北京樓市房價最新消息?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，下面我們就來說一說關于北京樓市房價最新消息?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

北京樓市房價最新消息

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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Q:提問:京總好！想請教下品質次新的底層帶花園戶型的購買邏輯？未來交易中單價上會比其他樓層吃虧嗎？在看中鐵翰庭，發現報價比同戶型其他樓層貴，不知道有沒有坑。謝謝！

A:回答:您好,感謝信任!品質次新底層帶花園分幾種情況:

第一種:中高層帶花園,一般是15層以上,這種房源在未來賣的時間其實優勢不是特别大.主要是樓上的住戶比較多,在花園停留的時間比較長會有安全隐患,因此在二手房市場上會有這方面的影響.

第二種:低樓層帶花園,一般是7層以下,這種房源如果在核心區的話價格還是比較有優勢的.一般都是比樓上的要貴,具體的差異樓盤的性質不同價格也不一樣,一般比樓上的貴3%-6%屬于正常的價格,有的好盤可能會達到10%以上

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Q:提問:老師，好咨詢下，通州京貿家園，最北邊的房子，客廳朝北，有一點噪音污染，能聽到通燕高速上的聲音，這個問題大嗎，想找中間樓，目前沒有，在猶豫中。謝謝老師！

A:回答:您好,感謝信任!武夷花園這個商圈從最西側的月亮河七星公館、京貿國際城、京貿家園、牡丹園、月季園這五個盤最北側的樓棟高層都會有噪音,通燕高速的行車是24小時的,晚上的大貨很多,這個能不能買,主要看價格,是正常樓棟的7-8折可以考慮,因為您未來賣的時候買家也會要求打折,您今天如果買的價格和正常樓棟是一個價格,就代表您的利潤空間減少,噪音影響還是挺大的.建議再看看其他房源

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Q:提問:東二環近文旅部新盤 朗詩閣，商務樓改的住宅，屬于朝陽區。周邊配套 地鐵口 醫院 商圈都不錯，學校一般 。得房率低70%，3梯10戶。精裝單價7W ,是否有投資價值？跟雙井 朝青 亦莊的次新比，哪個更有投資價值？

A:回答:您好,感謝信任!

這種盤我們是不建議買的,即便是同區域商品房的5折,我們都不要,北京所有的酒店式公寓,和幾棟樓哪種的精裝70年公寓,一般居住的人群都比較雜,WF的比較多,買過來基本就砸手裡了,完全沒有市場流通率,一個小區一年的成交量基本都是個位數,成交價基本都是骨折價,其次居住體驗差，商水商電 高額物業費，持有成本大大增加。

沒有住過公寓或深入研究過的人，一定以為精裝公寓居住體驗一定很好，其實公寓的空間格局和普通住宅完全是兩個概念，開放式廚房各功能間空間狹小，多數通風采光較差沒有陽台，沒地方曬衣服而室外走廊是大通間，後續賣出稅費極高，漲幅遠遠低于住宅

如果靠出租的話租金本就不是房産收益的主體，單靠租金想收回成本都需要很多年。另北京的商住被ZC徹D蒙,未來的行情仍然不确定,投資原則上隻投資商品房,核心地塊,品質次新,有不錯的商圈配套即可.建議雙井朝青亦莊的次新都屬于比較不錯的投資品,可根據自己的預算做選籌

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Q:提問:麻煩京總給分析一下，如果從投資角度考慮，融禦一期小兩居72平米(學位芙蓉小學)，總價438萬元屬于優質資産嗎？居住體驗很不好。二期的95平小三居，臨街的便宜一些，6.1萬，是否更适合？但是月供壓力有點大。另外，京貿國際城小兩居是否位置更好一些呢？學位是北京小學，相對也好一些，總價跟榮禦小三居差不多。我們年齡有點大了，貸款不能滿，投資比較慎重，現在GJJJ也在下行。謝謝

A:回答:您好，感謝信任1、現在的通州沒有學區房概念,芙蓉小學隻是通州本地口碑還不錯的學校.隻是武夷花園這個片區未來能享受到ZF的優質教育

2、優質資産不取決于總價,取決于産品上

3、京貿國際城、融禦屬于通州核心闆塊最優質的盤了,但這兩個盤也有不足,不足就是小戶型比較差,融禦的大戶型還可,漲幅靠的是選籌、選籌上位置占80%,其次才是産品,所以不足可以完全忽略

融禦和京貿國際城這兩個盤屬于兩個位置,京貿密度和品質個人覺得不如融禦,京貿小戶型東北向和西北向的還不錯,如果買這個盤建議找這種戶型,其他的卻是差了點,融禦的品質做的還可,位置也在核心闆塊屬于01組團;這兩個盤未來成為通州的領漲盤問題都不大,個人覺得融禦更有優勢一些

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Q:提問:京總好！我目前住西紅門瑞海家園，經适房，2002年建的，2012年買的二手，小區環境中下。相比核心城區次新和周邊次新房最近三年出了沒漲也有下降，繼續住可能需要重新裝修。西紅門荟聚周邊建大量商業等配套，未來三年會不會漲？

去年買了西城廣外學區房，學區一般，一室一廳，方便兩個孩子上學。

有3個選擇：1賣掉瑞海，平時擠着住西城學區房，買個更遠郊區改善型的，郊區可以過去，老人來了可以住。最近看了采育的如院疊拼，家裡人都很喜歡，瑞海換如院，唯一缺點遠，對這個片區不熟悉，如院或者說采育别墅區升值空間如何？

2.賣掉瑞海，把廣外學區房繼續出租，買廣外附近豐台的，非學區改善二室。

3.持有瑞海，住廣外學區房。有什麼好建議，謝謝！

A:回答:您好,感謝信任;1、西紅門本身有一定的商業價值,各項的配套比較齊全,距離大興新城和市區也比較近，屬于大興新城後期的外溢闆塊，有自己的産業，重點發展的是金融互聯網産業，西紅門相對來說是有盼頭的，具體潛力如何需要看大興新城的進度

2、采育這個闆塊已經接近河北,優勢是價格低,産品吸引人,所以不少人選擇犧牲距離要了品質,從投資的角度這種遠郊區未來的二手房沒有流動性,十有八九是買過來就要砸在手裡,買房的原則是可租、可貸、可住、可賣

可租,代表市場有需求，有需求才有價值，投資才有意義。而采育這個位置的租賃市場有待思考

可貸是銀行對房産價值的認可，無論何時，隻要把紅本拍在銀行，能夠迅速拿到錢。投資這樣的房産，無論何時都有現金流保障，價值會更大！

流通性主要是指可住可賣。可住、需要基礎的配套，能滿足基本生活所需，才有人願意去住。

可賣是指二手房市場交易量必須活躍，交易量低迷的二手房，價值會打折

優質房産不僅是住房，更是一種金融屬性非常強的産品。假如沒有了月供能力，可以馬上變現，最多是少賺點，債務立刻消失。這樣的房産更有價值，更能給人帶來安全感。

3、關于賣掉置換,不知您的預算和房屋的情況,原則上如果置換的房産和原本持有的房産如果差距不大(指可成長的空間,居住品質,戶型)不建議做置換,因為置換一套房産的成本很高,包括中介費、稅費、時間成本,這些都是隐形的成本,置換後漲幅不客觀的話,就是虧損的.可否把您的詳細情況告訴我

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Q:提問:首套二貸，首付兩百想買馬駒橋北的富力尚悅居和米拉小鎮小兩居350左右自住，通州核心區要450貸不了款，月供上限可承受2萬，還有其它更好的選擇嗎

A:回答:您好,感謝信任!從投資的角度看,馬駒橋的定位是亦莊的産業外溢，主要的産業是物流和制造,這兩個産業的結構本身價值不高; 從過往的行情看上漲動力一般，但下跌比較嚴重，位置處于大興和通州的交界，屬于通州最邊緣的位置，在亦莊人口沒有飽滿的情況下，短期不容易導入人口，如果靠本地購買力支撐，這種産業即便發展成熟很難給市場輸送優質的購買群體

拉動房價的是有購買力的人口,有無購買力直接與這個區域的房價挂鈎;單一的産業購買力非常弱;有購買力的區域最大的特征就是遇到樓市上行周期的行情,區域内的品質次新樓盤領漲,如果區域缺乏優質的購買力,品質次新的樓盤長期處于橫盤下跌的趨勢,馬駒橋的成交熱盤應該珠江逸景，合生世界村，而區域的品質次新像融科香雪蘭溪近幾年的行情應該是向下走的

亦莊重點的發展格局是向東南方向外擴，未來人口飽滿産業成熟之後會承接一部分亦莊的溢出群體，但這個位置目前的交通和環境需要優化改造才能釋放潛力，未來才有補漲的可能性。如果一直固化很難吸引到外區的購買群體。建議認真閱讀星球置頂中文章《大興跑赢大盤選籌地圖》

首付200二套貸款受限,可以通過其他方法加杠杆,把總價提到500-550,看看亦莊河西的萬科金域東郡,這個盤無論是從品質還是可成長性,都比較穩健

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Q:提問:您好京總,我目前也面臨一個這樣的問題,我看上條您對其他人的回答,他好像是貸款受限,想問下他貸款730萬是如何操作的,感謝京總;我們屬于二套,月供可承受無上限,隻是現金流緊張;

A:回答:您好,您不應該公開向我提問這個話題,私信我.

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Q:提問：京總晚上好，今天剛加入，看了你置頂的文章，已經被徹底抽醒，我目前北京房票貸票已經用盡，京戶，父母還有房票，目前持币不多，大概200現金，還能再找點籌到300左右，北京非核心闆塊，如:房山，順義，大興的邊緣地帶，之前也出現過BZ， 目前的價格比較低，存不存在窪地一說，今年FS後有BZ的可能性嗎？能不能趕在上漲前買入，感謝京總，

A:回答：你好，感謝信任！這些遠郊漲勢不可持續，你認真觀察一下，這些地方的漲幅可能會在六個月之内漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還一直回落，也就是這些闆塊的市場并沒有這麼強，都是虛火旺起來的，價值比較弱導緻沒有持續的後續購買力，所以如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！這些位置的房子我一般都是建議趁着高峰出貨而不是買進。可以淘淘主城區的二手

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