《财富》雜志發布的《2019年世界500強》榜單中，屬于房地産行業的5家企業均來自中國。

與此同時，經濟學家任澤平在2020年測算的全國房地産市值達到62.6萬億美元，是全世界房地産市值最大的國家。

為此，房地産讓我國不少企業家入圍時胡潤富豪榜。

比如許家印在2018年以2600億元身價在胡潤富豪榜中排名20。

王健林曾在2016年以287億美元身價在胡潤富豪榜中排名18。

李嘉誠與碧桂園楊惠妍家族在2021年胡潤富豪榜中分别排行43、46。

毫無疑問，我國房地産可謂是讓世界驚歎的行業之一。

然而随着時間走過2021年進入2022年後，我國樓市的發展明顯緩慢下來，從1月份-7月份，銷售面積與銷售額均同比2021年降低，7個月的下行周期，不少人認為我國樓市已經觸底。

據華爾街見聞報道，香港新世界集團接班人鄭志剛表示：中國房地産已經觸底，會在未來一兩年内快速複蘇，這是一個收購土地和資産、獲得戰利品的好機會，新世界集團計劃2023年在土地上投資100億元。新世界集團作為香港四個大型地産之一，成立于1970年，如今以52歲，此時将目光投向房地産，意味着房地産對新世界而言更有機會。

無獨有偶，萬達集團董事長王健林從1月份開始，便對房地産抄底付諸實際行動，1月份，萬達正式接手葫蘆島一爛尾項目，并更名為葫蘆島萬達廣場；2月份，萬達接手山西忻州田森彙，更名為忻州萬達廣場；3月份，萬達以輕資産方式接手鑫苑旗下多個商業項目；4月份，萬達以7億租金接手建業旗下多個商業項目10年運營權；5月份，萬達拿下北京黃金地段的藍色港灣、五棵松卓展兩大商場；7月份，萬達集團正式成為萬泓中心投資人，其中合肥爛尾樓項目由萬達集團負責後續完工，計劃在明年6月份開業。

國内的大佬在忙着抄底，國外的資本也沒閑着，尤其是美國專注長遠投資的華平基金和黑石集團，其中華平基金投資的星誼銀行二号供應鍊基地、東誼銀河二号智能制造産業基地于8月25日動工，分别投資10.5億元、4.7億元，并且這兩個項目均在2021年5月份拿地，說明外資已經提早布局抄底，黑石集團同樣如此，2021年黑石集團表面上計劃以44億美元收購潘石屹的SOHO中國，實際上暗地裡卻先後以11億美元和12億人民币收購收廣州富力空港物流園區100%股權，除了華平和黑石，領展、凱德、普洛斯等外資也不斷在我國抄底。

無論是國内地産大佬還是國外資本，都對房地産抄底蠢蠢欲動，這些大佬和資本都是資深企業家、資本集團，是否意味我國房地産真觸底了？

從大佬和外資抄底的方向來看，主要以寫字樓、物業服務、商業綜合體、物流園、産業基地為主，歸結起來就是部分商業地産。

王健林為何要抄底商業地産？以萬達廣場為例，全國商業綜合體中，萬達集團當之無愧是商業地産龍頭大哥，賣掉文旅闆塊和酒店産業後的萬達集團，一身輕松，多年來布局的萬達廣場已經開始實現淨賺，說明萬達廣場的投資路線正确，雖然期間在擴大規模過程中遇到不小的競争（全國商業綜合體蜂擁而至），但是在現在看來，不少商業綜合體由于缺乏獨立的開發運營經驗，導緻市面上出現大量商業體出現爛尾，能站得住腳的少之又少，此時萬達再以低成本抄底，風險反而更小，結合萬達自身長達幾十年成熟的開發運營經驗，在外行人眼中起不來的爛尾樓商業體，在王健林眼中輕而易舉，遇到這樣的機會，自然不能錯過。

外資為何将目光投向物流園、産業基地、寫字樓等非大衆性地産？為何不抄底短期就能回籠資金的住宅地産呢？這兩個問題，可以用一個答案進行解釋：住宅地産覆蓋範圍較廣，競争更大，成本也更大，全國9萬家房企中，大部分房企屬于地方本土企業，意味着本土企業有更多優勢，本土企業在當地開發房地産可以享受更多“照顧”，而外資難以避免面臨“排外”處境，相比之下，物流園、産業基地、寫字樓等競争更小，基本都位于經濟基礎紮實的大城市，國外對這方面地産投資、建設、包裝有一定經驗基礎，雖然回報周期相對住宅地産更長，但是風險更小，在這些類别的地産中抄底，客戶群體大多是企業家、創業者，消費基礎較高，比賺普通買房人錢更容易。

根據國家統計局公開數據顯示，2022年1—7月份商品房銷售面積7.8億平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%，商品房銷售額為7.58萬億元，同比下降28.8%，其中住宅銷售額同比下降31.4%，與之對應的截止到7月末，商品房待售面積達到5.47億平方米，同比增長7.5%，其中住宅待售面積增長14.1%，細心看看，不難發現，住宅去化更慢，住宅價格降幅更大，住宅庫存增長更明顯，說明住宅地産的處境比商業地産更嚴峻，不适合抄底，原因很現實，主要體現在四個方面：

第一、住宅地産抄底比商業地産更加複雜，兜底難度更大。這也是不少樓盤淪為爛尾樓也難以并購重組的原因，即便是有企業願意并購重組，利潤也難以得到保障，所以不少資金鍊出現問題的住宅樓盤，選擇躺平等國家出面“保交樓”。

第二、我國房地産前期發展得太快、太猛，導緻後勁不足出現乏力。房價從2000年約2000元/平方米，現如今部分城市已經達到5萬元/平方米以上，全國房價均價接近10000元/平方米，同時出現的是樓市分化，房價低的城市人口流出、經濟和産業基礎差，一邊是經濟較好的城市房價卻過高，另一邊是房價較低的城市經濟卻較弱，都不具備抄底基礎。

第三、我國正面臨老齡化、少子化。在這樣的環境下，城鎮化率已經達到64.72%，央行調研數據顯示城鎮家庭戶均1.1套房，城鎮家庭住房擁有率高達96%，如此之下，抄底進軍住宅地産，最後賣給誰是最大的問題，連曾經大量拿地的李嘉誠也退出了内陸市場，連曾經做到全國房地産龍頭位置的恒大也出現爆雷，更加說明住宅地産已經飽和而不具備抄底條件。

第四、我國已經開始對房地産結構完整開啟最後的攻堅戰。通過大力推動租購并舉和保障性安居住房來對房地産發展查漏補缺，換句話說，房價越來越高，買不起房的人不一定非得選擇買房，拆遷換取安置房也可以解決居住問題，再不濟可以直接選擇租房，享受與購買商品房同等權益，那麼商品房想要繼續漲價就不再容易了。

總而言之，目前我國房地産觸底，主要還是商業地産，并非住宅地産，房價想要觸底反彈，除非重啟2015年貨币安置政策，并且削減安置房拆遷和暫停推動租購并舉，照目前來看，這三項基本都不會實現，畢竟國家正在逐漸降低我國對房地産的依賴程度，并且明确表示不會将房地産作為刺激經濟增長的短期手段，這樣一來，擔心房價觸底反彈的朋友，可以放寬心了。

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