“周邊商辦繁華,現有體量超過100萬方,在建的超過200萬方。”在南京,幾乎沒有哪個樓盤的置業顧問,能像蘇甯檀悅這樣自豪地介紹周邊的商業配套。
若論2020年的南京年度熱門樓盤,鼓樓區的蘇甯檀悅是強有力的競争者,商辦配套 學區硬通貨,讓這個項目成為買房人的心頭好。
然而細心人卻發現:蘇甯檀悅強調的商業配套,地處南京建邺區。沒錯,秦淮河以西、漢中門大街與集慶門大街之間,蘇甯城市綜合體是僅有的鼓樓區地域,這讓建邺區四大功能闆塊之一的江東商貿區,從地圖上看,像是個“開瓶器”。
▲江東商貿區區域圖
不過,建邺的江東,哪會擔心“被蹭人氣”?恰恰相反,江東商貿區天生為“被蹭人氣”而來,其核心區“C位”裡萬達、金鷹、世茂、吾悅、金盛、樂基組建的豪華陣容,注定把江東推到河西乃至整個南京的人氣排行榜上的頂流。
比肩新街口,商辦集群實力硬核
“每次到這家店來,我的心情是比較輕松的。”坐在建邺萬達廣場二樓的門店裡,朱騰飛隔着玻璃看店外,臉上挂着笑。
作為尚品宅配南京公司的銷售負責人之一,她的主要工作内容是指導督促南京8家門店的銷售。借着房地産後周期的東風,尚品宅配近年來業績持續高增長,去年還成功上市,南京作為公司布置的重點城市之一,亦是業績重要“票倉”。
朱騰飛說,萬達店去年的銷售業績在南京8個門店中排名第一,今年至今表現依然不錯。人流量是業績的重要基礎。盡管門店在二樓的“冷區”,但受益于萬達廣場總體的大流量,門店的到訪并不算少,這就給尚品宅配萬達店“打了底”。
建邺萬達廣場是江東崛起的第一座大型shopping mall。這座總建築面積27.5萬平方米的綜合體,擁有數百家形象店和三層室内步行街,包含購物、餐飲、休閑、娛樂等多重業态,尚品宅配這種裝修行業的企業,原本并不屬于萬達廣場的業态,然而以人氣為依托,引入之後發現效果也不錯。
但這樣的旗艦綜合體,也僅僅是江東商貿圈拼圖中的一枚而已。隔壁40萬平方米的萬達國際總部街區,7棟商務樓挺拔矗立,年稅收超過3億元,是南京極少數地标性商務集群。建築面積8萬方和24萬方的樂基廣場、金盛國際家居,豐富了江東的特色商業。
目前的江東版圖内,約40萬平方米、亞洲最大體量購物中心金鷹世界,才是新晉網紅商場。未來,商場上方40萬平方米的寫字樓和8萬平方米的酒店、公寓落成,金鷹“三塔”将成為江東最閃亮的地标。
▲金鷹世界
在建中的世茂綜合體和新城吾悅廣場,同樣值得期待一下。前者是豪宅專家在南京做出的首個大型綜合體,後者則是席卷全國的吾悅廣場在南京又一次落位。
▲世茂綜合體示意圖
已經投入使用的100多萬方 在建的200多萬方,集慶門大街和江東中路組成的十字交叉核心内,如此密集的品牌商業辦公體量,比肩南京新街口,足以保證充足的人氣。
人流八方來,中心地段卡位精準
與朱騰飛一樣,對江東人氣感同身受的,還有陳炜。
金鷹世界8樓的“米紙越南小館”,就是他經營的連鎖餐廳。東方福萊德、新街口金鷹、江甯砂之船、江北龍湖天街……算下來他的連鎖餐廳在南京布局了接近10家。
今年的疫情對餐廳行業是一記重錘。陳炜想起來至今心有餘悸:“接近2個月沒有開門,春節前備的很多食材,都作廢了。3月底開業,還是很冷清。隻能咬牙挺過來。”
大約從勞動節之後,餐廳的生意開始明顯有起色,這當中以金鷹世界店恢複速度最快。陳炜提供的數據顯示,金鷹世界店在疫情後率先實現“彎道超車”,6、7、8月份的銷售額已經同比上升15%-20%。
“越南米紙小館”的布局,遍及南京東南西北,從商業角度看,陳炜手裡的大數據,頗為研究價值。南京接近10家連鎖店,為何金鷹世界店的生意反彈最好呢?他分析有三點原因:
第一、疫情對南京的街邊小型餐飲打擊更大,而大型商場衛生要求嚴格,因而生意會變好。第二、河西市民的消費能力明顯高于其他區域,這導緻金鷹世界店的生意好。第三、金鷹世界的地段位置好,商場體量大,人流量排在南京前列,會讓生意變好。
有意思的是,尚品宅配的朱騰飛,也有相似的觀點。
她提供的幾個數據顯示,萬達店明顯受益于附近市民的消費能力,比如到訪成交率,要比公司業績排名第二的門店,高出10個百分點;成交周期明顯要短;客單價要高出平均的20%,這意味着其他門店一單裝修如果是20萬元,萬達店能達到24萬元。
一個個微觀的個體感受,都能從宏觀的角度看出原委——江東商貿區的地理位置,正巧位于新街口、龍江、奧體、江北核心區的中心,這優越地段放眼南京難尋第二個。
▲江東商貿區位置示意圖
20多年前,南京邁出城牆向西發展時,首先選擇的方向并非奧體,而是龍江。經過教師、醫生、公務員等高知人群的拓荒,20多年之後的龍江已經“熟透”,遍地5萬 、6萬 的學區房決定了龍江居民身家的不菲。
奧體更是早已被貼上南京“富人區”的标簽,房價十年十倍的造富故事比比皆是,CBD、金融城的白領精英們,消費能力又怎麼會比龍江低?
▲奧體區域夜景圖
并不被多數人注意的是,近年來陸續安家江北的中産們,大多把家安放在以雅居樂、正榮為代表的隧道口區域,江北缺乏大型綜合體的現狀,讓他們常常會選擇江東商貿區作為消費場所。畢竟,隻是穿過一條應天大街長江隧道而已。
坐擁便捷交通,卡位于核心老城、龍江、奧體、江北核心區交彙點,收獲來自四方的高淨值人群消費,江東商貿區的人氣最旺,顯然在情理之中。
格局悄然變,名企人才紛至沓來
除了商業消費,江東商貿區的“人氣”,在另一個維度,也有獨特的體現。
從今年5月份開始,小劉成為又一名為江東增添人氣的年輕人,隻不過他把自己走出大學校門的工作地點,安放到了這裡。
當時,信息工程大學給排水設計專業的小劉,通過招聘網站,來到漢中門大街上的永威環境面試。“公司主要做水污染處理,我面試後覺得專業挺對口的,待遇也不錯,領導也不錯,就來了。”他說,與他一同入職的有五六個年輕人,這讓他覺得公司發展勢頭蠻好。
浦口區和雨花台區,都有永威環境的水污染治理項目。小劉還記得自己剛入職,就跟着同事一起去丁牆村的一處劣質水道旁工作。“味道是很重。”他笑着說,但畢竟專業就是學這個的,并不在意,如今幾個月幹下來,越來越有信心了。
永威環境的許總介紹說,公司近年來的研發投入比較大,有30多項專利技術,因此對人才需求也比較旺盛。“中科院土壤所和河海大學的碩士、博士,我們這兒都有,今年是計劃招收10個左右的年輕人。”
公司在江東安家,讓許總在企業經營和招聘方面,能有“安全感”。“商貿區對企業的服務比較多,掌握的人才資源也比較多,我們做企業的能明顯感受到。”他從商貿區的工作人員那兒得知,今年南京希望企業給碩士博士多提供工作機會,還出台了專門的政策。小劉,就是符合政策的那10萬分之一。
▲“戰疫情促就業 十萬研究生甯聚行動”發布會現場 來源:網絡
今年7月,南京發起“戰疫情促就業 十萬研究生甯聚行動”,要求聚焦8大産業鍊關聯企業,提供10萬個以上的碩士博士見習崗位。
這次行動砸下“真金白銀”:凡是符合要求到南京來參加就業見習的,可以按照3000元/月的标準給予生活補貼,最多能補貼3個月。用人單位最終留用率超過50%的,也能獲得1000—2000元/人不等的獎勵。
建邺區鼓勵留人的政策,在南京市的政策基礎上還要加碼:對見習單位留用率達市級相應獎勵标準的,按1:1比例給予區級跟獎。
何君妍也是10萬人中的一分子。作為河海大學工程造價專業的碩士,她在今年7月份入職上市公司蘇交科集團。“公司挺正規,入職培訓就有一周左右,特别是公司會邀請内部的大咖來聊公司,收獲很大。”她說,因為專業特别對口,感覺上手特别快。
蘇交科是基礎設施領域綜合解決方案提供商,目前業務遍及世界50多個國家,(ENR)“全球工程設計公司150強”中,集團位列第46位。在日前公布的江蘇民營企業200強榜單中,排名第166位。
“公司近幾年業務逐步在擴張,對年輕人的需求一直不少,這方面商貿區對我們幫助挺大。”蘇交科集團行政人才資源中心招聘經理朱湃說,今年因為疫情,公司全部轉為視頻面試,但實際錄取員工并沒有因此而縮減。
“集團今年收到1萬多份簡曆,大約錄取了2%,從本科生到海歸都有。我們的校園招聘規模,大約每年遞增10%-20%左右。”
得天獨厚的地理位置是為“先天”,規範和諧的營商環境是為“後天”,兩者疊加,賦予江東商貿區成為南京商業新中心的人氣,同時也賦予了優質企業蓬勃發展的人氣。
美國WeWork、同慶樓、南京港、天衡會計師事務所、衆誠物流、尚品宅配等多家知名企業彙聚于此,各類法人企業高達5200多家,高端商務、現代服務、電商、物流、健康養老等主流産業紛紛迸發活力。
來看看江東商貿區的“半年報”:上半年固定資産投資35億元,社會零售品消費總額44億元,簽約項目投資總額67.76億元,實際使用内資20.37億元,高新技術産業産值12.32億元,科技服務業總收入24.58億元,新增科技企業63家……
時至今日,新街口的商業商貿地位,在南京仍然無法撼動。但是,伴随着南京城市發展重心的“向西”,格局正悄然生變。
已經卡位南京新中心的江東商貿區,就是那個躍躍欲試的挑戰者。假以時日,金鷹“三塔”、世茂綜合體、吾悅廣場陸續投入使用(别忘了還有儲備中的江東21号地),江東的商辦體量将全面超越新街口。
屆時,倘若江東坐上南京人氣中心的頭把交椅,請不要驚訝。你不必為新街口難過,隻需要為江東鼓掌。因為,這一切在當初規劃的視角裡,早已埋下。
這是看得見的趨勢,這才是更好的南京。
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