都說房地産周期變化，短期看金融，中期看土地（政策），長期看人口。

房地産市場從所謂“黃金時代”進入“白銀時代，加上當前樓市仍處于下行周期，上述觀點一度遭遇質疑。但是無論如何，人口因素對于樓市及城市的發展都意義非凡，長期以來，人口都是決定住房需求規模及增長空間最核心的指标。

近期，國家統計局出版發布了《中國人口普查分縣資料2020》，城市數據團做了重要資料的電子化。

借由城市數據團的電子資料，我們摘出涉及南京的部分有意思的人口趨勢相關數據和趨勢，結合南京房地産市場情況，希冀有助于趨勢研判或觀點分析，僅作分享交流，不作為任何購房、投資導向！

01南京屬于特大城市，城市規模級别較高

根據七普分縣數據，中國有4個直轄市、27個省會城市、5個計劃單列市、261個普通地級市以及386個縣級市，共計683個城市。再按照國務院2014年的城市規模劃分标準對城市再分類，中國現今共有7個超大城市、14個特大城市、84個大城市（其中14個Ⅰ型大城市、70個Ⅱ型大城市）、135個中等城市、443個小城市（其中254個Ⅰ型小城市、189個Ⅱ型小城市）。

具體如下表所示：

數據來源：中國2020年人口普查分縣資料，截圖自城市數據團

南京以常住人口931.47萬、城區人口791.46萬、城鎮化率86.8%位列全國13位，城市規模等級被劃歸為“特大城市”。

數據來源：中國2020年人口普查分縣資料，截圖自城市數據團

城市規模等級有何意義呢？

如果要探讨一個城市的某個市場的規模情況，城市等級可以大體上簡單粗暴的直接定位這個市場規模的等級。當然，如果要深究，我們還需要結合其他要素進行細分和評估。

02 南京城區人口數量可觀，市場購買力強

關于人口，我們第一關注的首先是常住人口的規模及其增長情況。南京常住人口近年來持續增加，2021年南京常住人口規模已達942萬，雖然仍未突破千萬，但随着南京人才政策的持續加碼以及城市經濟、産業發展，人口競争力、吸引力不斷提升，南京人口規模勢必持續上漲，破千萬不在話下。另外，南京仍處在快速城鎮化進程中，南京常住人口城鎮化率一直保持在80%以上，并逐年增長，2020年達到86.80%，而且城鎮化仍有不小的提升空間。所以，南京常住人口增速雖然一般，但整體漲勢較佳。

近十年南京常住人口及城鎮化率

數據來源：南京統計局，我愛我家南京研究院制圖

另外，值得注意的是，城市的總常住人口和城區常住人口有很大的區别。七普數據顯示，即使是京滬兩地，城區人口也僅占總人口的8成，重慶隻有5成，蘇州更是隻有3成。但是南京城區常住人口規模可觀，2020年已達到791萬人，占到總人口的8.5成。對于房地産市場而言，顯然城區人口規模更能在一定意義上體現市場規模。

從各區人口變動情況看，目前南京人口正從主城區向新城新區擴散。而将南京各區域人口比重變動和商品住宅成交占比變動比較，可發現，主城核心區域人口減少，新房成交占比随之下行；而新城區人口暴增帶來的是新房成交持續放量。當然，這隻是新房市場，二手房市場因教育置換以及主城優勢等次因素影響，二手成交量與城區人口變動并不完全一緻。

七普和六普南京各區常住人口占比變動

數據來源：南京統計局

2020年和2010年南京各區常住人口變動和商品住宅成交變動對比

數據來源：南京統計局，媒體統計資料等

當然，直接體現購買力的是人均可支配收入。從人均可支配收入來看，南京雖不及上海、北京、蘇州、杭州、廣州，但介于深圳、甯波之間，是高淨值人群的聚集地之一；另外，南京人均可支配收入近年來增長可觀，尤其城鎮居民人均可支配收入增速較快，與房價對比，南京房價收入比相對适中。

今年南京城鎮居民可支配收入及工資情況

數據來源：南京統計局，媒體資料

03 南京高質量就業人口多，置換需求大

從七普就業人口相關數據看，南京高質量的就業人口較多，這也就意味着南京中高收入群體較多，而高收入群體中，置換購房需求占比更大。

在本次人口普查中，職業被劃分為七大類：

1.黨的機關國家機關群衆團體和社會組織企事業單位負責人；2.專業技術人員；3.辦事人員和有關人員；4.社會生産服務和生活服務人員；5.農林牧漁業生産及輔助人員；6.生産制造及有關人員；7.不便分類的其他從業人員。

數據統計了各職業人口占比最高的50城。其中，南京排名較高的職業有：黨的機關國家機關群衆團體和社會組織企事業單位負責人（全國排名第二）、專業技術人員（全國排名第四）、辦事人員和有關人員（全國排名第16）、社會生産服務和生活服務人員（全國排名第35），農林牧漁業生産及輔助人員、生産制造及有關人員等職業的排名未進入全國50名。

數據來源：中國2020年人口普查分縣資料，截圖自城市數據團

數據來源：中國2020年人口普查分縣資料，截圖自城市數據團

每種行業從業人員占比前30名的城市中，IT業（普查中全名叫做“信息傳輸軟件和信息技術服務業”）占比最高的城市是北京、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、廈門、武漢和西安。城市越發達，排名越靠前。南京IT業從業人口比例達到5.86%，占比較高。

數據來源：中國2020年人口普查分縣資料，截圖自城市數據團

除此之外，南京科學研究和技術服務業，金融、房地産等行業的從業人員占比均較高。

數據來源：中國2020年人口普查分縣資料，截圖自城市數據團

在職業和行業的人口占比變化中，我們可看到城市的發展變化，而行業變遷也折射出不同的城市的發展方向與潛力。以上就業人口相關數據，不難看出，南京高質量就業人口比例較高，黨政負責人、科研工作、專業技術、IT、金融等從業人口多，這在一定程度上可以反映南京高消費層面的人口比例較高，消費市場較大。

具體到樓市，我們從客群購房動機來看，南京近年來改善、投資、教育購房占比持續增長，尤其南京二手房市場教育置業需求旺盛，特别是一些名校學區房，成交量、價都快速上漲。随着房地産市場的轉型，二手房市場的改善需求也将會有所釋放，未來成交占比有望增加。這其實和南京就業人口數據趨勢是相一緻的——高質量人口更注重教育和居住質量，因此未來南京改善及教育置業仍有較大市場空間。

2010-2020年南京二手住宅客群購房動機占比

數據來源：我愛我家南京研究院

以上僅為人口整體增長及人口購買力相關數據，從中我們可以大緻推導出南京樓市未來市場規模。當然，人口層面的分析要素較多，市場規模增長的決定因素也絕非是單一的，後續我們繼續分析南京七普相關人口數據和南京市場相關性，敬請關注。

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