承包人的優先受償權優于抵押權?問：我公司是一家融資擔保公司，2021年1月28日，我公司與S公司簽訂《委托保證合同》，我公司受S公司委托，為S公司與Y銀行簽訂的《借款合同》項下貸款提供連帶責任保證,并與Y銀行簽訂了編号《保證合同》Y銀行據此向S公司發放了合計人民币2000萬元貸款同時，G公司以其名下位于J省某地7幢房産及其上土地使用權提供抵押反擔保，與我公司簽訂《抵押反擔保合同》及《抵押物價值确認書》，并依法辦理了房産抵押登記手續因當地國土部門拒絕配合，未能辦理土地使用權抵押登記，下面我們就來說一說關于承包人的優先受償權優于抵押權?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

承包人的優先受償權優于抵押權

問：我公司是一家融資擔保公司，2021年1月28日，我公司與S公司簽訂《委托保證合同》，我公司受S公司委托，為S公司與Y銀行簽訂的《借款合同》項下貸款提供連帶責任保證,并與Y銀行簽訂了編号《保證合同》。Y銀行據此向S公司發放了合計人民币2000萬元貸款。同時，G公司以其名下位于J省某地7幢房産及其上土地使用權提供抵押反擔保，與我公司簽訂《抵押反擔保合同》及《抵押物價值确認書》，并依法辦理了房産抵押登記手續。因當地國土部門拒絕配合，未能辦理土地使用權抵押登記。

S公司出現逾期未能償還上述借款本息，我公司分三筆合計代償約1600萬元，并分三個案件分别向法院起訴。2021年6月9日， L法院作出判決書，确定我公司有權對G公司位于J省某地7幢房産行使抵押權，以上述房産折價或者以拍賣、變賣所得價款優先受償。上述判決于2016年7月19日生效。

2021年11月12日，L法院作出另外一份判決書，其中涉及本案抵押人G公司的判決如下：貴司有權對G公司名下位于J省某地7幢房産行使抵押權，以上述房産折價或者以拍賣、變賣所得價款優先受償。上述判決于2018年2月生效。

2021年11月29日，L法院作出第三份判決書，其中涉及本案抵押人G公司的判決如下：貴司有權對G公司名下位于J省某地面積為28456.47平方米工業用地使用權、J省某地7幢房産行使抵押權，以上述土地及房産折價或者以拍賣、變賣所得價款優先受償。上述判決于2018年3月19日生效。

2021年5月27日，J省某中級人民法院作出判決書，判決：G公司向Z公司支付工程款15695370.08元及利息，若G公司未履行付款義務，Z公司有權對涉案工程的變賣、拍賣款優先受償。

此外，G公司名下涉案7幢抵押房産已于2020年11月22日被Z公司申請法院首輪查封。涉案7幢抵押房産所在土地使用權被另一民間借貸債權人王某申請法院首輪查封。根據J省某中級人民法院委托評估機構對涉案7幢抵押房産及其上土地使用權評估結果，預計拍賣所得價款不足清償上述所有債務。

1.我公司對涉案房産及土地使用權是否享有抵押權？

2.抵押權人、建設工程優先受償權人、首輪查封人我公司之間的受償順序應當如何？

答：1.關于貴司能否對涉案土地及房産同時享有抵押權的問題

根據《民法典》第397條之規定，以建築物抵押的，該建築物占用範圍内的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的财産視為一并抵押。即盡管貴司未就J省某地的土地使用權進行抵押登記，但貴司已完成該土地上的7幢房産的抵押登記，依上述《民法典》規定，應認為土地使用權也一并進行了抵押，貴司可以就土地及7幢房産行使抵押權。

但是，L法院作出的三份判決書中，有兩份判決并未确認貴司對涉案土地使用權享有抵押權，貴司也未上訴，三份判決書皆已生效。故隻有一份判決确定貴司對涉案房屋及土地享有抵押權，貴司可在該兩份判決生效之日起6個月内向上一級法院申請再審。

2.關于建設工程價款優先受償權與抵押權并存的問題

（1）建設工程款優先權與抵押權受償順序

《民法典》第807條規定，發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限内支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議将該工程折價，也可以申請人民法院将該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。對于同一房産上的建設工程價款優先受償權與抵押權并存時應如何處理，最高人民法院在《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批複》表示，人民法院在審理房地産糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》（已失效）第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。即建設工程款權利人應優先于抵押權人受償。

（2）建設工程款優先權的受償範圍

根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批複》第三項，建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。對于工程款的利息是否屬于違約所造成的損失，司法實踐中存在不同的看法。最高人民法院在中國建設銀行股份有限公司廣州天河支行與廣州房實工程總承包有限公司、廣州洪德置業有限公司金融借款合同糾紛二審判決書中指出，“洪德公司拖欠上述工程款所産生的利息不屬于《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批複》中優先受償的範圍，也即房實公司對上述利息不享有優先受償權……”該案中，該院認定工程款的逾期利息應屬于違約所造成的損失，不包括在優先受償範圍内。但《廣東省高級人民法院關于審理建設工程合同糾紛案件疑難問題的解答》第15條規定，利息屬于工程價款的法定孳息，承包人主張利息屬于工程價款優先受償權範圍的，應予支持。

（3）建設工程款優先權是否及于土地使用權

如前所述，《合同法》及《民法典》皆規定承包人可以就工程折價或者拍賣的價款優先受償。對于上述“工程”是否包括工程所占用的建設用地呢？目前法律法規并沒有明确的規定。但有部分地區法院給出了細化規定，如廣東高院在《廣東省高級人民法院全省民事審判工作會議紀要》規定，建設工程價款優先受償的範圍僅限于建設工程價值，不包括建設工程範圍内的建設用地使用權價值。

綜上所述，根據本案的情況，G公司名下房地産拍賣所得價款應由Z公司優先受償，貴司基于抵押權所享有的對拍賣款優先受償權應排在Z公司之後。盡管存在争議，貴司仍可主張Z公司優先受償的範圍僅包括其對工程的實際費用支出，并不包括利息，并且Z公司不能就涉案土地拍賣價款優先受償。

3、首封債權對抵押權的影響

鑒于本案的情況為抵押物已由首封法院強制執行，目前抵押物的第二次拍賣已經完成。本案不存在首封法院與優先債權法院的沖突問題。根據《擔保法司法解釋》（已失效）第55條，“已經設定抵押的财産被采取查封、扣押等财産保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力。”即首先查封抵押物并不會對貴公司對抵押物拍賣款享有的優先受償權造成實體性障礙。

綜上所述，在本案中，貴司享有的抵押權依生效判決确定，貴司基于房産抵押權所享有的優先受償權在工程款優先權之後受償，房産部分執行拍賣款的分配順序應為：

Z公司之工程款——貴司享有優先受償權的債務——無抵押擔保的債務；

土地使用權部分執行拍賣款的分配順序應為：貴司享有優先受償權的債務——Z公司之工程款及其他無抵押擔保的債務。

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