物業工程管理體系包括哪些?一、物業管理的概念1. 物業的定義，下面我們就來聊聊關于物業工程管理體系包括哪些?接下來我們就一起去了解一下吧!

物業工程管理體系包括哪些

一、物業管理的概念

1. 物業的定義

物業,是指已建成并投入使用的建築物、構築物、場地、設備、設施；也包括進和消費領域的房地産,如住宅、别墅、大廈、商場、寫字樓、園林等.

2. 物業管理的概念

由專門管理機構、對已建成并投入使用的物業，與産權人（發展商）、使用人（業主委員會）以簽訂經濟管理合同的方式，負責物業的人事行政、公共設施及設備的運行維護以及公衆事務的服務。物業管理就是對物業公共地方、公共設施和公衆事務的管理，為使用人（業主或租戶)提供多層次、全方位的綜合性優質服務.

物業管理就是圍繞着“人＂這一特定對象，由專門的物業管理經營機構和人員受物業所有者委托,根據國家有關法規、依據合同規定要求，運用現代化管理，以經濟手段對建築物、公共配套設施、場地、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護實施統一的專業化管理，為物業使用者提供高效、優質、便捷、經濟的綜合服務。

1. 使物業保值增值。

2. 為用戶服務，創造良好的工作和生活環境。

物業管理并非管理機構,而是第三産業，是友償出售智力和勞務的服務性行業。

物業服務要做到：時間 空間 服務。

所時間365天都要分分秒秒地提供服務。

所謂空間是要保證業主有一個良好的空間環境，不停電，不漏水, 綠化、清潔

良好、生活安全。

3. 為社會服務：房地産穩步提高發展速度，管理好新興物業，是一個大的社會問題。

4. 為企業服務,求效益,物業管理公司是靠出售智力和勞務的經營型企業，其利潤是靠收取微利——管理人酬金而生存的服務行為，它的生存有賴于業主和租戶有限的管理酬金，在運行機制上要做到獨立自主、自負盈虧、自主經營。

工程管理的重要性

一、工程管理是物業建設的基礎工作

物業的質量優劣，取決于物業設計的水平和工程施工質量的好壞,在設計中遺留了不少問題，使物業管理處于十分被動的境地，使物業質量受到嚴重損害,慎重小業主和租客沒完沒了的投訴，使管理人員疲于應付。

二、優秀的物業管理必須具備良好的硬件和軟件

物業管理的硬件就是物業設計水平和工程，有符合物業管理要求的高水平設計和優良的工程質量才能使物業價值提升。

物業管理的軟件是指物業管理的水平，是通過人的管理去實現,對物業進行科學管理、提供高水平的優質服務。

三、從物業管理行業現實情況也反映出必須加強工程管理

設計者對物業管理的特點缺乏了解,片面地追求設計指針或标新立異，往往遺留不少問題,發展商在市場影響下，往往要改變工程設計和在施工中途改變物業功能，在物業投入使用時才發現，難以補救,在物業設計和工程施工中，用戶二次裝修的要求，在消防、供電等方面不能滿足客戶要求,發展商和物業管理公司必須加強工程管理。

工程管理的基本要求

一、工程管理就是對物業工程設計、施工到竣工驗收投入使用的全過程管理

在物業工程設計時,要求對物業的功能組合有比較準确的定位。如果由發展商自行組織物業管理公司去承接物業管理任務，就要求能早期介入工程設計的咨詢工作.

對工程的施工管理，發商一般都聘請監理公司進行監督工程施工，但監理公司的主人任務是監督施工單位是否按圖施工和是否符合施工質量，并不能代表管理公司對施工中發現的不符合管理服務要求的問題提出整改意見，專業物業管理公司，可以向發展商提出報告，并争取他們的支持。

工程的竣工驗收是物業投入使用的關鍵階段，管理公司應全面參與收樓和設備系統驗收工作。

二、工程管理的基本要求

1. 對工程設計管理的基本要求

- 物業的功能組合是否合理；

- 供電系統的配置容量、主結線系統、負荷分配計量是否滿足安全和用戶需要；

- 中央空調系統的選 型和系統設計是否合理，送排風系統是否完善；

- 給排水系統是否充分考慮給水及排水需要；

- 消防系統是否布局合理，自動報警能否滿足二次裝修的擴容需要；

- 電梯和扶梯的選型是否先進和滿足物業功能需要；

- 物業綠化和車場管理的布局是否合理完善.

2. 對工程施工管理的基本要求

- 工程調度會，了解工程進度和施工質量情況；

- 修改建議,使物業管理的條件更加完善；

- 跟進工程分部試驗和驗收工作，掌握公共設備的質量情況；

- 收集資料，為編制公共設備系統的管理制度和操作規程作好準備。

3. 對工程竣工驗收階段的管理要求

- 參與工程竣工驗收工作，有計劃有步驟地分部接管物業;

- 按穗《廣州市建設工程 檔案移交辦法》,參加工程竣工資料的交接工作；

- 參加發展商、監理公司、施工單位和物業管理公司共同進行的和的業巡樓檢查，施工單位繼續整改完善的依據；

- 在竣工驗收過程中，作好小業主二裝修的設計審查和施工管理工作。

工程管理應注意的幾個問題

一、工程設計經常出現的問題

1. 電氣方面

- 由于物業功能定位不準,導緻供電負荷嚴重不足的現象;

- 由于設計單位對物業管理的特點不夠了解，造成公共照明的電力浪費；

- 由于 用戶二次裝修的需求缺乏了解，在各樓 供電負荷 分配上沒有留餘地；

- 中央空調機組電纜選型不當，沒有采用封閉母線而使用了多條電纜并聯供電,使機組出力而受到限制；

2. 中央空調系統方面

- 設計部門沒有考慮空調負荷日夜相差大的實際情況，選用同一制冷量的機組，造成“大馬拉小車＂的電力浪費現象；

- 中央空調系統的回風量往往忽視，回風口布置是否合理，否則會大大降低制冷效率.

3. 消防報警系統是物業管理的重要安全沒有充分考慮二次裝城要增加的煙感器數量,查消防自動報的主機是否留有足夠的備用回路。

二、施工過程經常出現的問題

1. 鑒定的高壓開關櫃，産品質量得不到保證；

2. 非阻燃型的電纜，使供電系統存在嚴重隐患；

3. 中央空調機組電纜敷設質量差,限制機組出力;

4. 排水系統施工未充分考慮防洪措施；

5. 地下室隔水層施工質量差， 使電梯底坑滲水斷;

6. 對自動噴淋系統的度試驗不認真,往往在天花施工後進行，試驗時漏水，造成天花損壞；

7. 中央空調系統的冷凍水系統保溫質量不良，特别是接口處遺漏保溫，造成滴水事故；

8. 對于計算機群控電梯的機房,沒有認真進行防塵通風處理;

9. 柴油發電機帶負荷試驗，滿負荷 試驗和甩負荷試驗往忽視；

10. 大廈防雷系統施工質量不符合要求,留下隐患。

三、竣工驗收階段應注意的問題

1. 要嚴格按規定檢查下列工程資料是否齊全：

- 建設依據文件:立項報、批文件;

- 竣工驗收文件:工程建設叫結報告、竣工驗收報告；

- 工程地質勘察報告；

- 初步設計文件：初步設計和技術設計文件；

- 施工單位的施工及驗收記錄：施工管理、測量、驗收記錄、給排水、電氣安裝記錄、空調安裝記錄；

- 竣工圖

2. 重點檢查下列文件：

- 電梯投入試驗必須經市勞動局和建委電梯安全質量監察站驗收合格後；

- 變電所必須經市供電局(或區供電局）安全監察驗收合格才能投入運行;

- 中央空調系統必須經生産廠調試合格後才能正式投入運行;

- 消防自動報警系統必須經有資質的水 工程公司調試合格;

- 消火栓和自動噴淋系統必須經市消防部門驗收合格才能投入運行；

- 物業全面投入運行前必須經質量監督站和消防部門綜合檢查合格後才能投入使用。

3. 分部接管物業的内容

在接管物業時,應遵循先收建築物、後收公共系統的原則.在接管建築物時，應從上而下,驗一層，收一層，管一層；對公共系統的驗收，逐一試驗接管，但首先應對供、配電系統和消防系統進行檢查驗收。

- 建築部分的驗收接管内容，包括:

a. 各單元内的天花、牆壁、玻璃幕牆、照明、通訊、盤管風機、地面、門窗及衛生設施是否齊全完好;

b. 公共信道、公共井、間(包括茶水間、新風機房、配電間、管井間、電纜井間、通訊間);

c. 對廣場、綠化帶、停車場、車道、防空避難層、設備層進行檢查，作出記錄。

高低壓配電間及低壓供電系統：

給排水系統檢查驗收接管；

中央空調及通風系統檢查；

電梯、扶梯檢查驗收；

消防系統檢查驗收；

通訊系統檢查接管；

電視及保安系統檢查接管.

4. 消火栓系統及自動噴淋系統必須經施工單位自檢合格,處于備用狀态；

5. 必須嚴格審查二次裝修圖紙；

6. 向消防部門報建規定：建築面積超過80m2的裝飾工程,必須經消防部門批準。

工程管理與設備管理的關系

一、熟悉了公共系統的設備情況，可以制定下列設備管理制度:

1. 工程部的職責和管理範圍；

2. 工程部的組織架構；

3. 工程部各級人員崗位責任制

4. 工程部總值班制度；

5. 設備定期校驗制度;

6. 安全工作制度;

7. 工程維修物資管理制度(包括材料、配件儲備定額的制定);

8. 機具、儀器、工具管理制度（機具、儀器、工具配置計劃)；

9. 檢修管理制度；

10. 變電所管理制度；

11. 電氣行和事故處理規程；

12. 低壓電器維修管理制度；

13. 電梯(扶梯）管理制度；

14. 給排水管理制度；

15. 中央空調管理制度；

16. 柴油發電機管理制度；

17. 弱電系統管理制度；

18. 機械停車設備管理制度。

二、根據物業設備情況制定運行方案

物業設備的運行方應根據人流多少、氣候條件、作息時間、市場淡旺、負荷狀況。本着安全、經濟和服務至上的原則。制訂合理的中央空調系統、電梯系統、給排水系統和供電系統運行方案，既要滿足用戶需要，又要節省能源。

三、制訂下列應急措施：

1. 物業防洪應急措施;

2. 預防地震應急措施；

3. 玻璃幕牆損壞應急措施；

4. 台風襲擊的應急措施；

5. 應付火警措施;

6. 電力中斷的應急措施；

7. 飲用水中斷的應急措施;

8. 電梯困人的應急措施;

9. 對突發事件的應急措施。

由此可見，物業管理人員介入工程管理可以為物業管理打下良好基礎，在保證有良好物業硬件的同時，有條件創造良好的管理軟件,為創造優秀物業管理提供了可靠的保證。

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