經常會有朋友問老狗：廣州市區十幾年樓齡的房子能買來投資嗎？會不會太老以後漲不動了？買新房是不是更好漲？

假如按照老房子以後漲不動這個邏輯，大家大可好好賺錢先，等個十幾二十年去買中海花城灣，扪心自問一句：屆時你覺得還可能是現在這個價位嗎？？？

很多人潛意識覺得新房好漲，那是因為新房過往沒有漲價記錄可尋，默認新房後面有漲價空間；而市區十幾年樓齡的小區，經過好幾輪行情後，價格從一開始的幾千塊到現在的六七萬，大家默認已經漲過很多，不會再有什麼漲勁了。殊不知，很多新房一開始開出來的價格就已經飽含溢價，你不能理性對待而已。

坦白說，廣州作為一座老城，市區發展曆史悠久，商品房蓋得早，市區大部分商品房樓齡在15-20年之間。恰巧昨天老狗有個粉絲朋友在知識星球call我，叫我列舉一下天河樓齡在10年内的小區，不列不知道，一列吓一跳，發現還真的沒幾個可以選的，不信大家自己打開貝殼APP，篩選一下：

這也側面反映出一個現實：天河為首的市中心區域，确實很少小區樓齡在10年内可供選擇，如果把樓齡壓縮至5年内，榜單上的“次新房”少一半。這時候很多買家更難抉擇，是在一個潛力更大的闆塊選房子呢，還是移步到層級弱一些的闆塊選？

我們現在買的住宅，也就是大家口中的商品房，正常商品是有壽命的，持有周期越久，損耗越大，相對越掉價（不要拿茅台擡杠，這種是越陳越值錢）。現實我們看到的商品房，很多樓齡有個十幾年，不僅不掉價，反而漲了好幾倍有餘，這裡抛開放水、通脹這些因素，更重要是房子下面的土地越來越值錢了。

舉個經典例子比如金融城東區的美林湖畔，無論行情起來時，還是橫盤期，基本都在漲，也就去年下半年稍微回調了一下，其餘時間基本就像脫缰的野馬沖啊沖啊，盡管它的樓齡已經15年打上了，為什麼大家還樂此不疲的追它呢？

原因很簡單，你們可以自己去看，美林湖畔隔壁的配套起來得很快，背後就是金融城東區的實力體現，美林出門幾百米，有3個大盒子商業紮堆：山姆、宜家、居然之家，都是近兩三年來的傑作，過條黃埔大道，就是金融城東區核心地段，有合景臻溋名鑄、金融城壹号、深圳灣壹号開發商鵬瑞三大豪宅項目在拉價，向東一點就是保利魚珠港了，那是黃埔臨港經濟區的火車頭。地段價值在不斷兌現，使得美林湖畔的房價水漲船高。

除此之外，還要看下稀缺性，看下闆塊周邊是否有更多選擇，金融城東區這邊的話，你要新房，可以，那就去搞合景臻溋名鑄，吹風價20w，這哪裡是一般人家能夠得着的；你要十年樓齡内絕對次新的話，你可以看下珠光禦景駿庭、寶興翠園、佳潤上品菁園、翠屏領東、蘭亭盛荟、美林湖畔譽府，但這些盤各有各的短闆，前面4個均是小小區，沒有花園可言，蘭亭的話要給增值稅5.3個點，成本高，譽府最經典，美林湖畔的弟弟，弟弟樓齡更新，但弟弟位置距離江邊、地鐵更遠，很多家庭更傾向于美林湖畔多過譽府。

綜合看，美林湖畔盡管有十幾年高齡，憑借其綜合實力強，依舊成為不少家庭的追捧對象，不然怎麼叫“東圃林志玲”？我隻是說綜合對比，并沒有可以貶低蘭亭、翠屏那幾個盤，畢竟金融城這邊看得上眼的住宅太少了，你要買絕對沒問題的。

加上老闆去年也說過，廣州市區要嚴防大拆大建，往後舊改審批手續極其嚴謹，流程會比之前更長，廣州作為一座老城，老城自然有老城應有的風範，請珍惜當前我們看得下眼的小區，以後市區是很難有大批量的舊改新房出來，或者老舊小區博拆遷，推動重建，這種概率更低，不信你去看下老城區很多老破小，現在很多隻是加裝一下電梯，修整一下外牆而已，拆的成本以及難度太高。

即便後面市區有新房出來，想必都是天價，來拉動市場的，對周邊的二手都是刺激，而且不知道大家有沒發現，現在市區出的地塊很多是蚊型地塊，不足一萬平，很多是沒有花園可言的幾棟單體樓。

老狗說的樓齡十多年的房子不可怕，不是那種單體樓老破小，不要給我挖坑，起碼你在是要找個近地鐵、有花園環境、帶原裝電梯的、戶型方正，最好有個不錯的公立學位，像東風廣場樓齡都過20 了，銀行還願意給這種房子放30年的房貸呢？

當然，人各有志，如果你還是喜歡絕對的次新房，那就選次新房呗，強勢闆塊的基礎上選次新房質隻會貴不會錯，但請務必謹慎，不要輕易降維去次一級闆塊玩，闆塊的選擇比樓齡重要很多，舉個例子你就明白，比如你有八九百萬，你可以在金融城買個不錯的3房，但請不要輕易為了追新，去蘿崗買新房，蘿崗盡管有個科學城也不錯，但近郊區始終是近郊區，購買力哪有市區這麼猛（相對）？而且科學城那邊新房多，現在一手内卷程度之激烈，讓二手喘不過氣了，你去那邊的話以後你賣的時候也會面臨同樣的境遇。為了保證流通性以及投資潛力，盡量選供需關系緊張的闆塊買吧！

本文主要拿金融城來分析，主要這地方太多老房子了，大家可以按照此方法去分析别的闆塊，廣州主城區内還是有不少好房子給大家選，不必局限于一手二手，你會有更多選擇，投資是理性的，反正你買了都是拿去放租的，買入成本夠筍，賣出的時候能捉到高位出貨，最後一算，套利空間不會讓你失望。

今天聊得差不多，大家有什麼疑問也可以私底下咨詢老狗，有粉絲問老狗，為什麼不跟那些大号合作一起搞軟文推上去，老狗你的文章質量還可以，理論上是可以。可惜我不想啊，把流量可以刷上去的，吸引的都是一些疑神疑鬼的粉絲，一上來問的問題都是一些天花亂墜的，我相信有耐心看老狗文章的人，對整個樓市整體框架認識比較深刻的了，這樣大家交流起來才能同頻。

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