佳爺曾經說過這麼一句話，說兩區交界處的房子不能買。剛聽到這說法的時候，簡直不要太認同，毫無猶豫的就寫進了我的購房小本本裡。這話什麼意思呢，就是如果有個樓盤位于兩個行政區的交界處，那麼您考慮這個樓盤的時候就要慎重了，為什麼呢？兩區交界，曆來都是不太好管理的區域，各種小攤小販、黑車摩的容易聚集于此，那麼就造成了該區域配套落後，交通不發達等等種種不利因素。

這話說的是有一定道理的，放眼整個北京城，說起兩區交界，大家确實首先想到的是髒亂破。像朝陽豐台交界的成壽寺，不少小區品質也不錯，但周邊卻盡顯豐台本色；比如通州亦莊交界的馬駒橋，幾乎成了萬年窪地，管莊小紅門等地在窪地評選中也多次上榜；小西天、西直門等腆居二環地段，卻城中村仍然不少，街道面貌10多年幾乎無變化等等。

那大家可能有些疑惑，既然認同這個觀點，那你說的兩區交界的地方還能橫到哪去？

莫急！曾經“年少無知”，但如今可不一樣了，這踩的盤越來越多，去的地兒也越來越多，還時不時的上上白總的小課，我這小本本也是豐富了起來。今兒，我就要在佳爺這句“名言”後面添上濃墨重彩的一筆：立水橋除外。

說起立水橋這個地方，據說明代的時候，清河流經此地。沒錯，就是那個沙河深（殺和珅）還是清河深的清河。為了通行方便，人們在河上修了一座木橋。但因過往的人員，車輛較多，沒多久，這座木橋就被壓壞了，随後大夥在原址上重修了一座小石橋。由于用的都是十分堅硬的花崗岩，堅固的橋墩立于水中，故稱“立水橋”。

而如今的立水橋是以昌平東小口鎮為主體，由部分海澱、朝陽構成，離亞運村核心區5公裡，距離北五環3公裡，是亞奧區域向北延伸的區域，位于昌平、朝陽、海澱三區的交界處。

那回過頭來說說，為什麼說立水橋最“橫”？

熟悉我們的朋友都知道，佳爺常挂在嘴邊的購房五要素，分别是物業、開發商、戶型、地段、價格。這個五要素常常會被誤解，香港某大佬反複強調的地段，在佳爺這為什麼排倒數第二，這個五要素邏輯似乎有點亂？但你是否知道，佳爺這話還有後面一句，買二手房的話那首先就是看地段。

立水橋的地段與其它兩區交界區域相比無疑是最橫的。自身距離北五環不到5公裡，還是地鐵5号線、13号線雙軌交彙處。相比上頭說到的那些地方，那絕對是高一檔的存在。公交就更不用多說了，在這大京城，有路的地方就有公交，這裡更是雲集了30多條公交線路，可輕松實現各種換乘；

在自駕方面，向北沿立湯路可直達天通苑和昌平區域，向東可到清河，向南可到北苑亞奧闆塊，向西可直達奧森。北部相對居中的位置，交通網絡四通八達，出行可謂相當之方便。這裡有朋友可能就會說，交通網發達是沒毛病，但是堵車呀。其實相比5年前的立水橋，目前交通狀況已經改善了許多，而且還在不斷的擴建翻新，底子在這，未來還是可以期待一下的。

其次，來說說立水橋周邊的環境，生活在北京的朋友都知道，每年一到秋冬季節，霧霾已經嚴重影響了我們的生活。而立水橋與天然大氧吧相鄰，西側緊鄰東小口森林公園，園内有籃球場、足球場、羽毛球場等，東側還有立水橋公園，整體來說綠化率比較高，自然環境好，非常适合家有老人和孩子的家庭居住，周末沒事去打個球、散個步，很舒服。

最後，立水橋的橫還體現在房價上。五萬出頭的均價整個大昌平隻有回龍觀能與其55開，而回龍觀作為00年後成型的大社區，人口密集，還主要以回遷房為主，立水橋10年後成型的次新商品房社區，明顯更具有性價比的。而且還有前面說到的區位交通，回龍觀更受西部碼農的喜愛，而立水橋無論是西部碼農還是東部望京，甚至是國貿上班的人來說都是可以用的。如果說回龍觀是昌平的回龍觀，那立水橋就是北京的立水橋。除此之外，立水橋帶電梯的次新房也是其它交界處的老破小不可比的。

說回到房子，區域内的純住宅小區其實也并不多，主要集中在東小口鎮區域，但小區品質确實都還不錯，也基本可以滿足從剛需到改善的購房選擇，今兒我們也是特意挑了立水橋區域的5個代表性的小區，去實地看看。您也可以看看這幾個小區都可以打幾分？

【頂秀青溪】

首先來到是頂秀青溪，據說這小區可以說是區域内最好的品質小區了，我們也是想看看立水橋的上限代表，到底如何。開車過來隻能停在西門路邊，社會車輛不允許進，但我們看到外賣車還是可以随便進出，小區半人車分流，車輛外圍環繞行駛，停車費寫的是450元/月，但據說150也能停。

小區08年建立，共22棟樓，由6棟小高層和16棟洋房疊拼組成，小區看起來體量挺大，目測1000戶以上，但其實密度不高，容積率才1.8，算是低密洋房，目前二手房均價59521元/平。

小區綠化挺好，走進來就有種從外面的喧嚣世界脫離了的感覺。物業費分高層和洋房，高層1.85/平，洋房2塊多。草坪有維護，還有水系，還有魚，據說物業會不定期組織小朋友抓魚，上次聽說物業還會組織抓魚的還是在公園大道。走進樓棟，電梯會裝有軟防護，因為這棟樓有裝修的業主，這細節服務1.85元算是很值了。

小區基本以5-7-11-17層為主，1梯2戶，其中1-6号樓為11-17層的小高層，樓棟有小幅度東南傾斜，但樓間距和采光視野都還不錯。産品戶型以改善為主，起步都得80多平的大1居，報價490w左右，110-139的大2居，報價620-700w；147-150平左右大3居，報價790左右，還有200多的複式疊拼。

其中，147/150平的大3居，不考慮戶型改動的話，三居客廳南北通透，雙卧朝南，且雙衛設計，格局好，空間敞亮，夠住首選。據說，這套房子對外出租能租到1.3萬/月，這個價格在周邊來說還是挺有競争力多，不過小區内租戶并不是很多，少量租戶也是以歪果仁、老師等高素質人群為主。

139的2居，通透雙位兩居屬于小區優質戶型，但價格上700了，跟153的3居比優勢不明顯，售賣難度有點大。

最後就是110平的2居，大多不通透，為了使客廳和卧室分離，中間還建一堵承重牆，導緻卧室前出現一條狹長過道，浪費面積多些，且單衛生間。

在看這個110平的2居時，正好有地鐵經過，業主也沒有關窗，所以室内噪音還是有點大。所以，在這個小區置業，盡量避開北側和東側樓棟，因為離5号線和13号線有點近，需要注意。

和在小區裡轉悠的時候，聽說這邊朝陽、回龍觀改善至此的人群還是挺多的，這個小區能上清華附小，雖然也不是什麼特别好的學校，但在昌平來說還算可以的，所以有很多朝陽弱勢學區在這買房上清華附小，上學兼改善。

說了這麼多優點，再來說說缺點。首先是貴，小區主力戶型153平的大3居報價790萬，這個價位說實話在新北苑買個緊湊點的戶型或者去看看新房改善市場，可選餘地非常大。未來的升值空間也十分有限，據說有個大哥2年前買了，現在僅漲了20萬還有可談的空間，對比5%的理财收益，基本可以說是虧了。如果純自住改善的話，700萬出頭，應該還是非常不錯的。

然後，周邊的配套确實差了點。在小區裡逛了一上午出來想買瓶水，抱歉，沒有。最後在遠處看見一個每日優鮮的倉庫，app下單去人家倉庫提的貨，好在有冰闊落。

【北京北】

看完了前面那個高端改善盤，第二站來到了這邊的流量盤-北京北。這個小區确實是這邊的主流選擇了，來到小區就看到不少中介來帶看的，還不小心偷聽到某大佬說；今天7單了。也不知道是說帶看還是成交，但能明顯感覺他臉上那種發家緻富的喜悅。

北京北算是離地鐵最近的小區了，南門出來不到500米就是立水橋地鐵站A口，非常近。小區08年的集中供暖小區，有園林有水系還有籃球場，物業費1.8元，共8棟闆樓，20-23層，目前二手房均價58813元/平。

小區戶型産品非常多，從50多的1居到100多的大3居都有，50多平的1居目前報價350w起。3-4号樓，以80多的2居為主，總價450萬起，南北通透的得賣到480萬。99平的3居1衛集中在4-7号樓，報價570萬左右。10号樓以600萬左右，113-117平3居2衛為主，2梯4戶，南北通透，也是這個小區的主力戶型，需要注意的是117平的3居戶型臨近地鐵，可能會有噪音影響。

再往後就是50-80多的複式了，算上樓上樓下有200多平吧，共4室2衛，各個樓的頂層和一層都有這樣的戶型。據說有4.5米層高，但目測不到4.2米，樓上1.8米，樓下2.5米。給你們看張圖感受下，樓上樓下都壓抑，這個價格還不如買個正兒八經的通透兩居，以後也好出手，所以性價比并不高。

其實，87平的通透兩居和113的3居算是小區的優質戶型了，室内面積夠大，後者還是雙衛眼睛戶型，格局也好。

值得注意的是，這小區全地上車位，而且是免費停車，屬于那種誰占着就是誰的位置，所以路面會相對比較亂。

【合立方】

看完北京北來到了合立方，其實最開始的行程并沒有這個小區，因為它正好就在北京北的東門挨着，據說也有住宅，印象中合立方是商辦來着，所以就決定去瞧一瞧。

小區門口的的立水橋東路，目前在修路，據說還得持續2個月，完工之後到地鐵站的時間應該會縮短不少。對比前面幾個小區，合立方的周邊配套明顯成熟不少，小區有低商周邊有超市還有銀行醫院等等。

小區為半人車分流，共由5棟樓組成，1-2号樓為商辦，4-5号樓為回遷，中心樓王位置的3号樓為70年住宅樓，3号樓住宅，21層，2梯3戶。限價房戶型産品有70多平的2居小戶型，報價350萬-400萬，住宅都是3居室，109平純南3居，客廳卧室廚房全朝南，報價570萬，135-138平的南北通透3居，報價670-680w。

對标北京北的3居來看，這邊2梯3戶，相對來說舒适性會更好些，而且109平純南雙衛三居客廳卧室空間都朝南，朝向也要更好。相比北京北的路面免費停車，合立方有地下車位，小區内半人車分流，整體看起來也更幹淨舒服些。當然，就小區性質來說，北京北作為區域内少數的純住宅社區，居住起來也更純粹一些，這個就因人而異了。

【明天第一城】

明天第一城也是商住兩用型的混合小區，地處朝陽，08年的闆塔樓盤。1-5号院為純住宅區，也是目前成交最火的2個院。1号院為30-50平米小戶型為主，自采暖，目前單價賣到了7萬多。5号院主要是以80-90多平的2居為主，值得注意的是，其中隻有5号樓6号樓帶電梯，而這兩棟樓以2居單衛為主，80多平的2居分布在其餘不帶電梯的樓棟，而6-7-8号院就是商辦類的了。

90多平的2居，整體格局朝向都可以，客廳通透，一卧朝南，部分戶型還帶個儲藏間，兩居對标北京北的話，戶型确實更好些，也直接體現在了價格上，同面積高于北京北10-20w，報價在520-570w之間。個人覺得，單身過渡或者是不想住回遷老小區的人群，還是可以看一看的。

【溪城家園】

最後一站來到了溪城家園，選擇這個小區很大的原因是它也能上清華附小，小區就位于學校西邊，這個區域的位置還算可以，所以趁着這次機會就一同來看看。

溪城家園為10年的回遷房，分東西兩個區，共18棟樓，東區共13棟樓，其中12.13号樓為公租房，小區物業在6号樓，西區共5棟樓。小區全是90平以内的小戶型，70-80多平的居多，南北通透的北向客廳，純南的客廳卧室朝南但次卧凹形采光會受影響，也算是回遷房戶型的通病吧，總價400萬左右就可以拿下，剛需上車沒毛病。

開車進小區，收費是5毛錢/時，最後出去也沒收錢，可能還沒到一小時。小區内部全地上停車，路面行駛指向基本形同虛設，因為開着開着就發現對面來車了….小區物業費1.8元/平，和前面幾個小區的物業費差不多，但是實際效果你們可以感受下。

小區私拉電線曬被子、草皮沒維護、樓道垃圾電瓶車随便放、小區廣告随便貼。人家電梯内3面牆廣告最多6塊，這兒是9塊，能感受到以後上下鋪滿的情景，還有這種廣告投影燈，在保障房裡還真是頭一次見。

更重要的是，樓頂天台大門敞開，随便登頂。“你們這些卧底真有意思，老在天台見面。”“我不像你，我光明正大。” 不好意思，有點出戲，不過天台風景确實不錯….不過話說回來，這種也不怕小孩上來玩耍有個閃失啥的，物業費收的和人家花園洋房一樣多，但是服務還是得跟上呀。

小結

怎麼樣，這一口氣跑了五個小區，确實各有千秋。那具體該如何選呢，我們這也是給了個排序：頂秀青溪（學區/改善）>北京北（性價比）>合立方（品質3居）>北京第一城（小戶型）>溪城家園（學區/剛需）。

論小區品質，頂秀青溪說自己第二沒人敢說第一，低密花園洋房，1.8元/平的物業費還組織小朋友抓魚，算是比較良心了。論配套，區域整體配套都一般，算是短闆。除了地鐵周邊會有一些底商，其它小區周邊配套相對缺失。頂秀青溪的西門有幼兒園，對面有東小口公園，南邊有一些餐館菜市場，兩站地遠有龍德廣場，或者北苑那邊上品折扣之類的商業。溪城家園南門一街之隔是清華附小，不遠處是佳運廣場，基本的生活需求也還是可以滿足。

立水橋這個區域，對比其它的交界地方，這裡有着無可比拟的交通優勢，距離五環不到5公裡的距離，又有森林公園環繞，雖說是三區交界，但對于生活在北城，工作在望京或者北三四環甚至是國貿的人群來說，還是一個值得考慮的地方。

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