大多數人聽到“FM”這個名詞，第一反應還是廣播電台頻道。

但事實上，在中國物業管理市場，設施管理（ＦＭ）正開始成為一條全新的賽道。

房地産企業利潤面臨降溫，“物業補貼”已是一個遠去的名詞。物管企業在沒有補貼的情況下要維持原來高标準的服務質量和利潤，除了對“物業”進行管理之外，已将開始将觸角伸向了對企業各項設施的管理，以求更有效地發揮企業各設施的功能，以提升企業第一資産（員工）的工作效率和滿意度。

養一個員工需要多少錢？大部分企業都有一筆清晰的賬本。但是養一個工位需要多少錢，很多人未必算過。

據《北京青年報》在今年年初的報道，算上公攤，一般公司的一個工位大約需要10平方米的面積，才能滿足日常辦公需求。按每月30天、每人10平方米來算，一個在金融街工作的“金融機構基層員工”，月工位費為4200元至8400元之間，單個工位年費用在5萬元至10萬元之間。

而另一份數據顯示，大部分企業員工近45%的時間并不在其固定工位上，但企業依然需要支出一定的費用去租用并維護他們認為員工需要的辦公空間。事實上，固定工位的低使用率一定程度上造成企業的資金浪費，流動/智能工位的出現則漸漸凸顯其必要性。

智能工位管理系統能夠有效跟蹤和管理企業空間的分配與使用，建立高效率的工作場所，在降低企業運營成本的同時提高員工在工作場所中的工作體驗，促進員工生産力。這意味着，通過智能工位管理以提高工位使用率，可以為企業節省大筆開支。

事實上，企業的設施管理成本不僅僅來自于工位，還有其它的設備、人員等等……很多企業主可能都有這樣的困惑：管理成本很高，但效果和效率卻并未見提升。

設施管理到底是什麼？ 它将對企業産生怎樣的作用及效果？其發展現狀及未來前景又如何？

近日 ，第一太平戴維斯華南區副董事長張子濤先生接受南都記者專訪表示，有效的設施管理（ＦＭ），可以有效地提升企業員工的工作效率和滿意度，并改善企業的經營财務結果和為企業留住合适員工。

物管市場競争日趨激烈，物業企業開拓新方向

中指院發布的《2019中國物業服務百強企業研究》報告指出，伴随城鎮化不斷推進、居民消費升級以及存量物業面積的持續增長，物業管理行業駛入高速發展的快車道。2018 年百強企業管理面積均值達 3718.13 萬平方米，同比增速 17.52%，遠高于同期全國商品房竣工面積增速（-7.82%）和銷售面積增速（1.33%）。

但張子濤認為，物業管理在我國并非發展得十分成熟。“消費者的消費觀念标準不一，團隊的服務素質良莠不齊，市場制度、法律法規也有待完善；同時受到獨特的東方文化影響，我國物業管理服務标準呈現多樣化态勢。”

他談到，在大部分消費者眼中，物業管理就是“三保”——保安、保潔、保修，重房産輕物管更是一貫現狀。“衆多房地産企業把物業管理作為其賣樓主業的輔助部門，起‘守尾龍門’的作用，為了銷售，企業通常會讓自己的物業企業提供“超值服務（收入與支出不相符）。但實際上，物業管理在物業保值增值中有着不可或缺的作用，合理的物業管理費繳交和定期物業管理監測是實現增值保值的必要條件。”

他表示，受大環境因素影響，房地産企業利潤面臨降溫，“物業補貼”已是一個遠去的名詞，現在的物管企業在沒有補貼的情況下要維持原來高标準的服務質量和利潤，除了提高物業費标準，公司也必須要開拓新的市場，FM服務就成為大家蜂擁的新目标。

“FM”不僅僅是“設施” 管理

要談FM(設施管理)市場及其發展前景，首先要明确什麼是FM (設施管理)。

作為美國IFMA協會廣州分會的首任會長，張子濤表示，根據ＦＭ的入門課程資料，ＦＭ（設施管理）涵蓋多學科，通過整合人、場所、流程和科技來确保人所處環境的功能性。“目前，在國外，如美國、英國等的大學裡已有ＦＭ的專業課程，而在我國，仍是欠缺的。”

“由于在過去幾十年，中國房地産行業的迅猛發展，使大家認識‘物業管理’的概念更早于‘ＦＭ’。同時也由于翻譯的原因（ＦＭ翻譯成設施管理），讓ＦＭ被認為僅與工程相關，與硬件相匹配。”

張子濤表示，其實ＦＭ的服務内容外延非常大，包括企業的所有非核心業務，它的重點是“Facilitate”, 也就是說“協調”。“其服務目的是通過有效的ＦＭ從而能更有效地發揮企業各設施的功能，以提升企業第一資産（員工）的工作效率和滿意度。而物業管理的服務對象是‘物業’，服務的目的是令物業保值增值。所以，如果我們把ＦＭ僅定義在硬件上，那麼這個服務的内涵就非常局限。”很顯然，目前市場上所談論或者專業服務公司所看到的ＦＭ是遠超于此的。

FM已不再是舶來之物

第一太平戴維斯不僅為衆多項目提供過物管服務，也為不少企業提供ＦＭ服務。在此其中， 不難發現，越來越多企業意識到設施管理與物業管理的區别，并正開始轉變思路。

張子濤表示：“相比于20年前，企業對ＦＭ（設施管理）的作用認識已日臻清晰與成熟，他們更願意花費一定費用令其功效顯著并在管理上也形成了自己的獨特的風格。”

但市場供給仍略顯不足，從業人員的綜合素質與其職位要求存在一定差距。

“缺乏優質的外包服務商，是設施管理市場上存在的另一大問題”，張子濤表示。

鑒于市場上願意外包的ＦＭ服務均屬于業務線内中等偏低服務，從業人員需要進一步加強協調、溝通能力，避免出現管理真空而難以滿足甲方要求。

談及未來，張子濤表示，眼下FM的國家标準正在制定中：“其中，FM術語與一般要求已順利完成，其餘部分也正由專業團隊跟進。由此可見，FM已不再是舶來之物，它将會是具有中國特色的新興行業，其個性化服務需求的迫切性在中國日益凸顯。”

可以預見，ＦＭ未來的市場前景是巨大的。張子濤同時也提醒，低價競争也令一些真正好的FM服務商及從業人員無法一展身手。但他很有信心，随着企業管理水平及客戶要求的不斷提升，市場必然回歸正軌讓原來的舶來物在中國真正的生根發芽，讓實際多于形式，行動多于口号，讓中國的FM服務企業做出國際水平。

南都記者 伊曉霞

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