現實生活中，很多人分不清大産權房、小産權房、無産權房和商住兩用房的區别，因此有的人在購買住房時容易上當，或者與自己的期待相差甚遠。

那麼，這四者到底有什麼區别呢？如果你不知道其中的區别你可能就虧大了。

首先，大産權房和商住兩用房的區别的核心點是什麼？

外地的朋友孩子出國留學回國後在北京工作，朋友想在北京給孩子購買一套住房。但是面對北京的房價實在覺得壓力太大。後來，在我的推薦下購買了一套商住兩用住房。

那麼，什麼是商住兩用住房呢？它與我們平時所說的大産權住房又能什麼區别呢？

準确的說，商住兩用住房也屬于大産權房的範圍，是大産權住房的一種。

大産權住房是由國家正式批準、規劃建設、允許銷售并由國家管理機關核發的産權證的房屋。一般情況下，我們經常說到的所購買的普通商品房都屬于大産權房。也就是說，正常情況下開發銷售、有完整的“五證”的樓盤都是大産權住房。“五證”不齊全的要看具體情況。

其次，大産權住房和小産權住房有什麼區别你知道嗎？如果不了解可能會遇到損失

有一個階段，關于小産權住房轉正的話題甚嚣塵上，直到國土資源部再次重申小産權房不得通過不動産登記合法化！關于小産權住房的話題才算告一個段落。

那麼，什麼是小産權住房？小産權住房有哪些問題？我們在購房時要注意什麼問題呢？

以前，人們普遍的定義是不是由國家發産權證的房屋即為小産權房，特别是鄉鎮頒發的産權證住房。

但是現在看來并不全面。準确地說，小産權住房是指那些産權不完全的住房，除了鄉鎮發的産權證住房，還應該包括經濟适用房、共有産權住房等各種産權不全的住房。

為什麼人們隻關注鄉鎮發放的小産權住房而對經濟适用房和共有産權住房不那麼關心呢？

因為經濟适用房和共有産權房在産權上雖然不完整，但是有關規定很清晰，對如何處置和産權關系的界定也很明确，更重要的是，涉及到的人數有限，很多人并不具有購買資格。

而鄉鎮小産權住房則不同，小産權房是指未經法定征地和審批等程序，由村集體或鄉鎮政府獨立或與開發商聯合在集體的土地上開發建設的商品房。因為這種住房沒有取得法定機關頒發的土地使用權證書和房屋證書，但是又是經過村委會或鎮政府批準同意的，因此與無産權的完全意義上的違章建築不同，而是由村或鎮政府給購房者頒發房屋的證明，這就是小産權房。小産權房有一定的曆史過程合理性，比如舊城改造、城中村改造、合村并鎮、新農村建設、村集體直接開發、合作開發、各種形式的信托持有等多種途徑和形式，因此，随着我國的城市改造和新農村建設而導緻小産權房快速發展。但是小産權房到底有多少，由于過于分散而且審批随意，數量很難統計。

小産權房的問題在于土地使用不合法，嚴格意義上講屬于非法用地；開發建設房屋的程序不符合法律、法規規定，沒有“五證”嚴格意義上講開發建設程序違法；村集體或鄉鎮政府頒發的所謂的房屋＂産權證＂不具有房屋産權證的法律效力，實質上無産權證書。

雖然說，小産權房在價格上便宜，但是由于其存在的産權缺陷，在購買時還是應該謹慎小心，特别是由于這樣的産權證明不能得到法律保護，一旦出現糾紛特别是村鎮出現違約現象，很多人可能就會血本無歸。

當然，也有一部分人是想鑽小産權住房轉成大産權住房的政策空隙，但是這種政策風險太大，而且如果在轉大産權過程中要補交一筆費用也是得不償失的。

其三，小産權住房和無産權住房有什麼本質的區别嗎？你會購買無産權住房嗎？

雖然說小産權住房相對大産權住房來說是有問題的，但是還是與無産權住房有根本的區别。

有人說，大産權房是有五證，有完整産權，在國家房管部門登記備案的，所以受法律保護。

而小産權住房，因為沒有産權，不在房管部門備案沒有房産證，不在政府監管機構範圍内，并不完全正确。小産權住房雖然沒有五證，沒有房管部門登記備案，不受國家相關法律的保護，但是不能說沒有産權，隻是不是合法産權和全部産權；也不能說沒有房地産證，而隻能說其房産證不是國家相關部門下發的，而是由沒有經過國家授權的鄉鎮政府下發的，相對法律效力比較低。在遇到國家征地拆遷等重大政策行為量，由于沒有合法産權或者完全，購房人可能面臨無法獲得補償的風險，或者面臨無法獲得全部賠償的風險。

而無産權住房則更為複雜，是指由于各種各樣的原因沒有任何産權的住房，與小産權住房相比，無産權住房更沒有法律保障。

形成無産權住房的原因很多，主要有以下幾種：

第一種是臨時建築，無所有權的房屋。這一種是我們經常看到的建築工地臨時用房，居民家庭臨時搭建的住房等，這一類臨時建築具有臨時性的特點，一般使用期限為兩年，在遇拆遷不作任何補償。這種臨時建築本來不屬于住房的範疇，但是現實中卻存在一些臨時建築實際上成了永久建築的情況。

第二種是違章、違規建築，也通俗地叫違建住房。如經常在拆遷糾紛中發生的居民自己搭建的長期住房、在單位占用的土地上沒有經過報批私自建設的住宅、在商品住房樓頂上加蓋的建築物，近幾年這種現象出現的較多，如朝陽區望京廣順北大街旁的大西洋新城，其中A、B、C三個區中，幾乎每棟樓樓頂都蓋有各式各樣的違建房，甚至還有依牆而建的二層“瞭望台”，三個區域中的頂層違建達到了58處；西三環北路與紫竹院路交界處是人濟山莊，小區的4号樓頂層出現宮殿式建築，被媒體争相報道為“最牛違建”。這些違建建築都屬于無産權建築。

第三種是商品住房開發卻因為各種原因沒有取得房産證，雖然是正規的開發項目，但是卻無法取得房産證，比如有的開發項目沒有取得土地使用權，從而開發出來的住房項目成為非法占地建設的房屋；還有的項目雖然已經取得土地使用權，但在開發的過程中并沒有取得建設工程規劃許可證，從而成為違反了規劃法的在建項目；有的雖然有了土地使用權證、也有的建設工程規劃許可證，但是卻沒有嚴格按照建設工程規劃許可證的規定進行建設，等于是超規劃建設的房屋。還有的由于施工質量、土地出讓金未足繳、沒有取得銷售許可證、未取得驗收合格等一系列因素， 導緻最終無法拿到房屋産權證。這些住房項目有的可以通過整改拿到産權證，有的則可能無法通過整改拿到産權證，不确定性因素比較大。

第四種事實上是有産權證，但是産權證不在使用人手裡，而是在國家和政府手裡，即過去所謂的公有産權住房。這一類住房嚴格意義上對使用人來講，也屬于沒有産權證，包括政府廉租房、房管局出租房，事實上形成租賃關系而不是産權關系，所以無論是買賣還是繼承都是比較麻煩的。

案例一、請問我現在買的房子是國有土地，也有不動産證證書但是年限是40年，請問這是什麼産權住房？

答案：從上面的分類情況看，這樣的産權房應該是商住兩用住房，因為有産權而且是40年産權，隻有商住兩用住房是四十年産權。

案例二，現在有很多廣告宣傳，在城市郊區15—25萬元購買一塊地，使用期限70年，這是什麼産權住房？

答案：這是典型的小産權住房或者是無産權住房。具體的标志就看是鄉鎮給不給住房産權證書，如果給了證書就是小産權住房，如果隻有協議和合同，那麼就是典型的無産權住房。真正的區别就在這裡。

案例三、朋友在自己的住房院子裡又加蓋了一棟小樓，這樣的住房可以辦理産權嗎？

答案是：如果他的住房建設經過了相關部門的批準，當然最後會核發房産證；但是如果是私自建築、私自施工，則是典型的違建，是無産權住房。

案例四，小産權房可以抵押貸款嗎？

答案是：不可以。因為小産權住房的産權是國家不承認的，那麼這個小産權住房的未來處置就無法進行，所以不能作為貸款抵押物。（作者：麒鑒，專注财經金融熱點）

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