷站等都已成為城市地标。

TOD細分為以下四類，包括：

在國内的模式一般是附條件招拍挂，比如此次經開區貢湖大道的三幅地塊中要求有地鐵相關資質。

TOD城市綜合體項目如同打磨一個迷你城市，涉及到軌道交通、商業地産、住宅地産、公共服務、休閑綠化等多個方面。

龍湖光年效果圖

以龍湖光年項目為例，選址在重慶沙坪壩高鐵站，整個站點地下分7層設計，負1層為公交車站，負2層為高鐵站台與出租車站，負3層為人行通道，負4層為高鐵換乘站廳，負5層為出站通道，負6層為地鐵站廳，負7層至負9層為地鐵站台。

市民可實現高鐵、地鐵、公交、出租車等多種交通工具的零換乘。項目建成後期預計客流量将超過90萬人/天，成渝高鐵沿線輻射人口也将達到1000萬。

重慶龍湖光年項目

從TOD項目的開發周期來看，普遍在3、4年以上，前期投入大、回報慢，對現金流有嚴苛要求，因此國内目前涉足TOD的房企大多為經濟實力雄厚的頭部房企，樂居根據公開報道進行了不完全統計，已涉足或正在涉足TOD的房企已超過20家，包括龍湖、萬科、綠地、招商蛇口、碧桂園、保利、京投發展等。

Part 2 無錫的TOD項目

實際上，無錫已有成熟的軌道點，無錫地鐵1号線與2号線的交彙點三陽廣場站已是全國軌道TOD發展質量指數的第一名，但是三陽廣場站新開發再改造的成本太高，目前作為老城區核心已是人滿為患了，無錫需要新中心來拓寬城市活動範圍。

2016年12月19日，無錫産權交易所的交易大廳熱火朝天，在曆經115輪的激烈競價，綠地集團最終以22.7億元競得無錫廣成地鐵上蓋置業有限公司90%股權及債權，溢價11.8億元，這标志着無錫新建TOD項目的發展探索由此拉開序幕。

綠地天空樹

綠地天空樹效果圖

雪浪坪地鐵上蓋項目—綠地·天空樹所在的雪浪坪站（規劃暫用名），是地鐵1号線南延線上的重要站點，位于市政府傾力打造的無錫山水城闆塊。該地塊為商住用地，占地面積164700平方米，容積率約2.05，是綠地香港在無錫發展的重點項目。該地塊周邊前期開發已比較完善，周邊配套已經基本健全，5公裡内具有萬達文化旅遊城、華萊塢、博大假日廣場等豐富文旅生活配套。

園區内部廣場實景圖

綠地天空樹項目裝修高層房源在售，建築面積150- 170平，此外還有224、250平米的頂複在售，整均價約22000-23000元/平米。除此以外，地鐵沿街商鋪房源在售，建面約30-80平米，位于純一樓，現可交10萬認籌金。年底還将推出3棟公寓樓，具體信息待定。

無錫海爾創智谷

無錫海爾創智谷效果圖

無錫海爾創智谷地塊項目坐擁高鐵站無錫東站以及地鐵2号線無錫東站，總占地179628㎡，規劃總建面607435㎡，規劃住宅273450㎡；商業77888㎡；辦公45855㎡；酒店35000㎡，配套11431㎡，将涵蓋五星級酒店、商業街、soho辦公等業态。

衆所周知，海爾公司主要從事高科技智能家電的研發，從項目案名可知，該項目除開發住宅外，着重于智能研發。可以預見該區域後期也将為海爾吸納很多的高智商、高技術人才。

目前，項目主售小高層房源，建面約125、145、169平米，均價約22000-23000元/平米。項目裝修交付，帶中央空調、地暖、新風系統。

華潤公元九裡

華潤公元九裡為地鐵3号線一期東風站上蓋項目，該地塊位于新吳區塘南路東、永樂東路南、興源路西、太湖大道北，土地面積108075.2㎡，土地用途為居住用地、商業用地(商業核定建築面積不少于總核定建築面積的10%)，需配建文化體育設施，建築面積不小于1200平方米。與上面兩個比起來可能商業部分少了一些，但是華潤置地已在上海、杭州、甯波、青島等城市打造多個成功TOD案例。

華潤公元九裡裝修高層在售，建面約89、109平，均價約21000-23000元/平米；洋房，總高11層，均價約25000-26000元/平米；疊加别墅在售，建面約135、145平米，總價約350-450萬/套。

經開區具區路上蓋項目

網傳效果圖

即将在12月18日進行拍賣的具區路上蓋項目位于經開區貢湖大道沿線，其中A地塊土地面積106730.7㎡，土地用途為居住、商業、商務用地，容積率＞1，且≤2.4-2.6，地塊起拍樓面價12724元/㎡。B地塊、C地塊均為純居住用地。目前隻有網上的流傳圖，最終規劃将以競得企業為主。

Part 3 在無錫，TOD是否是一個新風口？

不光是無錫，整個中國正在走向大規模的軌道交通時代，TOD項目必然像雨後春筍，理論上每一條地鐵都可能出現一個或者多個TOD項目。

除卻文中盤點的幾個正在熱銷中的TOD項目，無錫還有一小部分開發了一半就沒有聲音的項目，如安鎮站的中隆廣場，中隆廣場原本被稱為錫東高鐵商務區唯一地鐵上蓋的大型城市商業綜合體項目，将打造錫東一站式消費綜合體。2018年2月被新城控股收購，現在已改名為吾悅廣場。

地鐵盤會越來越多，真正為人稱道的卻很少，如果缺乏有效的商業活動和強有力的産業帶動，容易造成“睡城”現象。購房者在挑選時應該了解開發企業背景，看看是否已有其他城市的成功案例。畢竟TOD項目對于房企來說，一旦做成标杆，就可以大幅增加以後拿同類項目的籌碼。在每座城市做第一個可能需要挖空心思，一旦成功，可複制性極強。

無錫目前的TOD項目都還在建設開發中，未來哪一個将成為新的中心點，隻有時間才能給出答案。

備注：

數據來源：CityDNA、宇恒可持續交通研究中心

站點排名依據：主要分析站點周邊環境，參考數據包括站點周圍人口密度、崗位密度、開發緊湊度、接駁公交線路、街道底商密度、路網密度、出入口個數等。

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文章來源:樂居買房

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