二手房在什麼情況下過不了戶?北京日報客戶端 | 記者 孫瑩，我來為大家講解一下關于二手房在什麼情況下過不了戶?跟着小編一起來看一看吧!

二手房在什麼情況下過不了戶

北京日報客戶端 | 記者 孫瑩

北京警方去年6月出台了“公共戶”新政，讓以往買賣二手房滞留戶口無法遷出的難題有了救濟途徑，也讓遷戶糾紛的司法審判結果出現了新變化。西城法院審理的首例涉“公共戶”遷戶糾紛判定，對于賣家确實無法遷走的戶口，買房人拒不申請遷往“公共戶”，還要扣着遷戶保證金不給，違反了誠信信用和公平原則，須向賣房人支付遷戶保證金。

買二手房為防戶口滞留

遷戶保證金成“殺手锏”

2019年1月，霍女士看中了王先生出售的一套位于西城區的住房，以400萬元的價格買下。在房屋買賣合同中，雙方對賣家遷出戶口的義務進行了約定。如果王先生逾期不遷出房屋内全部戶口，需要按照每日萬分之五的标準賠償違約金。除此之外，雙方還簽訂補充合同，約定400萬房款中的35萬元作為遷戶保證金，待王先生遷出全部戶口之後再支付。

在約定違約金的同時，還要扣一筆遷戶保證金是目前二手房交易時的慣例。早些年，買賣二手房基本都是用違約金來對賣方遷戶責任進行制衡。因為二手房總價較高、滞留戶口時間較長等原因，在因遷戶問題引發的房屋買賣糾紛中，買房人動辄索要十幾萬甚至幾十萬元違約金的情況比比皆是。

但根據法律規定，約定的違約金過分高于造成的損失，當事人可以請求法院予以适當減少。因此，在滞留戶口沒有對買房人落戶、上學等造成實際影響的情況下，司法實踐中經常會對買賣雙方約定的違約金進行調整。法院判決賣房人承擔的違約金存在遠低于合同約定的情況。

正是因為高額違約金很可能得不到全額支持，遷戶保證金才應運而生。它更像是買房的一種“尾款”，不像違約金一樣可以被“調整”，隻有在賣方遷出全部戶口的條件達成後才會支付。

35萬元的遷戶保證金幾乎占了王先生賣房總價的10%，着實不是個小數目。在與霍女士簽約後，王先生迅速将自己與兒子的戶口遷走，就怕出現違約。可他萬萬沒想到，在霍女士落戶時，竟然發現房子裡還遺留有兩個陌生人的戶口！雖然霍女士落戶并沒有遇到障礙，但因為這兩個戶口滞留，她拒絕向王先生支付遷戶保證金。

自己住了多年的房子竟一直趴着别人的戶口，王先生也有點蒙。他随即聯系了當初賣房給自己的“上家”。誰知，這倆戶籍人員也并非“上家”的家庭成員。在這套房子被多次易手的過程中，兩個戶口其實一直都存在。

王先生不甘心吃啞巴虧，以未按照合同約定遷出全部戶口為由起訴“上家”，索要37萬餘元違約金，并要求賣家遷戶。

最終的結果如前文所說，賣家也遷不走戶口，法院對違約金作出調整，隻判決賠償王先生5萬元。

王先生轉回頭來又将霍女士起訴，以自家戶口均已遷出，滞留戶口并非其家庭戶口為由，要求霍女士支付35萬元遷戶保證金。

但是，按照雙方的合同約定，王先生隻有将房屋内原有戶籍全部遷出，才符合支付遷戶保證金的條件，而王先生也确實沒做到。2019年6月，法院判決駁回了王先生的訴訟請求。

因為自己對滞留戶口無能為力，拿不到35萬元的遷戶保證金，王先生也隻好自認倒黴了。

“公共戶”新政出台

遷戶糾紛出現大反轉

2021年6月，也就是在王先生敗訴兩年後，北京市公安局發布了“公共戶”新規。全市每個戶籍派出所原則上設立一個非農業“公共戶”，接收暫不具備市内遷移條件的本轄區非農業戶口人員落戶。房屋所有權人可以申請将滞留戶籍人員遷入“公共戶”。

王先生由此看到了解決兩年來懸而未決的難題、拿回遷戶保證金的希望。

在看到新聞的當天，王先生就給霍女士發了消息，告知她依據北京警方的新政策，霍女士完全可以申請将滞留戶口遷入“公共戶”，徹底解決雙方的糾紛。

讓王先生始料未及的是，他不僅沒有得到霍女士的回複，還被對方一紙訴狀告上西城法院，以王先生一直沒有将房屋内戶籍全部遷出為由，索要45萬元違約金。

王先生也不甘示弱，出示了聊天記錄，證明已經告知霍女士具備了遷戶出口的條件。如今，他同意從35萬元戶口遷出保證金中扣除5萬元作為違約金，反訴要求霍女士向他支付剩餘30萬元。

王先生已經為索要遷戶保證金提起過一次訴訟并敗訴，時隔兩年又提出反訴，是否屬于重複起訴不能再審理是此案首先要解決的一個程序問題。

對此，承辦法官徐瀾濤認為，“公共戶”政策的出台屬于發生了新的事實，因此王先生的起訴并不屬于重複訴訟。

在法庭上，徐瀾濤法官向霍女士詢問是否向派出所申請過遷戶？“隻是問了一下，沒有交材料。”霍女士答。“那給你們一定時間，去派出所申請一下。”徐法官提出了要求。

能否遷戶是判斷保證金是否該支付的前提，法官的要求關乎案件的結果。但經法院核實，截至此案判決前，公安機關都沒有收到霍女士提出的申請。

“遷戶保證金的目的是将涉案房屋中原有戶籍遷出，王先生确實已經無法繼續履行遷出戶口的義務，而霍女士作為房屋産權人則可以依靠‘公共戶’政策将滞留戶口遷出。”徐瀾濤法官認為，霍女士明明有能力遷戶卻不申請，并以此為由不同意返還戶口遷出保證金，違反了公平原則及誠實信用原則。

另一方面，王先生作為賣房人沒能按照合同約定遷出房屋中全部戶口，确已構成違約。不能因為霍女士沒有申請遷往“公共戶”，就免除王先生的違約責任。因此，法院根據案件具體情況，酌定王先生應向霍女士支付違約金5萬元。

最終，西城法院判決，扣除5萬元違約金後，由霍女士向王先生返還戶口遷出保證金30萬元。霍女士不服提起上訴，二審法院維持原判。

“公共戶”是救濟途徑

賣家遷戶義務不能轉嫁

王先生一案的審判結果是否意味着，有了“公共戶”，二手房買賣中的遷戶義務就轉移給買房人了呢？事實上，已經有賣房人在訴訟中提出了這種觀點。

在西城法院審理的另一起涉“公共戶”遷戶糾紛中，買房人陳先生購買的房子遺留了賣房人親屬的戶口，他向派出所申請遷往“公共戶”也因為賣房人與親屬有糾紛而暫時未能解決。陳先生因此起訴賣家索賠20萬元違約金，并要求拿回委托第三方監管的20萬元遷戶保證金。

賣房人童先生表示，親屬拒絕遷戶他也沒有辦法遷走。在“公共戶”政策出台後，滞留戶口遷出義務應由現産權人陳先生履行。

但是法院的判決并沒有支持童先生的意見。法院認為，雙方簽訂的房屋買賣合同中，賣房人承諾在一定期限内辦理完成戶籍遷出手續。而且，童先生賣房時，房屋内在冊人口都是童先生及其親屬，因此遷戶的義務必然是賣房人應該履行的。

“公共戶政策是針對産權人在滞留戶籍無法遷出的情況下，為産權人增加的一種救濟途徑，并非是給買房人創設的義務，也不能因此将賣方應承擔的遷戶義務轉嫁給買房人。”徐瀾濤法官表示，在王先生一案中，判決霍女士支付保證金的原因并非是認定霍女士沒有履行遷戶義務，而是在王先生積極協調遷走滞留戶口，甚至通過訴訟要求“上家”遷戶仍然無能為力的情況下，霍女士有能力申請遷往公共戶卻不作為，還不同意支付遷戶保證金，違反了誠實信用和公平原則。

王先生一案并非個例，伴随着“公共戶”政策施行，有些與王先生經曆相似，無法遷走滞留戶口的賣房人又來起訴買家，索要遷戶保證金。“公共戶”政策真的會逆轉此類訴訟的結局嗎？今後買房再約定遷戶保證金是不是就沒有意義了？

對此，徐瀾濤法官認為，不是“公共戶”政策出台了，以前因滞留戶口沒有支付的遷戶保證金就一定要給賣房人。如果買房人通過“公共戶”遷走了滞留戶口，達到了遷出全部戶口的目的和條件，那麼遷戶保證金自然就應該支付。但現實中仍然不排除有産權人提交了申請，但依然沒能遷走滞留戶口的可能。在這種情況下，戶口全部遷出的條件未能達成，遷戶保證金仍然不具備給付條件。因此，買賣二手房時約定遷戶保證金，對于督促賣房人履行房屋戶口遷出義務仍然有作用。

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