在離婚案件中，房産分割經常成為雙方争議焦點，雙方會圍繞“房屋的出資來源、取得時間、權屬性質、分割比例、折價款支付”等方面展開辯論，以争取更大的财産利益。有一類房産--“經濟适用房”，因其性質的特殊，往往會引發更大的争議。本文就“經濟适用房”離婚分割議題，發表簡要觀點如下：

所謂“經濟适用房”，現稱“共有産權保障住房”（以下均簡稱“經适房”）是指符合國家住房保障有關規定，由政府提供政策優惠，按照有關标準建設，限定套型面積和銷售價格，限制使用範圍和處分權利，實行政府與購房人按份共有産權，面向符合規定條件的中低收入住房困難家庭供應的保障性住房。

一、離婚案件中不予分割，需在離婚後另案處理：

法院考慮到經适房的分割涉及案外人（其他購房人或同住人）的利益，或是由于購房人取得不動産權證不滿五年屬于限制産權而不宜在離婚糾紛中一并處理。此時，法院會建議相關權利人通過其他合法途徑或者另案訴訟的方式予以處理。

參考案例：

二、在保護政府份額、同住人權益的前提下，依法分割；

根據《上海市共有産權保障住房管理辦法（2019修正）》第十六條規定：在購房時，需明确購房人和政府各自的産權份額。很多時候，在經适房的不動産信息登記簿中也會載明：在取得房地産權證滿5年轉讓房屋的，購房人和政府可分别獲得各自的産權份額。因此，在購房人離婚時，法院認定的夫妻共同财産，僅限于“屬于購房人的産權份額”。

經适房的申請主體多以家庭為單位，申請人通常包括夫妻雙方、孩子及一方的父母，在不動産權證上除了登記權利人還會備注同住人信息。因可能涉及到其他購房人和同住人利益，法院在處理經适房分割時會謹慎地将其他購房人或同住人列為第三人。有時，法院也會追加具有回購權的住房保障機構和公積金貸款中心列為無獨立請求權的第三人。

在具體确定分割比例時，經适房的分割和商品房分割并無本質差異，法院在判定是否屬于夫妻共同财産時，也會考慮購房時間是否婚後、首付款出資來源以及是否共同還貸等事實，并綜合房屋價值、雙方對房屋的貢獻、房屋上尚餘貸款以及同住人等因素，最終由法院最終确定房屋折價款。

參考案例：

三、離婚時，如何保障其他同住人權益？

在司法實踐中，在購房人離婚分割經适房時，法院應當如何保障其他“同住人”的權益？這就需要首先弄清楚經适房與普通商品房的不同之處。經适房是具有保障性質的政策性住房。經适房在申請條件、不動産登記、使用規定和上市交易等方面具有諸多特殊和限制，具體如下：

1. 申請條件。申請購買經适房必須是同時符合居住年限、住房面積、可支配收入等特定條件的家庭或個人；
2. 不動産登記。家庭購買經适房需書面協商确定購房人，購房人登記為産權份額的共同共有人，其餘申請人登記為同住人。申請人之間無法達成一緻意見的，全體申請人為購房人。經适房的購房人和政府共有産權份額，政府的份額由區住房保障機構代持；
3. 使用規定。經适房的購房人和同住人不得擅自轉讓、贈與、出租經适房，不得設定房貸擔保以外的抵押權；
4. 上市交易。取得不動産權證未滿5年，經适房不能上市轉讓，特殊情況下可由區住房保障機構按售價加銀行同期存款利率進行回購。取得不動産權證已滿5年，經适房可以上市轉讓或由購房人、同住人購買政府産權。區住房保障機構在同等條件下有優先購買權。

另根據《上海市共有産權保障住房管理辦法（2019修正）》第三十三、三十四條規定，不論取得不動産權證是否滿5年，購房人要轉讓經适房的，均應當以“購房人與同住人達成一緻意見為前提”。有了這樣的制度保障，在實踐中，同住人在該房屋内的居住權就得到了極大的保障。購房人（登記産權人）在離婚時，未經同住人同意，擅自轉讓房産以分割折價款的做法是行不通的。

綜上，對比經适房相關規定及《民法典》物權編的“居住權”制度，我們發現經适房的同住人比房屋的登記居住權人，具有更多的權利。譬如：登記居住權人并無法定的阻卻産權人出售房屋的權利，但經适房的同住人就有類似的權利。

在某些案例中，為購買系争的經适房，同住人也有出資。對于“同住人的出資的性質和法律後果”應當如何，也常成為案件争議焦點。筆者檢索到一則案例：

案号：闵行法院（2015）闵民一（民）初字第15925号；

案由：孫某甲與孫某乙、吳某某分家析産糾紛；

法院觀點：同住人與産權人享有基本相同的占有、使用、收益、處分的權利。男方父親作為經适房申請人、同住人，他的出資視為對男女雙方的債權，而不直接享有經适房的産權份額。

因各地關于經适房的政策多有不同，每起個案情形迥異，上述案例并不代表普遍司法觀點。筆者建議，在以家庭為單位申請經适房時，相關申請人（無論是作為購房人還是作為同住人），最好能夠提前簽署相關的家庭内部協議，将各自的出資情況、性質以及權利和義務加以明确，以盡量避免将來可能産生的家庭内部糾紛。

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