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中國人自古就喜歡臨水而居，同時也是購房者優先選擇的共識，但能否保值甚至溢價，并不是所有江景城市都能“勝任”的。

PART 01

/江景資源的邏輯是地段還是稀缺？

在一線城市中，廣州與上海是兩座難得的“擁江城市”。江景和江岸高聳的城市建築和面貌都有着天然優勢，所以這兩座城市的江景房溢價都很高。

最明顯就是上海真正的濱江江景房，不僅供給更少，也更加稀缺，這也帶來了溢價更高的空間。

江景示意圖

又比如重慶和武漢，卻未必因為稀缺而溢價。其實，上海是稀缺邏輯，但這兩座卻不是。

重慶是被兩江割裂的山城，江景房根本不是新鮮産物。另外兩岸地勢落差大，并沒有景觀一說；

至于武漢并不缺江河湖泊，缺的是其配套界面都很優秀的内湖地段。從居住體驗來看，武漢夏天太熱，冬天濕冷，沒有市政供暖，江景房反而是居住的一大勸退因素。所以武漢購房者認的邏輯還是地段，而不是江景房帶來的溢價。

同樣，惠州也是一座江景城市。但，它很特殊。

PART 02

/惠州江景資源從不稀缺

惠州從來都不缺江景資源，但地段邏輯和稀缺的邏輯，都能在惠州直接體現。

從稀缺邏輯來看，惠州的山水定位很清晰，在主城區地段依然圍繞着“兩江四岸”而建，地勢平坦。且不說是否豪宅，但惠州江景房在主城區内已被開發的基本飽和，如今新開發的江景房更是變得稀缺。

城建小明發現，惠州“兩江四岸”的發展脈絡，經曆着好幾代江景升級的變化。

惠州江岸界面的疊代

“母親河”——東江。以江北東江沿岸為1.0的人居環境，十多年前就開發城市花園、帝景灣，以及保利達項目等江景住區；

2010年，出現了以珑湖灣為首的2.0金山湖沿岸，當時金山湖公園已展開建設，人們也開始對金山湖有了些許概念；

2013年後，水生态人居環境覆蓋了整個金山湖島，湖心島沿岸就此大力開發，形成了以中洲、方直等房企代表的高端産品，開啟了惠州3.0水生态住區的版圖；

如今，随着城市界面的擴容，金山新城高标準定位，西枝江畔沿岸的開發将是城市界面的發展中，惠州4.0新一代水生态高端住區。從文嶺西堤到曦江潤府一路向東，為城市向東開啟了又一江景人居大宅。

PART 03

/地段好的江景資源不可複制

從另一個地段的角度來看，有沒發現，不管從1.0至4.0的江景界面開發，大部分人都優先選擇地段好的江景房。目前像江北沿江一帶的二手房售價也已達到1.8萬-2.2萬元/㎡，湖心島沿岸可達到2.5萬元/㎡以上，而西枝江畔的文嶺西堤等江景房二手房交易依然較為火熱。

在城市擴容中，惠州主城區正向西枝江畔一路向東延伸，是惠州江景4.0不可替代的濱江豪宅片區。

西枝江畔實景

事實上，惠州富人的不動産名錄上，若少了一段江景，是不完整的。這兩年，惠州富人們的圈層裡出現了一個新的名詞——“江景焦慮”。

毫不誇張的說，惠州已經走進了主城江景豪宅的“消亡史”。

根據目前惠州市區兩江四岸的規劃，東江、西枝江兩岸土地開發接近尾聲，東江、西枝江沿線三環一帶基本再無純住宅用地。這意味着能在三環一帶占位一線江景的作品，此前不曾有的純粹奢宅基因項目，此後也再難有。

PART 04

/西枝江畔，真正稀缺的一線江景

如今，西枝江畔已經是金山新城重點打造的生活配套區，其規劃定位上是以城市新中心的标準進行擴容建設。

像華潤置地、隆生等品牌房企對西枝江畔一線江景社區的精工雕琢，這将比以前惠州其他片區江景房做出了更加符合市民期待和品質追求的産品。

西枝江畔不可複制的一線江景(城建小明 拍攝)

因此，惠州城市發展的過程中，同樣是香饽饽的江景資源，西枝江畔一線江景受寵度，進一步拉開其他江景片區的溢價空間。

但，真正稀缺的一線江景房，其實是有講究的。

距離适中且無遮擋是合适的。無遮擋是住宅與江之間，隻有綠地和道路，沒有商辦等視線遮擋建築或規劃。比如上海的湯臣一品、陸家嘴壹号院、濱江凱旋門等等......

惠州西枝江畔無論是從分支、江面寬度、還是稀缺産品的供應，都有其支撐江景房價值的天然優勢。

這就為什麼惠州近幾年，會重點投資金山新城中的西枝江畔，它經過世紀的“洗禮”，沿岸孕育出不少高端人居大盤。

華潤置地開發的曦江潤府（城建小明 拍攝）

首先，金山新城的規劃建設與水生态共生共榮，利用了天然優勢的邏輯，自帶價值；

其次是西枝江畔是湖心島城市開發的延伸，是惠州城市界面發展的必然要求。

從此前的拿地競争來看，華潤置地就曾以溢價率33.3%、樓面價7735元/㎡拿下金山新城東片的西枝江畔，其樓面價也曾創下惠州曆史新高，足以窺視當下江景資源的稀缺性。

而且真正稀缺的一線江景，也非常有預見性。隻要金山新城規劃依然是以高标準定位建設成惠州城市新中心，西枝江畔一江兩岸這種高能級城市的稀缺資源價值，會越拉越大。

如今的市場，但凡是擁有壯闊江景和景觀的項目，價格分分鐘就能觸及城市天花闆。

這也能解釋目前西枝江畔的江景房為什麼這麼值錢的本質原因。

PART 05

/華潤置地匠造的江景房景觀新标杆

城建小明在最近實探江景房的過程中，發現江景房其實也分為一線二線甚至三線江景，而真正的一線江景房，近看花園社區，遠看江邊風貌，進而觀賞城市地标天際線，再加上符合供應稀缺的邏輯，這麼不可替代性隻會越來越強。

因此在房産圈有這樣的說法：“豪宅闆塊比品質，濱江闆塊比景觀”。

在實探西枝江畔江景房中，坐落于金山新城、西枝江畔，由華潤置地開發的曦江潤府卻刷新了普羅大衆的江景房稀缺認知。

曦江潤府“潤園”與西枝江景觀(城建小明拍攝)

曦江潤府實現一線江景自然不用多說，其打造近2萬㎡的潤園，直接拉開了同樣屬于濱江闆塊的其他社區，打造的江園央座11棟的景觀視野，自帶了約500米超長江園景觀線。一線的南向江景，社區潤園、濱江公園和西枝江畔三重景觀盡收眼底。

從城市規劃的角度來看，金山新城是目前惠州主城區高标準建設的城市新中心，從資源景觀、商業和規劃定位上都足以窺視金山新城的未來價值。因此，其樓市市場流通性将會非常強，并且以西枝江為核心的江景稀缺資源也将具有非常強的保值和溢價空間，而坐落于金山新城西枝江畔的曦江潤府，将是這一闆塊的豪宅标杆。

PART 06

/曦江潤府11棟江園央座，500米超長景觀線

曦江潤府由華潤置地開發建設，整體建面近46萬㎡。項目與西枝江畔為鄰，地處金山新城東片區，也是目前金山新城稀缺的臨江闆塊。

目前江園央座11棟，500米的江園景觀視野，正在推出建面約97-138㎡江園無界新品，其中97㎡戶型推窗入畫，盡享清風美景；136㎡戶型4.3米陽台廣闊視野。

江園央座11棟約500米的江園景觀視野

華潤置地在精準差異化定位和片區拿地的眼光，以改善型豪宅定位滿足片區高端置業人群，深受高階群體的追捧。不管從居住品質、審美價值、升值空間，無論哪一點，曦江潤府一線江景房都一一具備。

約1.77萬㎡潤園實景

當今疫情下，購房者對房源的選擇更加保守和務實。在樓市利好的條件下依然可以窺視，再貴的房子有人選，再便宜的房子也有人不敢“撿漏”。恰恰是産品的稀缺性、無法複制的強大産品力、品牌，以及高淨值人群的擇選尤為重要。

雖然惠州的江景資源從不稀缺，但曦江潤府這樣的一線景觀資産社區，絕對稱得上這座城市絕對的“貴族”，貴到其他樓盤與江景資産相比都相形見绌。

曦江潤府效果圖

當江景資産和都市豪宅成為曦江潤府密不可分的高配，其資産高溢價自然是高階群體優選選擇的目标。

不是所有的房子值得入手、不是所有江景房值得投資、也不是所有的稀缺資源都有價值。

但以上這三條隻要在曦江潤府，卻不一樣。

完！

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原創作者：城建小明

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