增城品秀星圖哪個樓盤好?——以下是正文——品秀星圖是17年末拿的地，是定向出讓給廣州地鐵的後來與越秀合作，成立了“品秀”品牌，據說是日後兩家聯手大搞地鐵上蓋、車輛段上蓋的平台公司，現在小編就來說說關于增城品秀星圖哪個樓盤好?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

增城品秀星圖哪個樓盤好

——以下是正文——

品秀星圖是17年末拿的地，是定向出讓給廣州地鐵的。後來與越秀合作，成立了“品秀”品牌，據說是日後兩家聯手大搞地鐵上蓋、車輛段上蓋的平台公司。

這塊地出現在17年廣州市土地出讓計劃時，123房先生還特地跑來看地，想着土拍市場大顯神通一舉拿下，但赤裸裸的現實啪啪啪打臉。

廣州地鐵真是廣州市的親兒子，好地都定向給親兒子了。但地價也不算便宜，樓面價是15000元/㎡，但是考慮各種配建，樓面價到了16124元/㎡。這個地價水平下，品秀星圖的售價無疑要刺破3萬/㎡。

從交通、産品、配套、體量整體來講，品秀星圖無疑是新塘闆塊最值得關注的大盤。

随123房先生一起看看。

導讀：

01 樓盤基本信息

02 區位價值解讀

03 配套價值解讀

04 樓棟布局價值解讀

05 戶型價值解讀

06 價格讨論與售價走向

（7圖 2500字，閱讀需要8分鐘）

01 樓盤基本信息

02 區位價值解讀

品秀星圖最大的優勢就是交通！交通！交通！

品秀星圖是官湖車輛段上蓋，小區到官湖站B出口最近隻有500米左右的距離。從官湖出發，一站就可以到未來廣州東部樞紐新塘站。新塘站的意義，我們在之前碧桂園雲頂和翡翠綠洲的跑盤報告中已經說了，此處就不啰嗦了。

官湖站還是規劃23号線的換乘站（這個比較遠期）。在新塘站、官湖站和增城客運站站三個站點之間，兩兩換乘（13号線、16号線、23号線），這個區域其實是很有想象力的。123房先生，認為有前景成為一個交通先行、樞紐引導的商貿集聚地。

整個新塘，西側的鳳凰城方向是密密麻麻的住宅，已經沒有土地可以發展。東側是大量的空地和廠房，未來的新塘也會朝這個方向延伸發展。整體是利好官湖、增城客運站等闆塊的。除了新塘站整理出的有限的土地，未來集中供地的區域，可以預料是新塘客運站周邊。商業綜合體（萬達、永旺）已經落位，逐漸的宅地會來補位。

哪裡有土地供應，哪裡才有想象力。何況這個片區地鐵環繞、樞紐坐鎮，隻是需要一點時間和耐心。

03 配套價值解讀

交通是品秀星圖的優勢。商業和醫療配套，也是齊備。除了新塘萬達和永旺，品秀星圖還自帶大型的商業中心。

對于品秀星圖，最大的劣勢，是教育配套。不過這個問題是新塘的普遍情況。周邊的小學，主要是村小。周邊的中學，升學率也不甚理想。

在星圖的地塊内，有配建小學和中學。投資總跑盤時，銷售表示會引入名校，但還不能透露。也不知道靠不靠譜，隻能拭目以待。畢竟廣州地鐵和越秀是廣州市政府的親兒子，這麼優質的土地都能定向出讓給廣州地鐵，給幾個名校也是可以期待的。

04 樓棟布局價值解讀

品秀星圖是車輛段上蓋。那什麼是車輛段呢，就是停放、檢查、整備地鐵列車的地方。在車輛段的基礎上，做一個大蓋闆，把車輛段裝起來，然後再在上面建設其他的民用建築，如商業、學校、别墅、住宅車庫、住宅樓等。

品秀星圖就是在這麼一個大蓋闆上建設起來的大型小區。

對于這種車輛段上蓋，我們普遍不用擔心車輛段裡列車噪音的影響，因為通過住宅車庫的層層隔離，其實很難影響到住宅住戶。

但是有一個地方需要特别注意，那就是車輛段的咽喉位。在品秀星圖，就是低價值點②所标識的地方，這個地方是地面上的，是列車進出車輛段的地方。在這個地方，列車的進進出出會帶來比較明顯的噪音。特别是列車提速和制動的時候最吵。

兼之這個位置又有在建高架橋茅山大道（低價值面①）和公交總站（低價值點⑤）。這個位置可以說是整個品秀星圖最差的位置，住在這裡天天聽唐僧念經，吵個不停。

而品秀星圖最先開售的，也是這個位置（1-4棟、16-19棟），真是雞賊啊！

特别是1棟，又是咽喉位、又是高架、又是公交總站，其實還是很吵的。

另外一個需要注意的位置是低價值面③所标識的高架橋新沙大道，也會有明顯的車行噪音。低價值點④處是一個110kV的變電站，占地3700㎡。

總體來講，購房者注意避開這幾個位置，并注意挑選戶型的朝向和采光，基本可以在品秀星圖買到比較舒适的房子。

05 戶型價值解讀

品秀星圖的售樓部真的是特漂亮，戶型也是好用的，投資總還是很滿意的。

但是品秀星圖存在的一個問題是，由于樓型設計的問題，導緻一戶容易擋住另一戶的采光，即便是橫廳戶型，也存在采光不佳的問題。

目前品秀星圖推了8棟樓，分别是兩種不同的樓型，随投資總一起看看這兩種樓型有什麼特點。

（1）16#、17#、18#、19#的價值解讀

16-19棟是最早推出的樓棟。靠近咽喉位和高架橋。

戶型有南向、北向和南北通透（橫廳）。這裡戶型最好的，是南向戶型。大陽台設計，又是南向，采光充足，雙卧室朝南。北向直接望高架橋，因此也會更便宜。

一般都是南北通透橫廳的戶型會做的相對最舒适的且采光最好，但星圖是南向最舒适。那麼我們來看看南北通透戶型的問題在哪裡。

03/06戶型是南北通透的橫廳。06戶型，陽台面的采光是沒問題的，但是北面兩個卧室的采光，受到05北向戶型的遮擋，在下午會比較昏暗。而03戶型在早上由于02戶型的遮擋，整個就會比較昏暗，到了下午，太陽西曬北面的兩個卧室，也談不上舒适。

出現這樣的問題，是因為兩個戶型距離核心筒太近了。核心筒拉長一點或旋轉90度，同時南向兩個戶型的面寬縮短一點，可以做到更舒适。

但為什麼不這麼幹呢，123房先生猜測是樓型這麼設計，可能地塊就排不下這麼建築物了，最後隻能取舍權衡。

（2）1#、2#、3#、4#的價值解讀

第二批開的是1-4棟，靠近高架橋、望公交總站，1棟還靠咽喉位，也是位置較差的幾棟。北向都是望近處或遠處的高架橋和快速路，價格會便宜些。

這幾棟樓的樓型，雖然從平面上看很奇怪，但是卻是花了不少的心思，做的很是巧妙。

這個樓型有幾個特點，①做到了三戶東南、一戶西南，南向價值最大化；②戶戶采光各不幹擾，每一戶的采光都是互不幹擾，不會遮擋到任一戶任意房間的光源；③東南戶型大陽台、西南戶型戶戶朝南，既各有側重，又充分利用了樓型的長與寬。

樓型雖然比較奇怪，但是比上面那種方方正正的樓型，要更實用。可以說是樓型裡的馬雲或黃渤，不夠靓仔，但堪用。

06 價格讨論與售價走向

品秀星圖目前普遍的售價是在2.8萬/㎡左右，部分會去到3萬/㎡以上。

在新塘這個片區，這個樓價已經是很高的了。這種樓價的高，是多種原因造成的。一個直接的原因是2017年土拍，招商拍到2.1萬/㎡樓面價、碧桂園拍到2.4萬/㎡樓面價（考慮配建、考慮實際可售部分），導緻整個闆塊的預期被拉得很高，土地價格在那裡，新房的平台價格也就隻能梗在那裡。

那麼我們就不讨論目前這個房價是否合理的問題，反正開發商也不會降價。

那我們隻談談星圖後面的房價的可能走勢。作為一個在十強房企裡負責拿地的投資總（房先生），最擅長的就是投資測算。于是，我算了一下星圖保本售價和正常盈利均價，分别是2.8萬/㎡左右和3.2萬/㎡左右。

這個新房價格是拉鋸的，目前的售價也達不到開發商解套的要求，後期開發商有動機繼續漲價。當然這個也得看市場認不認。

123房先生建議，在兼顧樓棟周邊環境、性價比、經濟能力的情況下，可以考慮是否上車。至少我的建議是，如果想買新塘，買星圖比買碧桂園雲頂好，買招商臻園又比買星圖好。

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