4月20日，四川成都，東站綠軸公園、塔子山公園及毗鄰的建築。圖/IC photo

5月15日，中國人民銀行、銀保監會發布通知，調整差别化住房信貸政策，下調首套房貸款利率最低可至4.4%。有媒體計算，按貸款金額100萬元、期限30年，以等額本息還款法來計算，30年内共減少利息支出超4萬元，這樣力度的下調還是有一定吸引力的。

近期，多個熱點城市加入調控松綁的大軍。截至目前，位于長三角地區的上海、蘇州、南京、無錫、揚州、合肥、常州、杭州等城市相繼不同程度地調整購房政策，包括松綁限購及限售、增加多孩家庭購房套數、降低增值稅免征年限、提高公積金貸款額度……尤其是在首套房房貸利率上，無錫、蘇州等地的利率已經降至4.4%-4.6%。

預期影響需求與房價

在本次房貸利率下降的第二天，國家統計局發布了一項數據顯示，在2022年1-4月份，全國房地産開發和銷售情況10項主要指标中，僅有商品房待售面積同比增長8.4%，其他9項指标同比均有較大幅度下降。

剛剛過去的4月，多家知名房企的4月銷售均遭遇重挫，諸多房企面臨經營困境。

一方面，“房住不炒、穩房價、穩預期”仍是當前房地産調控的主要基調。房屋住宅的金融屬性會越來越弱，居住屬性逐漸增強，炒房客對住房投資需求将有非常明顯的減弱。目前，全國100城新建商品住宅庫存量約560萬套，達到2016年以來最高值，創下5年來最高。

另一方面，當前經濟下行壓力較大，再加上近三年疫情影響，企業經營壓力增大，居民收入增長放緩，抑制了消費尤其是住房消費的需求。

因此，預計全國範圍内房價上漲空間有限，未來部分地區房價可能有向下調整的空間。

湖南省長沙市，湘江兩岸樓宇夜景。圖/IC photo

纾解樓市困局，留住更多人才

據不完全統計，截至5月中旬，2022年全國有134個城市共計出台了231次樓市纾困政策。

出台頻次逐月提升，僅4月份就有66個城市出台政策。在政策涵蓋的内容上，也愈發豐富，長春、嶽陽等城市就出台“15條”“18條”等組合拳。

進入5月之後，随着樓市纾困政策的增加與豐富，與一季度相比，政策出現了兩個顯著變化：一是在城市能級上的提高，包括上海、深圳、杭州、蘇州等在内的25個重點城市；二是政策力度愈發加大，逐步觸及限貸、限購等調控政策。

這當中，又有兩個舉措值得關注。一是長沙獨創的“以租換購”，還有數個城市出台的增加多孩家庭購房套數。這兩個舉措的共同點是，一方面解決了改善人群的需求，盤活了樓市存量，還可以滿足當下鼓勵推行的租賃政策或二孩、三孩生育政策。

5月11日，長沙市發布《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》指出，已實現網簽備案交房或已辦理不動産登記的房屋，盤活供作租賃住房後，不納入家庭住房套數計算，開創性地用“以租換購”這一招向樓市釋放房票。

這兩年，長沙和其他強省會城市紛紛在全國廣招年輕人才。4月28日，長沙發布《長沙市争創國家吸引集聚人才平台若幹政策（試行）》。經認定45周歲（含）以下、具有專科及以上學曆（博士、碩士不限年齡）或中級及以上專業技術資格的人才，可憑畢業證或專業技術資格證書直接落戶。

年輕人才的一個特點是，大部分剛畢業，未必有購買房産的财力，因此租房是其當前解決住房需求的主要途徑。所以，除了地方政府推出的各類人才公寓外，在市場上尋覓更多的租賃房源利于留住年輕人才。長沙的“以租換購”可以說很好地解決了這一難題。

4月25日，無錫市發布《關于積極推動改善生育二個孩子及以上家庭居住條件的通知》表示，生育二個孩子及以上的無錫戶籍居民家庭，可在限購區域新增購買一套商品住房，這被媒體稱為“以娃換購”舉措。這一舉措也引發了杭州、南京、東莞、沈陽等地的複制。

事實上，出台這種舉措的，也基本上是近幾年國内招徕人才力度最大的城市。雖然這些舉措的市場效應還有待觀察，但各城市如果能在既滿足纾解樓市困局的同時，又能留住人才，也不失為一件好事。

5月17日，浙江杭州城北高樓林立。杭州市房地産市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步促進房地産市場平穩健康發展的通知》，從優化二手住房交易政策、完善稅收調節、更好滿足三孩家庭購房需求等方面進一步完善房地産市場調控。圖/IC photo

誰是下一個“價值之城”

在這樣的環境下，如何判斷誰是下一個“價值之城”？

日前，有研究團隊發布了《中國城市人才吸引力排名：2022》。報告顯示，在中國最具人才吸引力城市100強中，京滬深穩居前三。從排名來看，2021年，北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、蘇州、南京、武漢、長沙位居前十。

從這份榜單可以發現，除了北上廣深四大核心城市，杭州、成都、南京、武漢、長沙等強二線省會城市依然是下一個“價值之城”的有力競争者。這些城市在這一輪的樓市波動中，可謂使出了渾身解數。

以長沙為例。2021年，其GDP居全國城市第15位。相對而言，目前長沙仍然是省會城市中的“房價窪地”。雖然房價連漲17個月，但主城區均價還維持在每平方米一萬元，“低房價”的标簽可謂深入人心。無論是從市場層面，還是從城市實力、人口增量來看，未來一段時間，長沙房價仍将保持“穩中有漲”。

過去五六年，長沙樓市的限購和購售力度，遠超多個省會城市，基本與核心城市等同，限售力度甚至一度超過這些城市。也正因如此，讓長沙樓市成為全國樓市真正的價值窪地——主要城市的年房租收益率普遍處于1%-2%，而長沙高達3%左右。

作為地産調控“學霸”的長沙，此次祭出的“以租換購”更被認為是一個奇招。

這背後其實是長沙樓市的壓力同樣明顯。有統計數據顯示，今年“五一”小長假期間，長沙五個城區商品房網簽建築面積約12.9萬平方米，同比下跌33%；整個一季度，五區新房供應約133萬平方米，同比下跌30%；新房成交約152萬平方米，同比下滑45%。

業界普遍認為，長沙樓市新政最“高明”的地方在于，釋放改善需求的同時，通過掌握大量租賃房有效調控租賃市場，也符合國家“租購并舉”的主基調。

成都和杭州的力度也不小。杭州除了“生娃送房票”之外，還推出了降低限購門檻、增值稅5改2等重磅舉措。成都同樣祭出了“優化預售辦理條件、優化預售資金監管、優化家庭住房總套數認定标準、優化無房居民家庭認定标準”等招數。

盡管這些城市出台的舉措會帶來什麼樣的市場效應還充滿不确定性，但也讓人看到了這些城市的價值所在，在當前預期降低的當下，這對恢複市場信心的作用也是值得關注的。

文 / 謝良兵（标準排名城市研究院院長）

編輯 / 李潇潇

校對 / 李立軍

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