雙碳背景下，哪些城市群更有機會？

生物醫藥産業傾向于選擇什麼樣的園區？

新能源汽車為什麼選擇購物中心，而不是市郊的4S店？

2022年11月5日，仲量聯行在第五屆中國國際進口博覽發布《中國商業地産市場：變革、開放與增長》報告。仲量聯行首席經濟學家龐溟從中國産業結構變化、政策與市場動力等維度分享了對宏觀經濟的研判。

數據顯示，近十年來，中國GDP年均增長6.6%，高于同期世界2.6%和發展中國家3.7%的平均增長水平，對世界經濟增長的平均貢獻率超過30%。相較其他主要經濟體，中國國民儲蓄率水平較高，政府債務占GDP比重相對較低。當遇到危機時，政府能夠利用充分的财政空間、豐富的貨币政策工具、積極有效的産業政策來抵禦外部風險和沖擊。

「中國的長期增長前景将越來越依賴于經濟的再平衡，包括從基礎設施投資轉向注重創新，從出口轉向注重内需。」龐溟認為從經濟增長和社會轉型的角度來看，中國将堅定不移地繼續依靠科技創新、内需拉動的雙輪驅動來增強内生動力、提升全要素生産率，推進經濟的轉型，保持宏觀經濟的平穩增長。

根據哈佛大學增長實驗室的數據，中國在全球産業鍊和價值鍊上攀登，技術的複雜性和多樣性的指數排名不斷上升。世界貿易組織也認為中國已經發展成為與德國、美國并列的全球三大價值鍊生産中心之一。

除了新能源、先進制造業等關鍵産業為中國經濟注入新動能，伴随着碳達峰、碳中和升級為國家戰略，未來還将形成綠色低碳、對内聯系緊密、對外高度開放的城市群發展。

仲量聯行數據統計，京津冀、長三角、粵港澳、成渝、長江中遊五大城市群GDP總量占全國56%，國家級專精特型企業數量占全國65%，獨角獸企業數量占全國95%，科研支出占全國76%。

龐溟認為五大城市群是推進中國新型城鎮化和參與全球競争的重要空間載體。關注建築減碳、城市更新、發展循環經濟等，才可以進一步地打造可持續、健康、宜居的城市。

外資企業仍然是中國經濟的重要組成部分。鼓勵外資引入的政策和制度逐步健全，外商投資準入負面清單進一步縮減。近年來，外商直接投資的行業分布更為多元化，更青睐于租賃和商業服務。以制造業為重點，強化吸引外資、引導外商加大對實體經濟的投資，有利于中國更好地融入全球産業鍊、價值鍊和供應鍊。

制造業升級以及低碳經濟為産業地産帶來了新要求和新機會，仲量聯行中國區研究部總監姚耀指出産業地産與實體經濟的轉型升級的互動和協同，也為産業注入更多的活力。

以生物醫藥産業為例，過去30多年，中國制藥企業快速成長。過去十年中，有将近141家重要企業設立，新增數量穩居全球第二名。而産業聚集、資本支持、人才專家正是構建生命科學産業發展的三大要素。

在産業演進過程中，一些傳統研發機構的物業無法滿足現有需求。姚耀稱為了更符合企業研發辦公需求，近期已經有部分帶環評項目的翻新改造入市。

「未來，中國一定會打造有全球影響力的創新策源地。」姚耀認為或許這裡将出現全球最具創新力的一平方公裡，包括高校研發機構、生物醫藥上下遊的企業、孵化器等整個生态圈，并有各類配套設施。

另一個發展比較快的行業是新能源汽車。2021年中國新能源汽車銷量達到了350萬，占到全球51%。預計2040年，新能源汽車在中國道路車輛保有量滲透率達到70%，

仲量聯行數據顯示，兩年内上海錄得将近15個大型新能源汽車的租賃成交。中外企業紛紛布局新能源汽車産業，低碳化、智能化趨勢貫穿全産業鍊。在新能源汽車的産業園區裡，有互聯網公司，也有人工智能公司。

寫字樓方面，中長期來看一線城市依然會受利于産業的轉型、總部經濟以及升級的需求。從供應的角度，除了北京相對來說新增供應有限，其他三個一線城市都面臨着供應量相對較大一定程度上的壓力。

盡管混合辦公趨勢漸起，但實體辦公空間仍然具備重要作用。過去十五個月，仲量聯行每個月定期跟蹤亞太區主要城市的返回辦公樓工作比率。數據顯示，一旦疫情影響變小，内地市場返回辦公室的比率立刻提高，而且顯著高于其他市場。

随着消費升級，産品的實用性或許不再是消費者最重視的特性，追求新體驗、舒适度、炫酷成為了眼下包括Z世代的消費主力的重要考量。因此，奢侈品、小衆的護膚和香水、新能源車、智能家居以及體驗類寵物的業态等業态和品類将持續成為零售地産市場亮點。

「以購物中心為載體，拉近了品牌與目标消費者的距離，建立直接透明的溝通與體驗機制。自帶特色的購物中心滿足新能源車企對流量和形象的追求，以營造區别于傳統4S店的新消費場景。」姚耀指出這是新能源汽車選擇出現在更加華麗且便捷的購物中心，而不是遙遠的4S店的原因。

作者|王露

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