章哥好！我是買房小白，現在有個疑問。望京的位置在東北四環外五環了，為什麼價格比三環的很多地方還要高？這是泡沫還是因為什麼？房價不是應該是地段決定的嗎，離核心區越近的房價應該越高，越遠的應該越低才對啊？麻煩請解釋一下，謝謝。

回答：

1、 房價由什麼決定？地段、地段，還是地段。李嘉誠的這句名言說的非常對，确實講出了房地産的本質。

2、 既然叫房地産，就是房産和地産的結合。其中最重要的不是房産，而是地産。房子，隻不過是附着在地塊上面的一個标志物而已，隻是個代表。如果沒有這個代表，那交易的就隻有地産權了。

一塊土地，哪怕是什麼建築都沒有，隻是塊荒地，也是有價值的，否則開發商們為什麼去重金搶購了。買到了地，為了容易分割銷售，所以才要蓋出房子。人們表面上買的是房子，其實買的是這塊地的權益。是這個地塊上所配套的交通、商業、醫療、教育、服務等各項增值産品，是在這裡生活和享受的各種權利。

3、 比如說學區房，買的真是房子嗎？不是的，買的是進入優質學校學習的權利，買的是資格，而房子，隻不過是個交易的象征罷了。

在西城海澱，很多學區房根本就沒法居住了。尤其是那些破平房，簡直就是一堆磚頭垃圾，但就是有人高價去買，所為的隻不過是個房産證。其實為的還是房産證背後的上學資格。

這就像北京上海等大城市的戶口，其本身不過是一紙證明，卻引得無數外來人口去拼搏奮鬥。因為這個證明就代表着權力，無論是購房、醫療，還是養老，以及孩子上學和高考的資格。戶口隻不過是個标志物而已。

還有北京的車牌子，兩塊鐵皮而已，每年的租金就高達上萬。同樣是因為其背後的權利，沒有這鐵皮，就不能正常上路行駛。

房子就相當于這鐵皮，放到外地也就是個廢鐵價格，但在北京卻價值不菲。

4、 同樣一套房子，其建築成本是完全一樣的，但在北京6萬一平米，在鶴崗卻才幾萬一套房。為什麼？這就是地段的差距，因為北京有産業，能創造财富，有創富的人群，所以價格才高。

5、 這就能解釋望京為什麼地段上顯得偏遠，價格卻比三環都高了。因為望京有産業，高新技術産業，無可替代。而且，就因為有産業集群，所以能創造财富，也彙聚了能創造财富的人群，正是他們支撐了望京的房價。

如果沒有産業，那各個地區都差不多，無非是居住生活區罷了。那在這種情況下，比拼的才是純粹的地段。

6、 總結，一個地段的價值，體現在哪裡？體現在區域内有什麼産業，能創造多少财富，能吸引到多少能創造财富的人！

比如說金融街和CBD，可以說并不創造财富，金融和商業隻是存進了财富的流通和分配，本身并不具備造血功能。但是，這裡能彙聚财富，能吸引到擁有财富的人群，所以，同樣能支撐住高昂的房價。

商業區也是這個道理，服務業本身的創富能力很有限，遠遠趕不上工業。但是，其吸引力卻是巨大的，能讓有财富的人來消費，所以才能支持房價。

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