近日，克而瑞發布了1月的南甯樓市數據，不少新盤初戰表現不錯，如威甯青運村、金科城等。

不過，有一個新盤同樣上榜1月商品房成交面積TOP10，但是卻低調很多。

前期宣傳時還推出了7888元/㎡起的價格，仿佛房價瞬間退回兩年前，這個樓盤到底怎麼樣？

頭條君緊趕慢趕，到達項目現場之後，發現可看的地方還真不少。

PART.01

房價7字頭，是噱頭還是确有其事？

項目名為奧園瀚德譽江南，位于江南區沙井闆塊，屬于舊城改造項目，由奧園與瀚德合作開發。

去年10月份剛一拿地就馬上公布了案名，不過開盤時卻遇到了一些“小意外”。

從置業顧問處了解到，原計劃的開盤時間是1月23日，後來由于手續沒有辦齊，最終決定延後。

經過查詢，發現預售證的獲批時間為1月25日，比原計劃的開盤時間晚了兩天，非常不湊巧。

▲樓盤預售證信息

不過工地的建設進度不慢。

頭條君踩盤的時候，看到有部分樓棟已經建出地面兩層樓，第三層也已圍上了藍布。

當時的土拍樓面價僅2152.94元/㎡，那麼“7字頭”的房源是否真的存在？

▲部分樓棟已經高出地面兩層

經過實探，其實僅有10套低樓層房源的價格是“7字頭”，并已售罄。

項目首期推出建面約75-105㎡的毛坯三至四房，均價在8880元/㎡左右。

說來也奇怪，現在南甯樓市下行，别的樓盤紛紛放下身段，加入價格戰中，奧園瀚德譽江南卻主動拉高門檻。

大部分房源綁車位銷售，車位首付比例為50%，首付總款一下多了近5萬元。

銷量倒是不錯，在621套已獲預售證的房源中，已有206套處在簽約狀态中。

吸引購房者的是什麼？配套嗎？

▲奧園瀚德譽江南效果圖

PART.02

交通優勢明顯，但路況很複雜

項目處在沙井大道和南站大道交會處，所屬的沙井闆塊城市界面算不上好，卻稱得上四通八達，可快速通達相思湖片區、五象新區和青秀區。

距離地鐵4号線那厲村站和地鐵5号線白沙壯錦立交站（在建）的直線距離都在1.7公裡左右，雖說不遠，但步行也需要約25分鐘，通達性打折扣。

附近多為倉儲物流基地、汽車城和4S店，項目對面是南站生活區，有小型菜市場，生活氛圍濃厚。

▲江南沙井片區

不過立交多也造成了揚塵和噪音的問題，路邊的樹葉都蒙了厚厚的一層灰塵。

即便想要前往南站生活區，也需要經過很多個立交橋底。

而且項目距離南甯南站比較近，北面設有鐵軌，據說通過頻率不高，但是也會影響居住環境。

▲項目前面連片的立交橋

教育方面，學校不少，但是距離都比較遠。

與南站幼兒園、沙井小學、富樂小學、南甯三十八中等學校的距離都在1.5公裡以上。

隻是都要穿過立交橋，交通狀況複雜，如果孩子單獨出行上學，存在較大的安全問題。

不過附近有江南區人民醫院、江南區沙井衛生院、江南公園等，配套較為齊全。

與融晟海悅城極地海洋世界、江南公園的距離也在2公裡内，駕車出行需要5-10分鐘。

小區設計了約9000㎡的商業，還規劃了生鮮超市，也能滿足住戶的日常生活/逛街需求。

PART.03

擡高式建築，南甯少有

項目三面立交環繞，難免被噪音和揚塵影響，不過開發商也采取了相應的對策。

據置業顧問介紹，為了降低立交對住戶的影響，項目擡高約15米，内部園林将與立交平齊，也就是說，供人居住的1層實際上是普通樓層的3層。

而擡高的1、2層将作為車位以及商鋪，可能也正因如此，小區内部的車位較少，車位比不到1:1。

▲項目沙盤圖

項目占地約51畝，規劃了6棟雙單元住宅，采取圍合式布局，為兩梯五戶設計，毛坯交付。

據置業顧問介紹，項目設有安置住宅，數量不多，安置戶多為南站職工。

内部設計了約1萬㎡的中庭園林，1樓架空層則設計了生活共享空間，入戶大堂則參照高端酒店大堂設計，可以用來待客。

雖說如此，但是容積率卻高達5.1，舒适度顯然不會太好。

▲項目效果圖

不過，據置業顧問介紹，項目南北兩面規劃為市政綠化用地，開發商為代建方，未來将建成市政公園。

北面的公園綠地近35畝，設計了籃球場、兒童樂園、廣場舞池等，可謂是全齡化設計。

從項目總平圖來看，俨然已經标注清楚了公園的各個功能區。

▲項目總平圖

PART.04

如此暢銷，戶型設計怎麼樣？

在克而瑞2021年第5周的南甯樓市數據中，奧園瀚德譽江南位列成交金額榜TOP5，成交1.44億元，成交面積1.58萬㎡，位居成交面積榜TOP3。

在1月南甯樓市數據中，成交面積1.58萬㎡，位列當月成交面積榜TOP10。

賣得還挺不錯。

▲2021年1月項目成交表現（圖源：克而瑞數據）

不過據置業顧問介紹，銷量比較好的是不綁車位的戶型，多少有一些缺陷。

如約79㎡的主陽台面朝隔壁樓，兩樓相距不足15米，通風采光受影響而且相對來說也比較壓抑。

▲約79㎡C2戶型

約89㎡朝西的戶型會有西曬。

而約89㎡朝北的戶型除了受火車噪音影響外，還有動靜分區不明顯，廚衛空間逼仄等問題。

但是卻擁有兩個總面積約17.92㎡的陽台，三個房間均有飄窗/陽台，優缺點分明。

▲約89㎡B3戶型

再來看需要綁車位的約89㎡和約105㎡兩個戶型都有什麼特點。

約89㎡帶車位的B1戶型為3房2廳2衛設計，動靜分區，幹濕分明，贈送面積約11㎡。

主卧是約14.3㎡帶有飄窗的套間，次卧與客廳之間有一個約10.17㎡的綠化陽台相連，通風采光條件還不錯；值得注意的是，朝西不帶車位的B2戶型陽台面積約11.78㎡，比B1戶型要大。

從目前推出的2/3号樓來看，B1戶型主陽台都朝向中庭園林，噪音的影響比較小。

▲約89㎡B1帶車位戶型

約105㎡的戶型則為3房2廳2衛 X可變空間設計，擁有兩個陽台，主陽台長達6.1米，南北通透。

另外，客廳旁有一個約7.44㎡的可變空間，與客廳共享主陽台，可以根據需求自由打造。

▲約105㎡A1戶型

而且每個房間均自帶飄窗/陽台，舒适度都挺高。

頭條君在南甯商品房智能銷售平台上看到，約105㎡的戶型已經有近50套處在簽約狀态，銷量不錯。

▌寫在最後

奧園瀚德譽江南雖說一直打着7888元/㎡起的價格，但是實際均價約在8880元/㎡左右。

作為一個剛需盤，上車門檻屬實有點高，不僅大部分的房源需要綁定車位，還要繳納2萬元的團購費。

如果打算入手約89㎡的三房，首套不綁定車位的首付約18萬元，綁定車位的首付則在23萬元左右，月供大概4000元。

綜合江南區成交均價1萬/㎡ 的水平來看，項目的單價不算貴。

不過考慮日常出行、噪音影響、孩子上學等居住舒适度問題，性價比一般般。

價格有吸引力，但如果真要買，頭條君建議最好能到項目周邊做好實勘，再做綜合判斷，畢竟房子不僅考慮自住，潛在的升值空間還是要衡量的。

作者|謝金伶

審核|吳曉苑

編輯|羅枚

（來源：南甯樓市頭條）

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