文 | AI财經社 田晏林

編 | 鹿鳴

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一條長江，造成了崇明區和上海其餘的15個轄區隔絕的尴尬局面。

這個有着1400多歲的島嶼，在近年上海市統計局公布的數據裡，除人均居住面積、城鄉居民壽命、空氣質量等指标排名靠前外，GDP、稅收、房價等指标均不突出。

近日，AI财經社在微博上看到，有網友曬出崇明區某二手房的中介信息。上面顯示，這些房子的均價在1-2萬元/平米。對于一平米動辄5萬 的上海新房均價而言，這幾乎可以被視為極少的投資窪地。幾十萬的房屋總價，讓不少置業者動心。

特别是今年4月12日，上海軌道交通崇明線選線專項規劃開始公示。一條全長42.6公裡，兩次跨越長江的“軌道快線”，縮短了崇明和浦東新區的距離，也讓崇明區未來的房價潛力被看好。

安居客官網數據顯示，上海市崇明區2019年4月份新房的成交均價為25244元/平米，相較于上個月跌幅為1.2%。但在崇明新城、陳家鎮、長興島等相對熱門的樓盤，新房價格接近3萬元/平米。

而在上海主城區，楊浦、長甯等區域的新房價格已經接近或突破了10萬元/平米。二手房的均價也在6萬元以上。這意味着，崇明的房價僅相當于主城區的1/5。

然而在一些業内人士看來，崇明相比上海其他的遠郊區，區位和交通優勢并不明顯，投資的價值較為有限。

上海中原地産市場分析師盧文曦告訴AI财經社，房産投資不會隻因為價格便宜，就選擇購買。“像上海，典型的是看軌道交通和學區房的概念。崇明離市區實在太遠，未來地鐵也隻有一根，房價上漲的機會相對較低。”

崇明難成“投資窪地”嗎？

一直以來，崇明被诟病的主要原因是區位偏遠、交通不便、工業産業受限等。一位上海當地居民告訴AI财經社，每年春節去崇明旅遊，道路都是堵的，而且就算平常去的話，來回的交通成本也很高。這就是他不願意去崇明買房的主要原因。

業内人士分析指出，剛需購房者多數是城市白領，然從地理位置上來看，崇明與上海主城區僅隔一條長江，但如果居住在崇明區，難免在通勤上不夠便利。

AI财經社了解到，兩地的通行方式分為陸路和水路。如果走陸路，通過上海長江隧道、隧橋，到崇明陳海公路，過橋費單程50元，往返100元。

而走水路的話，從上海出發到崇明有三個碼頭，分别是吳淞碼頭、寶楊碼頭、石洞口碼頭。以寶楊碼頭客船情況為例，高速輪所需時間約40分鐘，價格23元左右；普通輪所需時間約1小時30分，價格16元和18元；高速輪平均30分鐘一班，普通輪一天隻有4班。

無論選擇哪一種，對于在上海工作生活的人們來說，都需要付出較多的時間成本和交通成本。

目前，上海許多遠郊區都在進行多條軌道交通的規劃，比如寶山、闵行、浦東、奉賢等地在現有軌道的基礎上，往末端進行延伸。AI财經社了解到，闵行區在建和将要建設的軌道交通項目共有7個；上海地鐵15号線在寶山區内部有一段實現了雙向貫通。這就導緻隻有一條崇明線的崇明島，難以憑借軌道交通來和其他遠郊區競争。

回顧崇明區的發展進程，2005年發布的《崇明三島總體規劃（崇明縣區域總體規劃）2005-2020年》，明确了崇明現代化綜合生态島的總體定位。此後，為了建設世界級生态島，上海市崇明區大部分工業産業發展受限制。

在以農業為主的崇明區，對加工制造業、紡織業等産業需求量低，勞動力的導入量相對較弱，因此居住的需求量也會相應減少。

貝殼研究院上海分院院長陳澤帥認為，崇明比較偏僻，住房自有率很高，同時空置率也高，房價自然也很難提升，“至少短時間内沒有大漲的迹象。”

盡管沒有得到業内人士的一緻認可，但崇明還是受到了一家重量級房企的關注。

據上海市土地交易中心披露信息顯示，今年4月1日，上海市崇明區城橋鎮兩宗住宅用地出讓，最終被融創中國以總價11.55億元拿下。有評論分析認為，融創此次在崇明拿下的地塊，産權屬于上海，或許能彌補融創在崇明島的布局。

事實上， 随着2016年崇明縣撤縣設區，房企開始搶奪上海“最後一塊紅利”，一度提升了崇明樓市的行情。AI财經社統計了安居客公布的崇明區近五年的新房房價數據，其高峰時段在2017年8月至2018年5月，當時的價位能達到每平米3-3.5萬元左右。

另據搜狐焦點的統計，2017年崇明島新房成交均價達到31274元/㎡。從2016年到2017年，闆塊房價漲幅約37%，高于此前幾年的漲幅。

可在當前“房住不炒”的基調下，軌交鐵路規劃落地是否會和房價産生化學反應？盧文曦認為，“崇明現在的軌道交通對房價的拉動比較有限，如果要投資的話，應該關注長期的發展。”

崇明島買房當“墓地”

雖然自住的投資價值尚待确定，但有些已經選擇在崇明置業的購房者似乎希望的是自己的祖先能“住”的舒服。

早前，AI财經社曾報道過崇明出現“買房子藏骨灰”的情況。面對上海全市均價每平方米超6萬元的墓地，部分當地居民算了一筆賬：在崇明買的房子是70年的大産權，每平米價格有的不足萬元。相比墓地隻有使用權、20年後還要續租，選擇以房代替墓地存放先人的骨灰，甚至還可以當作整個家族的墓園，十分劃算。

房屋中介的信息顯示，崇明更加偏遠的地區，一套43平米的兩室一廳，單價在7000元/平米左右，房屋總售價30萬。

而2018年，福壽園墓穴的平均銷售單價較2017年上升了7.5%。2017年,福壽園墓地的銷售單價為10.24萬元。墓地價格高企，購房者“張冠李戴”的變通方式實際上也存在很大風險。

2017年6月，江蘇如臯江安鎮一小區曾被爆出有上海炒房團來買房藏骨灰，業主拉橫幅上門找開發商讨要說法。雖然被如臯公安局證實是謠言，但微博網友爆料，當時場面一度混亂，有打手，還有刀具。

盧文曦告訴AI财經社，崇明島屬于上海市，島上的行政區是崇明區，但有一小部分是江蘇省的啟隆鎮和海永鎮，“那邊的房價比崇明區更便宜，因此也聽說有一些人選擇在那邊買房放骨灰。”

在法律上有個概念叫“公序良俗”。有評論認為，在目前的社會認知下，在生者居住的小區存放死者的骨灰，會被視作違背了公序良俗。

國家工商行政管理總局發布的《房地産廣告發布規定》中明确規定：不得有悖社會良好風尚。也就是說，如果開發商或者房産中介有意識地促成此事，那麼很有可能涉嫌侵犯其他有居住需求的業主的知情權。

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