商業地産行業經過這幾年的高度發展，商業項目更新疊代，不少商業陷入招商銷售困境。

反思傳統商業地産模式，變革和探索已經無可避免，疫情不斷，地産開發市場低沉，商業地産營銷受困下滑明顯，市場宣告進入存量時代，大量項目同質化競争問題嚴重。而房地産市場的困境今年可能會持續惡化，價格雖然保持平穩，但銷售和投資進一步下滑，誰能突破傳統商業地産模式的限制，誰才能真正把握商業地産的結構性機會，實現回報增量。

在過去，商業地産設計中，開發商運營商常以模塊化設計、快速完工、快速招商、快速開業的高效率模式為标準，批量複制出大量的商業地産項目投入市場。

供給過量的情況下同質化競争問題嚴重，标準化複制模式一度在商業地産行業大行其道。

用戶需求多變對行業提出更嚴峻的挑戰，90後的崛起對商業地産的持續提升也提出了新要求，單一的零售業态組合、乏味的消費場景、同質化的品牌形象，也早已無法滿足消費群體多變的需求，而背離消費需求、無視消費心理的項目，注定将被市場快速淘汰。

那麼如何打造人氣網紅商業街？商業街規劃到底如何做？

面對房地産行業現狀，原粹商業認為房地産行業的商業項目與其它行業不同，常規性的營銷并不能解決問題，決定一個項目的成敗，産品的優劣才是根本，而且越是在艱難的市場環境，越要回歸本質關注産品。

如何在市場承壓時期找到破局方法，原粹商業認為在房地産商業的開發建設以及招商銷售中，必需綜合思考如下四大問題：

01 飽和市場需要特色差異化項目破局

很多開發商針對前期的定位、規劃設計、招商預案草草了事，商業前期的盲目開發，弊端越來越明顯，導緻後期在銷售招商階段出現非常多的問題。

所以商業項目一定要在前期就進行規劃定位，而隻有獨具差異化的定位與規劃，才能提升項目的經營價值。

項目需要針對所在地區城市文化、周邊業态、消費者用戶進行不同維度分析，尋找出空白市場以及自身項目的核心競争力，挖掘潛在價值，并針對項目進行量身定制規劃。

原粹商業設計規劃案例

02 站在消費者角度打造創新場景

90後的崛起對存量商業地産的持續提升也提出了新要求，信息化時代如今消費者越來越追求環境帶來的感受，對于購物體驗也越來越理性和挑剔，對新鮮感、體驗感、打卡拍照、儀式感等方面有着很高的追求。

中國消費者的求新意識無出其右，對于單一興趣逗留的時間越來越短，挖掘消費者的内心需求，才能對商場運營和産品進行賦能。

大多商業項目沒有統籌管理規劃，導緻商業街區無人氣，因此，對于商業場景需要增加消費者有效關注時間才更有價值，如對商業外在建築形象、街區入口、商業中心廣場等進行有效的引流。

而面對出現的商業項目，如何修複盤活存量商業呢？

以原粹商業團隊項目打造——欣悅天街為案例，聚焦它從前期策劃定位到換新改造動作背後的運營邏輯分析，提供一些參考。

首先先來看一組欣悅天街改造前的樣子：

原粹商業設計規劃案例

在原粹商業團隊改造前，項目本身外觀建築存在缺陷，通過打造差異化經營模式，以美食為主要業态，組成有規模的，目的性的夜間消費場所，打造集美食、量販式KTV、酒吧與一體的大型夜間經濟。

将消費者定位為年輕客群、家庭客群、旅遊客群三大目标客群，打造“白 夜”全方位經營的美食、娛樂、休閑、社交主場地标商業。通過統一策劃規劃，增加商業氛圍，也讓整個項目從衆多趨于同質化的項目中脫穎而出。

原粹商業設計規劃案例

03 商業模式的更疊創新

面對新消費時代，市場和消費者都在快速更疊，現有商業地産開發運營模式将遇到前所未有的挑戰。商業地産的投資與運營必須在從消費者和商戶的痛點出發，找出标準商業地産模式中的問題，并探索未來開發運營模式的新趨勢。

傳統商鋪營銷方法，是簡單地将商鋪賣給經營者或依靠引入主力店帶動銷售，但這樣的做法都有些“權宜之計”，難以吸引當下投資客的目光，更不能解決大規模商鋪和持續熱銷的問題。

統一規劃創新經營能更好提升商業競争力，在開發招商運營階段需要将項目自身定位和消費者進行匹配，點對點的做統一規劃管理。商業交易最核心的因素就是流量，一個項目的開發，歸根到底是要實現财務目标，資金盤核心價值源自于流量，人流量越大則價值越高。隻有吸引消費者和投資客，才能實現商業價值增長最終完成資本退出。

原粹商業設計規劃案例

在欣悅天街項目中，原粹商業是建立在策劃和分析的基礎上，而不是盲目的做華而不實的設計，從戰略層面的策略洞察，到前瞻性的設計，再針對目标消費群體的洞察，完成從項目定位和消費者匹配和業态組合管理。

原粹認為商業項目作為一種需要得到市場認可的高價值産品，必須要滿各方需求，才能實現價值增長。

原粹商業設計規劃案例

商業項目出現銷售難、招商難等困境，不能完全說是因為商家少，而是項目沒有針對性，沒有自己的基本定位和統籌管理規劃，導緻商業無人氣。

原粹商業認為，結合自身商業項目特性打造屬于自己的IP，不僅能為消費者帶來愉悅的體驗，同時還能轉化為經濟效益，是商業地産創新模式的重要思路，隻有建立獨具差異化的産品，才能為銷售以及招商帶來更多實效價值。

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