外牆瓷片

外牆防漏

外牆清洗

樓頂隔熱層

樓頂防水

樓道内塗料

樓道内踏步

樓梯扶手

單元門

防火門

管道除鏽刷漆

停車場設施

備注

工程名稱

計劃時間

計劃維修人員

工程内容

（包括維修内容和材料預算等）

工程管理部經理意見

相關部門意見

管理處經理意見

公司總經理意見

序号

設備編号

設備名稱

大修内容

所需主要材料名稱及規格型号

預計費用

預計實施日期

備注

序号

檢查保養項目

養護内容

養護時間

備注

時 間

地 點

維修人員

維修内容

維修方案（包括時間、人工、材料等）

工程管理部經理審批

簽名蓋章：

時 間：

管理處經理審批

簽名蓋章：

時 間：

序号

時間

位置

維修内容

維修材料及人工費用

維修人

确認

備注

工程名稱

合同造價

工程地點

施工日期

施工單位

完工日期

工程内容

施工單位完工檢查意見

簽名蓋章：

時 間：

工程管理部驗收意見

簽名蓋章：

時 間：

參與驗收人員簽名

序号

設備編号

設備名稱

規格型号

生産廠家

出廠日期

投入使用時間

安裝位置

使用狀态

保養人

大修次數

備注

設備名稱

設備編号

設備規格

設備型号

安裝地點

安裝日期

制造商

出廠日期

出廠編号

額定電壓

額定電流

額定轉速

設備原值

已提折舊

設備淨值

設備圖号

說明書冊數

技術資料

共 份

額定功率

工作介質

使用年限

主要附件

序号

名稱

型号規格

制造商

數量

主要性能參考

設備名稱

設備編号

設備型号

設備使用單位

故障描述

預計維修費用

外修原因

工程管理部簽名：

使用單位意見

簽名：

經理批示

簽名：

設備名稱

設備型号

設備編号

使用單位

安裝位置

開始使用日期

日期

零部件更換及大修紀錄

維修單号碼

記錄人

設備名稱

設備編号

使用單位

報修時間

開工時間

完工時間

維修領班

維修人員

故障現象

故障原因

維修結果

驗收人

資産編号

設備名稱

型号規格

使用部門

事故發生時間

事故排除時間

事故報告人

事故類别

責任人

停機台時

修理工時

修複費用

事故發生經過及損壞情況

事故原因分析

分析人：

時間：

事故

原因

違反操作規程

擅離工作崗位

超負荷運轉

沒有按期檢修

忽略安全措施

檢修質量不良

設備先天不足

潤滑管理不善

事故預防措施及處理意見

設備管理部經理意見

總經理意見

巡 檢 項 目

電 梯 号

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

機房

1

機房各部清潔

2

抽鏡、油杯、油位

3

盤車工具、救援規程

4

應急燈、滅火器

5

控制櫃内繼電器接觸器

6

照明、通風設備

7

警告牌及門窗、門鎖

8

牽引電動機

9

減速箱及繩輪

10

安全裝置

11

機房溫度

…

轎廂

1

轎廂門聯鎖

2

安全觸闆及開關

3

轎内顯示器，按鈕

4

對講電話與警鈴

5

天花闆、壁闆、地面

6

通風扇

7

照明燈

8

異音、異感（起動、行車、加減速之平穩性、振動、噪音、平層差等）

…

井道

1

廳門按鈕及顯示

2

鑰匙開關及消防按鈕

3

廳門聯鎖

…

備注：

工程管理部日常管理規定

第一章 總則

第一條 目的。規範工程管理部日常工作，确保内部管理高效有序，為客戶提供高效優質的服務，特制定本規定。

第二條 适用範圍。物業公司各管理處工程管理部全體員工。

第二章 辦公室、服務管理規定

第三條 辦公室管理規定

1．按時上下班，不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。

2．上班時須配戴工作證，穿着整齊，不得穿拖鞋。

3．上班時間内無具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設備情況時須告知部門經理，不得辦私事。

第四條 服務管理規定

1．所有員工必須定期參加培訓，持證上崗，确保物業管理區域内所有房屋及附屬設備設施處于良好的狀态。

2．努力學習，不斷提高自身的業務素質，以達到維修時能準确判斷，處理快速。

3．講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業主，急業主所急。

4．工作認真細緻，注意講究衛生，節約材料，損壞東西負責賠償。

5．工作時務必注意人身安全和設備安全，講科學、多商量、不蠻幹，配電房、水泵房或高空作業等須嚴格按照操作規程和相關注意事項工作。

6．确保業主用水用電安全，按時抄表，維護業主利益，做到有錯必糾。

7．做到當天的維修投訴當天處理完，實在無法完成的必須向業主解釋清楚，做到維修及時率達到99%以上，維修合格率達到95%以上。

第三章 值班與交接班管理規定

第五條 值班規定

1．工程管理部所有值班崗位都必須安排人員值班，且要到崗到位。

2．工程管理部值班人員按工程管理部制定的統一值班表輪流值班，不得遲到、早退、無故缺勤，如确需調班，必須報經理、主管同意，安排替班，保證值班人員落實。

3．值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗。

（1）值班中如因工作需要或其他特殊原因臨時離崗，必須報經理、主管同意，安排符合條件人員替崗。

（2）就餐時間實行輪換就餐制，主管安排人員臨時替班，并規定值班人員就餐時限，就餐時不得喝酒。

4．值班人員應根據操作規程及崗位責任制的要求，嚴格執行巡檢制度。

（1）認真巡視所管設備的運行情況，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發現隐患，迅速排除故障，保證設備安全運行。

（2）按要求認真如實填寫有關記錄。

5．值班人員在設備出現故障時，應立即采取措施。如一時不能處理或由于技術原因處理不了的應及時報告主管。

6．值班人員在值班期間不得做與工作無關的事情。

7．值班人員每天必須打掃室内衛生，保持室内整潔。

第六條 交接班規定

1．交接班雙方必須提前10～15分鐘做好交接班的準備工作，正點進行交接。

2．交接班的準備工作主要包括：交班者向接班者交待設備運行狀況、方式；設備檢修及變更等情況；接班者要查看設備運行記錄；清點儀表、工具、鑰匙；檢查設備狀況。

3．接班時間在接班人員未到崗、人數不齊或精神狀态不良（喝酒、疲倦、傷病），交班人員不得離崗，應及時報告主管，直到主管安排好人員接班，辦完交接班手續後方可離崗。

4．交接班時由于設備故障未處理完、重大設備啟停或設備運行異常，應停止交接班，由交班人員負責處理，接班人員協助處理并及時報告主管，待設備完全正常後，辦完交接手續，交班者方可離崗。

5．交接班時如發現設備記錄與設備運行情況不符或未如實填寫，應停止交班，由交班人員說明原因，同時報告主管現場處理。

6．每班交班前，交班者應負責打掃衛生，做到交班時室内整潔，如發現衛生未打掃應停止交班，由交班人員打掃完後再進行交班。

7．交接班時，必須嚴肅認真，精力集中，做到交接清楚，雙方在交接班登記本上簽字。

第四章 維修、養護管理規定

第五條 維修單的填寫

1．業主/使用人的報修工作由客戶服務部填寫後轉交工程管理部。

2．關于機電設備大型的水電系統等的更換由工程管理部經理安排填寫。

第六條 工作安排

1．對于報修的維修工作，工程管理部經理根據報修内容安排維修人員的工作。維修人員安排應以本項專長和上門快捷為原則。

2．對于計劃或工程管理部檢修發現的問題的維修工作，部門經理綜合各種情況（含領導交待事項、機電設備是否已到檢修時間等）安排當天的工作。

3．所有的維修，部門經理（主管）及維修人員應根據事情的輕重，緩急來随機處理。

4．工程維修人員要服從部門經理安排，每天上班後先在辦公室報到，等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作。

第七條 執行維修

1．對于業主/使用人報修的維修工作。

（1）由客戶服務部或工程維修人員預約大緻上門維修服務時間，非特殊情況不得超過預約時間10分鐘，特殊情況須與業主/使用人溝通并取得同意。

（2）工程維修人員到達現場後，對項目進行确認，對于報修的要向業主/使用人告之收費标準，經業主/使用人同意後才能開始維修。

（3）上門維修整個過程應注意文明禮貌、現場清潔衛生，移動室内設施須有業主/使用人同意，損壞東西要緻歉并按價賠償。

（4）維修工作完成後工程維修人員應清整工作現場，檢查試用。

（5）對于需要收費的維修按《維修項目收費标準》，在維修單上注明各項費用金額，并請業主/使用人簽名認可。

（6）工程維修人員在《維修單》中維修情況欄内注明情況，并簽上維修人名字，将第一聯交業主/使用人，第二聯交回工程管理部存檔，第三聯交客戶服務部轉财務部作為計收服務費用的依據。

（7）工程管理部月底對維修内容進行統計，填寫《有償服務登記表》，并對維修内容進 行抽查回訪，統計維修及時率與合格率。

2．對于計劃或工程管理部檢修發現的問題進行維修。

（1）上午11：00和下午17：00以前的維修單必須及時處理完畢。

（2）緊急情況或接到通知時工程管理人員須立即趕到現場，等候分配工作或作應急處理，事故處理完畢方能離開。

（3）當天無法處理的維修單必須在“維修情況”欄内注明原因。

第八條 工作檢查

1．部門經理每天至少巡查各設備設施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時抽查不少于1次，抽查内容見《工程部抽查表》。

2．房屋土建的維修工作，部門經理以抽查的辦法檢查完成的工效。

3．工程管理人員應經常回訪，征求業主意見，傾聽業主聲音。

第五章 附則

第九條 制定與修訂。本規定由工程管理部制定，報總經理審批後執行，修訂時亦同。

第十條 執行時間。本規定自批準之日起執行。

序号

章節及名稱

頁碼

更改内容

更改單号

批準人

修訂狀态

質量管理體系内容

職責分配内容

總

經

理

管理者代表

行政副總經理

總

經理

助理

行政

人事部

财

務

部

經營發展部

質量

管理部

物業

管理處

1．總要求

★

▲

□

□

□

2．質量手冊

★

□

□

□

▲

□

3．文件控制

★

□

□

□

▲

□

4．記錄控制

★

□

□

□

▲

□

5．管理承諾

★

6．以顧客為關注焦點

★

□

□

□

□

▲

7．質量方針

★

□

□

□

▲

□

8．策劃

★

□

□

□

□

□

9．職責、權限和溝通

★

▲

□

□

□

□

10．管理評審

★

□

□

□

▲

□

11．資源提供

★

12．人力資源

★

★

▲

□

□

□

□

13．基礎設施

▲

□

□

□

▲

14．工作環境

★

▲

□

□

□

▲

15．産品實現的策劃

★

□

▲

□

▲

16．與顧客有關的過程

★

★

▲

□

▲

17．設計和開發

18．采購

★

▲

□

▲

□

19．服務提供的控制

★

□

□

□

▲

20．服務提供過程确認

★

□

□

▲

□

21．标識和可追溯性

★

▲

□

□

□

□

22．顧客财産

★

▲

□

▲

23．産品防護

★

□

□

□

▲

24．監視和測量裝置的控制

★

▲

□

□

□

□

25．顧客滿意

★

□

□

□

▲

□

26．内部審核

★

□

□

□

▲

□

27．過程的監視和測量

★

□

□

□

▲

▲

28．産品的監視和測量

★

□

□

▲

□

▲

29．不合格品控制

★

□

□

□

□

▲

30．數據分析

★

□

□

□

▲

□

31．質量改進

★

□

□

□

▲

▲

審核目的

審核性質

審核範圍

審核依據

審核組長

審核員

審核日期

審核安排

日期

時間

受審核部門

審核文件

審核員

序号

改進要求

改進措施

責任部門

完成日期

評價

評審員姓名

資 格

¨主任評審員 ¨評審員

評審任務編号

評審日期

評審員電話

信息反饋來源類型

¨受評審方 ¨現場驗證 ¨案卷審查 ¨專項檢查 ¨其他

信息反饋問題描述

改進措施

評審員： 日期： 年 月 日

評價意見

¨同意 ¨同意，現場驗證/專項檢查中确認

評審員處崗位負責人： 日期： 年 月 日

評價結論

評審員處處長： 日期： 年 月 日

改進措施确認

現場驗證/專項檢查驗證人: 日期： 年 月 日

管理評審時間

管理評審報告編号

質量改進項目内容

質量改進實施建議

（本欄目由質量管理部門填寫）

管理者代表審批意見

審批日期： 年 月 日

質量改進計劃

（本欄目由質量改進實施部門填寫）

日期： 年 月 日

質量改進項目驗證記錄

日期： 年 月 日

總經理簽名

日期： 年 月 日

序 号

支出項目名稱

算 式

支出金額（人民币元）

月支出

年支出

一、物業管理處員工薪金

經理辦公室

職位

人數

物業總經理

1

總經理助理

1

客戶服務中心

客服經理

1

客服專員

4

……

二、物業管理辦公費

1

辦公低耗品

2

辦公交通費

3

節日布置費

4

辦公電話費

5

辦公水電費

三、公共設備維護費

1

消防設備維護費

2

客梯設備維護費

3

空調設備維護費

4

電器設備維護費

……

四、物業管理清潔費

1

寫字樓廁所用紙費用

2

清潔劑、毛巾、工具類費用

3

垃圾清運費

4

清潔管理備用金

……

五、綠化租用、管理費

1

外圍綠化租用費

2

物業綠化水電費

3

室内綠化布置費

……

六、固定資産折舊費

1

電腦

2

複印機

3

打印機

……

七、物業公用水、電費

1

客梯、消防梯

2

生活水泵、排污泵

3

公共照明

4

會所用水費用

5

餐廳用水費用

6

……

項目

經濟指标（萬元）

備注

1．收入

1．1 管理費

1．2 其他

不包括會所收入預算

2．稅金

營業稅及附加稅

3．支出

3．1 管理成本

其中：維修

水電維護

綠化

清潔

保安

社區活動

公共水電費

消防

創優費用

其他

折舊

3．2 管理費用

其中：工資及獎金等

辦公費

培訓費

水電費

修理費

其他

3．3 物業公司提成

4．利潤

房号

業主名稱

面積/m2

單價/元

月管理費/元

備注

項目

上月數

本月數

增減數

本月欠費分類

一個月

兩個月

三個月

四個月以上

欠費業主數量

戶

戶

欠費金額

元

元

收繳比例

及趨勢分析

發票号碼

領用日期

領用人

核銷日期

有效份數

無效份數

核銷人

付款期

現金收入

現金支出

差額

現金結存

周轉金額

處理方式

費用報銷管理制度

第一章 總則

第一條 目的。為了加強公司的财務管理，合理調度資金，提高資金使用效益，根據國家有關法律、法規和各項财政政策，結合本公司的具體情況制定本規定。

第二條 部門職責

1．财務部：負責制定有關管理費用報銷流程及制度，并根據留存各部門管理費用的範圍、額度，對費用申請單、報銷憑證進行審核，辦理現金預借、報銷或付款。

2．業務部門：對本部門管理費用的申請及報銷進行初審。

3．行政人事部：負責辦公費用、員工費用及車輛費用的複審及制定相關管理辦法。

第二章 請款

第三條 請款人員因公需要領用現金或支票時應填寫“借款單”經部門經理初審簽字。

第四條 請款人員執“借款單”到公司總經理處審批。

第五條 請款人員執審批後的“借款單”到财務部，财務負責人根據公司的資金狀況确定是否予以支付。若支付，經會計制單、審核，由出納按照批準金額予以支付。

第三章 報銷

第六條 請款人員在任務完成之後要及時報銷，原則是前賬不清，後賬不借。

第七條 報銷時，報銷單上應注明所辦事由和用途，并附原始單據和發票，經部門經理審核簽字，總經理批準後到财務部報賬。

第八條 原始憑證的審核

各項報銷的原始憑證經各部門經理審簽後，報财務審查其合法性并送公司總經理批準。

第九條 原始憑證應具備的内容

1．憑證名稱

2．填制憑證的日期

3．填制憑證單位的名稱或填制人的姓名

4．經辦人的簽名或蓋單

5．接受憑證的單位名稱

6．經濟業務的内容

7．數量、單價和金額

8．各種發票、收據必須符合票管理辦法和實施細則的規定。從外單位取得的原始憑證必須蓋有填制單位的公章；從個人取得的原始憑證，必須有填制人員的簽名或蓋單；對外開出的原始憑證必須加蓋單位公章，其中辦理收款業務的要加蓋本單位财務專用單。

第十條 對原始憑證的技術性要求

1．凡填有大小寫金額的原始憑證，大寫與小寫必須相符。

2．購買實物的原始憑證必須有手續完備的驗收證明。需入庫的物資必須填寫出入庫驗收單，由實物保管人員按計劃或合同驗收後，在驗收單上填寫實收數額并簽章。不需入庫的物資除經辦人在憑證上簽章外，必須交給實物保管人員或使用人員進行驗收，并在憑證上簽章。

3．支付款項的原始憑證，必須有收款單位或個人的收款證明以及簽字，有審批人簽字，并有付款的依據。

4．職工因公出差借款的借據必須附在記賬憑證上。收回款項時應另開收據不得退還原借款借據。

5．預付性彙款，由經辦人填制付款申請單，作為原始憑證不得以彙款回單代替。

6．屬于現金發放性質的原始憑證原則上應由本人領取簽名。有委托他人代領的由代領人簽名；由一人代領多人的須逐個簽章，不得通欄劃大括号簽一個章。

7．自制原始憑證應設計科學、格式規範、計算清楚。如計提折舊、職工福利基金等，要列名稱、計提基數、提取率、提取額等分配工資及費用時，要列分配标準、分配率、分配額。

7．凡憑證内容不全、字迹模糊不清、與經濟業務本身内容不符者應予退回或重新補正。

第十一條 會計人員對報銷憑據的合法性、真實性、合理性予以複核。

第十二條 費用報銷

1．經業務部門、歸口管理部門、财務部費用審核人員審核完畢的報銷憑證可以交财務部出納辦理現金報銷或付款。

2．現金報銷由财務部出納付款，費用發生前借支現金的由出納根據《暫支單》計算，在扣除借支金額後付款或收回剩餘現金。

3．報銷憑證由财務部會計按順序編制并妥善保管。

第四章 附則

第十三條 本制度自發布之日起施行。

第十四條 本制度由公司财務部制定并負責解釋。

日期

文号

收文單位

文别

事由

附件

副本

回函内容

備注

月

日

申請人

所屬部門

随行人數

計劃用車時間

目的地

預計行程

用車事由

部門經理審核

行政人事部審核

備注

起訖時間

費用類别

□油費

□過橋費

□維修保養費

憑證張數

張

張

張

報銷金額

元

元

元

報銷事由

□公有交通車輛 □特殊人員專用車輛 □私有車輛出差或出勤

合計金額

核準人

證明人

經手人

蓋章時間

文件名稱

發文号

公章類别

蓋章次數

使用人

批準人

備注

申請時間

申請部門

申 請 人

聯系電話

使用時間

會議主題

參加會議人數

申請理由：

部門經理意見：

年 月 日

備注

部門

品名

規格

數量

單價

領用人

領用日期

經辦人

工作單位

姓 名

工卡号碼

宿舍編号

職 别

到職日期

離職日期

衣櫃号碼

離職原因

所屬部門

主管意見

經理

交接物品

（1）工具 （2）手冊

人事部

（1）出入證 （2）職工手冊

（3）衣櫃鎖 （4）勞保

（5）住宿 （6）圖書

（7）其他

人事經理：

财務部

（1）應領薪資

（2）扣繳金額

（3）實發薪資

出納： 會計經理：

總經理批示

備注

姓名

所屬部門

職位

報到時間

年齡

畢業學校

專業

學曆

甄選方式

[ ]公開招聘 [ ]推薦遴選 [ ]内部提升

工作經驗

相關 年，非相關 年，共 年

試用計劃

1．試用職位

2．試用期限

3．督導人員

4．督導人員工作

5．拟安排工作

6．試用薪資

核準: 拟定:

試用結果考察

1．試用期間：自 年 月 日到 年 月 日

2．安排工作：

3．工作情形：[ ]滿意 [ ]尚可 [ ]差

4．出勤狀況：返退 次,病假 次,事假 次

5．評語：[ ]拟正式任用 [ ]拟予以辭退

6．正式薪資拟核：

人事經辦: 核準: 考核:

姓名

性别

出生年月

身份證号碼

學曆

專業

所屬部門

職位

培訓時間

培訓内容

培訓機構

取得證書

所在部門

所在崗位

備注

人力資源部評語

簽名

年 月 日

所在部門評語

簽名：

年 月 日

培訓名稱

培訓對象/人數

培訓内容

培訓時間

課程

培訓時間

培訓地點

培訓機構

培訓講師

培訓方式

預期效果

費用預算

備注

參加人員名單

姓名

職位

部門

人力資源經理

總經理

申請人姓名

部門

職位

入職日期

培訓時間

培訓講師

培訓組織機構

培訓課程

申請

理由

課程

内容

費用情況

備注

審核

申請人

部門意見

行政人事部意見

總經理意見

姓名

部門

職務

工作内容

聘用日期

考核記錄: □優 □良好 □一般 □差

現在工資率

最低工資率

将調整工資率

工資等級

變動理由: □晉升 □調整工作 □考績優良 □年資增加

任原工作需要條件

新工作需要條件

備注

申請者

批準者

日期

人事經辦

拟定

批示

辦公用品管理制度

第一章 總則

第一條 為了控制成本，減少流失，杜絕浪費，有效規範辦公用品管理，特制定本制度。

第二條 根據辦公用品的性質，将辦公用品分為易耗品和耐用品。

第三條 管理職責

1．辦公用品由行政人事部根據各部門的需求，每月月初集中采購一次。

2．各物業管理處臨時需要的辦公用品經管理處經理審批，并報行政人事部備案，可以自行采購。

第二章 辦公用品申請與購置

第四條 辦公用品的購置遵循“物盡其用、效率優先”原則。

第五條 公司各部門及各物業管理處在每月30日前将需要的辦公用品名錄報送行政人事部。

第六條 行政人事部根據對各部門辦公用品需求的彙總，于每月5前編制辦公用品采購計劃報總經理審核。

第七條 行政人事部根據總經理的審批意見負責具體的辦公用品采購工作，并于10個工作日内完成辦公用品的采購工作。

第八條 采購的辦公用品由行政人事部經理負責驗收，行政專員做好辦公用品的分類和入庫登記，填寫《辦公用品入庫單》，辦好入庫手續。

第九條 各部門領用辦公用品時需填寫《辦公用品領用單》并簽字确認，人事行政專員負責核對申請信息，發放辦公用品，并及時做好領用記錄。

第十條 人事行政專員對辦公用品的采購和發放做好登記，寫明日期、種類、單價和數量等，及時進行存檔。

第三章 使用和保管

第十一條 辦公用品屬于公共财産，員工應愛惜公物，節約使用，杜絕浪費，一旦發現有浪費和破壞現象，将按照公司相關規定予以處理。

第十二條 個人辦公用品的使用管理。

1．耐用品。

耐用品在其有效使用壽命内不再增補，如果有非人為因素損壞或報廢，員工本人應提出購置申請，行政人事部核實後重新為其配備辦公用期品。

2．易耗品。

易耗品由行政人事部規定一定的使用期限，在規定使用期限以内，員工不得再次申請同一種辦公用品。

第十三條 部門辦公用品的使用管理。

1．部門經理負責監督本部門辦公用品的使用情況。對勤儉節約現象，加以表揚和贊賞；對奢侈浪費現象，及時給予批評指正。

2．部門員工從自身做起，嚴格控制辦公用品的使用成本，提高使用效率。

第四章 附則

第十四條 行政人事部統一保管各類辦公用品，并監督和維護辦公用品的使用情況。

第十五條 本制度适用于公司各部門全體員工。

第十六條 本制度的解釋權歸屬行政人事部，本制度自頒布之日起實施執行。