随着北京疫情逐漸得到控制，北京樓市也開始活躍起來。

據合碩機構統計數據顯示，6月1日至23日，北京共有8個項目拿到預售證，新增供應3285套。另有數據顯示，今年下半年，全北京在售新房項目可能将超過200個，其中城六區新房項目超50個。

數據來源：合碩機構

面對激烈的市場競争，很多新盤都選擇了低價入市的策略，而此前很多在售的老盤面對後來者的沖擊，也開始通過特價、打折的方式促銷走量。

01上半年最後的銷售業績沖刺

在激烈的市場競争下，有開發商開始降價沖業績。

6月30日，石景山首鋼園區的長安潤璟将開盤，首期開盤價為7.05萬/㎡，對比周邊中海雲庭指導價7.48萬/㎡便宜不少。

該項目主打102㎡-130㎡三四居的洋房或小高層，主要面向改善型客戶。交通方面，項目位于石景山首鋼園東南區，距離地鐵1号線古城站超過1.5公裡，适合自駕出行，距離西五環直線距離約1公裡，北側約1.8公裡為長安街西延線。

此前，石景山區域的項目大都定價在7.5-8萬左右，比如位于魯谷的長安悅玺，在安居客上的參考售價為7.95萬元；位于北辛莊的中海寰宇天下定價在7.5萬元；和長安潤璟同在古城的長安和玺，安居客上的參考售價為7.5萬元。如此對比，長安潤璟首期開盤價7.05萬元确實很有吸引力。

随着上半年臨近尾聲，房企們為了半年業績成績單開始了沖刺。“選擇這個時間節點開盤，有沖上半年業績的考慮。應該說在六月底之前，很多開發商都要沖一下上半年業績，所以特價房會比較多。”有業内人士對财經新地産分析道，不過，目前來看，“（長安潤璟）賣得一般”。

實際上，北京各區的新盤去化情況都不理想。

中指研究院近日發布的北京房價地圖數據顯示，5月北京新房市場供求雙降，市場活躍度較低。供應方面，受疫情影響，5月北京新房取證速度明顯放緩，房企推盤量亦明顯減少，新建商品住宅供應規模環同比均下降。需求方面，5月北京新房案場到訪量大幅回落，成交規模環同比均下降，市場活躍度較低。價格方面，5月北京新建住宅價格環比微漲0.10%，較上月收窄0.03個百分點。

另外今年前5月，商品房成交量也同比下滑。1-5月，北京新增商品房供應27916套，同比上漲9%；成交22956套，同比下降32%；成交面積297.41萬㎡，同比下降29%；成交均價46918元/㎡，同比上漲4%；成交金額1395.42億元，同比下降26%；目前存量152113套。

考慮到下半年全北京在售新房項目超過200個，1-5月的成交量又下滑，開發商們或許将會采取更多手段促進去化。

新盤定價低

由于近期入市的新盤，大多數拿地時是底價成交，或者溢價率很低，因此在開盤定價上也有了更大的主動性空間。

以順義區為例：2021年順義新城的3宗地塊，售價與樓面價的價差在2.05萬元/㎡-3.62萬元/㎡之間，而今年新入市的2個樓盤售價與樓面價的價差均為1.91萬元/㎡。

具體而言，2021年1月，中建一局以40.61億元競得順義新城第13街區三宗地塊，溢價率0.52%，綜合樓面價約為1.85萬元/㎡。

其中，兩宗地塊由中建自家操盤，2021年6月開盤，案名為中建宸廬·雲起；貝殼找房顯示，該樓盤現售價為4萬元/㎡，售價與樓面價的價差為2.15萬元/㎡。

另一宗地塊由中建與招商蛇口共同操盤。2021年 5 月，公布案名為招商中建·順義臻珑府。安居客顯示，該樓盤現售價為3.9萬元/㎡，價差為2.05萬元/㎡。

同年2月，“保利 華潤聯合體”以67.77億元 異地配建162162平米（18億“異地建設資金”） 自持23%的成本，競得順義新城第23街區新國展三期項目（原22街區南部）22-02-007-1、22-02-007-2地塊，樓面價為2.58萬元/㎡，溢價率為35%。安居客顯示，該樓盤于2021年9月開盤，案名為和光瑞府，現售價為6.2萬元/㎡，價差為3.62萬元/㎡。

轉至今年，順義區也有2宗新盤已經入市。

今年2月16日，旭輝以14.07億競得順義新城第5街區平各莊兩宗地塊，建設用地面積40739.62㎡，建築控制規模≤75359.21㎡。溢價率1%，樓面價約1.87萬元/㎡。

據悉，該樓盤将由路勁與旭輝共同開發。4月11日，拿地54天之後，兩家開發商火速公布了案名“公園和禦”。價格方面，官方指導價為4.4萬元/㎡，财經新地産查閱安居客發現，售價為3.78萬元/㎡，價差為1.91萬元/㎡。

同在2月，“保利 金地聯合體”以16.6億元，競得順義新城第13街區兩宗地塊，建設用地面積51409.62㎡，建築控制規模≤83593.92㎡，可售住宅樓面價約1.99萬元/㎡。3月，規劃方案公示，案名為和錦華宸二期，售價3.9萬元/㎡，價差也為1.91萬元/㎡。

綜合來看，今年新入市的2盤，樓面價更低、售價與樓面價的價差也較小，這種采取低價入市、快速走量的項目，在近期入市的新盤中屢見不鮮。

而在今年北京第二批集中供地中，17宗地中成交14宗地塊，平均溢價率5.4%；其中7宗地塊底價成交，占比50%。據此來看，拿地價格的差異或許在售價層面給了開發商更多騰挪空間。在幾十個新盤紮堆兒“打架”的環境下，更低的底價或許意味着更多價格想象。

03暫未出現大幅降價

财經新地産緻電朝陽、順義、昌平多個在售樓盤了解情況，銷售人員均表示在項目所在的區域，并未出現大幅降價的情況。

多位業内專家也對财小新表示，從目前市場來看，并未出現項目大規模降價的情況。

而合碩機構首席分析師郭毅認為，未來北京樓市也不太可能出現大範圍、大幅度降價的情況。

郭毅認為，從北京整體的市場環境看，政策依然嚴格，包括調控政策和金融政策都沒有松動。所以，市場需求更多是處在一個“蠢蠢欲動、但其實尚沒有重大利好在支撐的一個狀态，可以說是築底階段。”在2021年首批次拿地的項目中，除個别項目外，基本都沒賣完。但從開發商的角度上來講，降價也起不到什麼有效的作用，這也不是一個價格杠杆完全能夠調節的。所以，目前來看，并沒有很多企業有明顯的降價舉動。”

“今年新入市的項目，雖說房地價差變得更大，但需要實現一個相對較好的去化速度，才能夠保證利潤空間的如期實現；同時，還要平衡此前的虧損項目的部分收益。所以，從企業來看，其實也還是需要謹慎運營，才能保證實現相對穩定的利潤。”郭毅表示。

除特别标注外，文中所涉“元”均表示人民币（财經新地産）

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