在南京，學區房屬于“硬通貨”；而學區房中，又屬那些小面積的迷你戶型房源最為吃香。那麼，學區房中的大戶型市場接受度又如何呢？

今天，我在阿裡司法拍賣上看到一套房源待拍，吸引了我的注意。

頂級雙學區，低于市場價690萬，卻無人問津

鼓樓區漢中路218号一套202㎡的住宅将進行司法拍賣，這套房産市場評估價1569.75萬，現在降價690.69萬，以879.06萬起拍。

據阿裡拍賣平台顯示，該房産建築面積202.87㎡，設計用途為成套住宅；發證日期為2006年。

在寸土寸金的新街口主城區附近，擁有這樣的一套200㎡的房子，實在是難能可貴，更難得的是，房屋所在的鼓樓區漢中路218号即金鵬大廈，是拉薩路小學和29中的雙學區房。

我在365淘房二手房頻道看到，該小區目前均價72180元/㎡。

按照市場價，這套房源價格應該在1587萬。

該大廈是闆樓性質，共20層，本次司法拍賣的房源在17-18層。

房源内部照片 來源：阿裡司法拍賣

我注意到，這套房源已經是第二次挂出拍賣了。

8月11日，泰興市人民法院對該房産進行了第一次司法拍賣，當時的起拍價為1098萬，單價為 54163元/㎡，雖然有13604次圍觀，但一直無人報名，最終慘遭流拍。

筒子樓，面積大總價高，市場接受度低

新街口、大平層、頂級雙學區，價格遠低于市場價，一拍卻無一人報名，這是怎麼回事？

我帶着疑問實探了該小區。

金鵬大廈位于漢中路和牌樓巷路口，是一棟典型的塔樓建築。

小區外立面密密麻麻挂着空調外機，防盜窗、晾衣杆，直對主幹道，觀感挺差。

大廈主入口在牌樓巷。

内部停車位很少，隻供應大廈業主，劃線停車，整齊有序。

大廈共20層，典型的筒子樓，一層12戶，兩部電梯，有一部電梯壞了，也就是說，240戶得從一部電梯上下，高峰時段可想而知。

一條狹長的走廊分布着12戶，基本都是不通透戶型，另外層高很矮，有點壓抑。

大廈一樓餐飲店不少，油煙陣陣，低樓層住戶窗戶幾乎不能開。

我在鍊家網上看到，今年大廈成交的幾套50㎡的左右的房源單價在8.5萬左右，78㎡的單價就要低近2萬/㎡。

而去年成交的一套42㎡的單室套，單價9.5萬/㎡。

真是越小的房子越吃香。

再看去年成交的一套150㎡的大戶型，單價僅有4.3萬/㎡。

差距顯而易見。

我從中介處了解到，金鵬大廈是典型的筒子樓，雖然生活交通配套齊全，還是拉小 29的頂配雙學區房，但這棟樓年代久遠，房屋大多得房率低、通透性差、戶型也不好，所以在整個拉小施教區内并不太受歡迎。

單室套小戶型總價低，部分家長會在這落戶上學，實際居住的不多。所以整棟樓裡有業主有租戶，人員參差不齊。

像這套法拍房這麼大的戶型單價再低，總價也很高，正常挂牌交易中出售很困難。

9月1日，這套房産将進行第二次拍賣，本次拍賣價比第一次又降了200多萬，将以879.06萬底價起拍，單價為43331元/㎡，參與競拍的人需要繳納保證金120 萬，加價幅度為3萬。

截至發稿，共有58人設置了此次拍賣開拍提醒，2082次圍觀，但暫無人報名參拍。

法拍房風險多，購房需謹慎

近年來，随着房價走高以及各類買房政策的縮緊，法拍房逐漸受到購房者關注。

大部分人抱着撿漏的心态買法拍房，卻不知這其中陷阱不少，問題很多，一個不慎，就會掉入坑中。

1 購房資格問題

南京法拍房與市場商品房一樣需要符合南京限購、限貸、限售政策，購房者需要有購房資格，提供購房證明。

2 隐藏的各種費用

不同于一般的二手房買房，法拍房涉及的稅費需要具體咨詢。南京某位購房者就曾在這個方面栽了跟頭，白白丢了25萬保證金。

“購房者在淘寶拍賣平台上看中了一處房産，該房建築面積86㎡，起拍價220萬，差不多是市場價的七折，最終以270萬的價格競拍購得。但購房者在付款時發現，該房綜合稅費竟達40萬之多，折合下來要比市場價還高。無奈，隻能棄卒保車，忍痛放棄25萬保證金。”

法拍房契稅計算和正常二手房計算征收方式一樣，其次還有個稅，營業稅等。除了稅費外，還有物管費、水電費、燃氣費甚至是前業主故意拖欠的其他費用等。

南京地區法拍房所涉費用均由售買人承擔，且法院不會說明應繳稅費金額。稅費計算需考慮房産的登記價格、成交價格、購房日期、原權利人的性質，上一手的轉移方式等諸多因素确定。

3 法院付款時間

法拍房是要求在規定期限内付款的，否則之前付的保證金會自動沒收。付款時間是有規定的，一般為3到10天。如果買家不付款，法院會重新拍賣，還可能找買家賠償二次拍賣和買家拍下價格之間的差價。

4 交付過戶等問題

在購買法拍房時，切記要現場看房，了解其是否有過刑事糾紛、目前房屋是否騰空等關鍵問題。

有些業主為防止自己的房子被拍賣，故意将房子出租給其他人并簽訂長租一次性收取租金。這種情況可能存在，所以在準備競拍之前，一定要實地了解。

5 戶口學籍等問題

本文提到的這套房源是學區房，除了以上提到的一些需要注意的“坑”，最大的風險在于學籍是否已被占用。

鼓樓區的學籍是9年制的，如果房主的孩子在就讀初中，相對應的小學學位也将被占用，如果原房東的孩子沒有就讀對應初中，售出房子并戶口遷出，即學籍占用6年止。

而法拍房通常都會在法拍頁面注明“房産戶口不在執行範圍内，戶口問題請自行咨詢相關部門。”因此有意向買學區法拍房的購房者，最好是拍賣之前先了解清楚房子内的戶口和學籍情況。

寫在最後

法拍房對專業度要求非常高，必須要對二手房估價非常準确，而且要能做足夠詳細的盡調，還要有處理棘手問題的手段和能力。

另外法拍房隻出不進，報名後隻要反悔，不僅之前交的保證金全部沒收，還會牽扯到其他費用。

法拍房風險與機遇并存，誘人的起拍價引人沖動，競拍這種遊戲模式更加讓人上頭，但專業人做專業事，小白請慎重。

歡迎加文末小掌櫃微信進365南京學區房交流群，和上百位南京家長一起交流！

向下滑動查看更多法拍房信息

加小掌櫃備注“學區”進群

【掃它，南京新房動态全掌握！】

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!