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時隔4年,番禺橋南闆塊再添新盤。
近日市場傳來消息,位于番禺市橋水道旁的卓越·晴翠府即将開放銷售中心,項目一線望河,售價超4萬/平!
雖說闆塊内上次推新已是4年前的時代柏林(現二手均價4萬/平),新房的确十分稀缺,但楚楚實地走訪發現,卓越·晴翠府其實有不少“硬傷”,超4萬/平的均價,到底有沒有競争力?
别急,我們來細細分析。
01
緊鄰市橋水道,交通是硬傷
項目位于橋南街蚬湧村大口湧以西,緊鄰亨氏(中國)調味食品有限公司,楚楚實探當天,還能聞到陣陣異味從亨氏公司傳出,未知以後對項目高層住戶有無影響。
另外,周邊還有少量廠房、科技園等,路上貨車往來頻繁,煙塵滾滾。
在配套方面,項目也沒多大亮點。
首先,交通是硬傷。
項目所在的橋南闆塊并無地鐵,最近的地鐵站要去到2公裡外的番禺廣場地鐵站;公交站方面,項目門前有一個蚬湧市場公交站,有番5、番21B、南沙67路等公交,可通往市橋老區、番禺廣場地鐵站、南沙等,尚算方便。
其次,上面也提到項目被廠房等環繞,周邊并無大型商場,需要驅車到2-3公裡外的永旺夢樂城或奧園廣場。
學校方面,項目最近的小學是蚬湧俊賢小學(市一級)、象聖中學,其自身沒有配建學校,但銷售稱開發商會投入資金将蚬湧俊賢小學升級,該說法有待驗證。
不過項目周邊的配套也不是“一無是處”。其直線兩公裡範圍,有一所番禺區中心醫院,該醫院為三甲。此外,從項目步行數分鐘可到市橋水道河堤,這裡是休閑散步、周末遛娃的好去處,項目也将高層望河作為一大賣點。
02
近2.5萬/平拿地價,打造高端産品
不難看出,項目區位其實并無太大優勢,那為什麼敢叫價4萬 ?
這一切,都得從拿地說起......
2021年4月,廣州首次集中供地大戰中,為搶奪項目所處的番禺橋南街蚬湧村大口湧以西地塊,多輪房企混戰,地塊競拍超過2小時,熱度不低。
最終,地塊被卓越集團以299656萬元的總價,24705元/㎡的樓面價拿下。
面粉貴了,面包價格自然也水漲船高,因此項目必須賣到4萬 ,才能保證回本。
既然售價高了,自然就要在産品上面做文章。
楚楚了解得知,項目中“晴翠”二字,預示其走的是高端路線。自2020年起,卓越集團便推出“晴翠”系高端産品,分布于長沙、成都、東莞等地,而我們今天說的卓越·晴翠府,便是卓越集團在全國的第8個晴翠項目。
盡管銷售中心還沒開放,但楚楚也搶先從項目處拿到戶型圖。
據悉,項目産品為建面約89-130㎡三至四房,涵蓋,容積率為2.8,比市面上普通住宅要低,總戶數為1262戶。
△項目效果圖
戶型具體分為晴樾、晴曜、晴熙、晴晧四種。
其中晴樾為建面約130㎡四房兩廳。從戶型圖可以看到,其帶有開放式廚房,廳出陽台,加上5開間朝南,采光不錯。不過這其中兩個房間面積較小,用作卧室會略顯擁擠。
晴曜為建面約103㎡的四房兩廳,布局與130㎡四房相差不大,主卧的270°轉角飄窗是一大亮點。
晴熙為建面約89㎡三房,客廳、餐廳、廚房一體化,符合現今年輕人審美,戶型四開間朝南,采光充足。
晴晧為建面約103㎡的四房兩廳,與同為晴曜的103㎡四房相比,它是豎廳設計,布局與晴熙相似。
以上戶型都有一個通病,那就是過道太長,浪費空間,降低了實用面積。
03
如何在遍地4萬 的番禺突圍?
總的看下來,相信大家對項目都有一個大概的了解,其區位條件一般,戶型也沒有特别出彩的地方,要賣到4萬 ,的确很考驗開發商的操盤能力。
畢竟,目前番禺4萬 的新盤有廣州南站闆塊的越秀·星寰TOD、大學城闆塊的越秀星彙文玺和奧園恒基學苑壹号、番禺廣場闆塊的龍湖金地天峯。
而項目周邊房價方面,德寶花園别墅區均價5萬/平,且僅得一套在售;康城水郡均價2.6萬/平;河對岸的融穗瀾灣均價4.7萬/平。
銷售透露,項目暫定于本周六(7月30日)開放樣闆間,有興趣的朋友可到實地了解。
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