環京市場成就了多少房企？又拖累了多少房企？

作者 | 盧泳志

編輯丨高岩

來源 | 野馬财經

有江湖的地方，就有派系。

中國房地産市場風起雲湧20多年，從最初的“華南五虎”，到後來迅速崛起的閩系“黑馬”，再到滬系、京派、川渝……地産江湖已經形成群雄逐鹿之勢。

在北京周邊，有這樣一群房企，他們隸屬于河北省，卻有一個特殊的名字——“環京房企”，其代表房企有華夏幸福(600340.SH)、榮盛發展(002146.SZ)、隆基泰和，并稱為“河北三傑”。

另外，還有一些河北籍房企，雖然沒有全國化布局，但卻在當地“割據一方”。如今，環京房企已經出具規模、自成體系，可以與粵系、閩系等分庭抗禮。

然而，由于政策、疫情等影響，環京樓市進入低迷狀态，再加上地産行業持續寒冬，環京房企迎來艱難的“黑鐵時代”。那麼，目前環京房企的生存現狀如何呢？

從“河北三傑”到“難兄難弟”

提起環京房企，曾跻身房企10強的華夏幸福首屈一指，不過其起于環京，卻也敗于環京。

2017年，環京區域紛紛出台“限購令”，環京樓市大幅降溫。受此影響，華夏幸福經營性現金流由正轉負，為-162億元，降幅超過300%。

2018年7月和2019年2月，中國平安共斥資180億元，兩次入股華夏幸福，并以25%的持股比例成為第二大股東。華夏幸福的危機暫時解除。

2018年，華夏幸福規模達到1600億元銷售峰值；2019年，銷售額為1451億元，同比下降11%。

2020年初，由于疫情和政策的雙重影響，華夏幸福現金流回補不足，資金危機已經顯現。最終，華夏幸福的債務問題在2021年爆發。

2021年2月1日，華夏幸福發布公告稱：截至目前，公司及下屬子公司發生債務逾期涉及的本息金額為52.55億元。

此後，華夏幸福開始全力推進債務重組工作。2021年9月，華夏幸福披露，公司存續金融債務共計2192億元，截至目前累計未能如期償還的債務金額合計為407.39億元（不含利息）。

今年4月1日，華夏幸福稱近期《債務重組計劃》中金融債務新增簽約實現債務重組金額為618.97億元，截至目前金融債務累計實現債務重組金額共計1048.12億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計87.18億元。

同一天，華夏幸福還表示，已将旗下兩家控股子公司的股權轉讓給當地兩家城投公司，涉及總交易轉讓款9.18億元，被出售的分别是廊坊市廣陽區産業新城項目和永清縣産業新城項目。

按照華夏幸福《債務重組計劃》安排，計劃通過“賣、帶、展、兌、抵、接”等方式對金融債務進行重組，南方總部歸屬于“賣”的部分，通過賣出大量商業地産項目資産回籠資金，支撐兌付資金。

在華夏幸福重組之路取得階段性進展的同時，有着“河北王”之稱的榮盛發展卻上演了業績“變臉”。

今年1月28日，榮盛發展發布業績預告，預告公司2021年大概賺了1億-1.5億元。

而4月18日晚間，榮盛發展發布《2021年度業績預告修正公告》，預計2021年歸屬淨利潤虧損45億-60億元，扣除非經常性損益後的淨利潤虧損43億-58億元，基本每股收益為虧損1.03-1.38元。

圖片來源：榮盛發展公告

從淨利潤1億-1.5億元，到虧損45億元-60億元，如此兩極反轉引起市場較大反應；同時，榮盛發展開盤後慘遭跌停，近9萬名股東集體踩雷。

對業績大幅下修的原因，榮盛發展稱，主要是由于2022年2月以來，各地購房政策雖有所放松，但消費者購房意願持續低落，銷售量下跌明顯，房地産市場整體延續下行趨勢。

實際上，榮盛發展資金緊張，急需回款早就有迹可循。從2021年底開始，榮盛發展被傳出現債務危機。

圖片來源：票眼

去年10月25日，榮盛發展出現商票逾期拒付。據《票眼》小程序顯示，當時，榮盛發展已拒付總筆數7612筆，總金額25.3億元，未結清商票總筆數20256筆，總額達59.5億元。

今年1月，榮盛發展兩筆到期美元債的交換要約方案已獲得合資格持有人支持，替換為兩隻新債券。截至3月17日，榮盛發展完成全部美元債的展期交割工作。

盡管如此，榮盛發展的财務壓力依然存在。截至去年9月30日，榮盛發展短期借款9.57億元，一年内到期的非流動負債216.6億元，同期現金及現金等價物餘額為237.6億元，公司還有82.84億元的應付票據，其長期債務高達358.26億元，除去此前展期成功美元債外，榮盛發展還有6筆債券規模達45.36億元的境内債。

對此，穆迪也将榮盛的品級從“B3”下調至“Caa2”并将榮盛的高級無抵押債務評級也下調至到了“Caa3”。穆迪預計在未來的一頓時間，榮盛的合約銷售将會下降，具體原因應該是融資環境緊張削弱了購房者的信心，這也必将減少可用于兌現債務的現金流。

作為一家保定房企，隆基泰和與華夏幸福、榮盛發展并稱“河北三傑”，如今，兩家規模較大的企業已出現不同程度的業績下滑和債務危機，隆基泰和狀況如何呢？

隆基泰和在2017年迎來高光時刻，彼時雄安新區成立，而隆基泰和已在此布局多年，可謂踩中時代紅利。然而，由于限制“炒房”政策的出台，地産交易偃旗息鼓。

時隔四年，隆基泰和再次被置于聚光燈下。2021年10月上旬，隆基泰和多家地産子公司商票兌付逾期十幾天不等。

據票據兌付平台顯示，保定景欣房地産開發有限公司票據已逾期19天，保定領和房地産開發有限公司已逾期15天，涿州長隆房地産開發有限公司已逾期14天。

圖片來源：票據兌付平台

随後，隆基泰和回複媒體稱會馬上安排兌付，兩日後，逾期商票基本已兌付。

如今，雖然雖然商票逾期風波已經平息，但關于其資金鍊的疑問并沒有散去。

4月21日，隆基泰和成被執行人，執行标的為425971元，案号為（2022）冀0684執1562号，執行法院為保定市高碑店市人民法院。

據某機構顯示，隆基泰和置業有限公司涉司法案件224起，有被執行人記錄17條，被執行總金額1482.24萬元；有裁判文書記錄151條，案件總金額為6521.22萬元，企業作為被告的文書占比50.41%，涉案案由為商品房預售合同糾紛的案件最多。

曾經輝煌的區域龍頭變成了“仙企”

作為一個特殊區域，環京市場不僅孕育了全國性的大型房企，還有一些叱咤風雲的區域性龍頭房企。然而，如今有些企業卻在盛極一時後開始萎靡，直至成為現在的“仙企”。

河北聯邦偉業房地産開發集團有限公司(簡稱：河北聯邦)是曾一家在河北家喻戶曉的民營公司，也是河北省龍頭房企之一。

圖片來源：愛企查

2013年，河北聯邦董事長李生在央視一檔節目中宣傳自己企業的信譽，而1年之後，河北聯邦就因為李生涉及貪腐案件被帶走協查而陷入債務危機。

2014年9月27日，李生被帶走協助調查，之後河北聯邦項目銷售放緩，公司的售樓款及相關金融機構資款收到嚴重影響，導緻公司整體地産項目流動性緊張。

随後，河北聯邦的其他多筆融資、房地産基金也出現違約。同時，旗下百億級房産項目被查封，上萬業主陷入了“房财兩空”的境地。

和河北聯邦相似，卓達集團也堪稱地産界的元老，曾是河北最大的房地産公司之一。

從2016年開始，卓達集團因未取得預售證違規銷售，石家莊多個售樓處、建築工地被陸續查封。随着舉報信越來越多，2017年卓達集團在威海、海南等項目被查封，或者被申請資産保全。

另外，早在2015年11月，卓達集團就曾被曝光30%高額融資騙局，以高額利息吸引投資者購買理财産品。2017年，卓達集團理财産品兌付危機開始爆發。

2019年5月18日，石家莊市公安局裕華分局發出通告，卓達集團實際控制人楊卓舒父子投案自首。自此，卓達集團最終走向了末路。

圖片來源：愛企查

愛企查顯示，目前卓達集團存在高風險，自身風險深陷金融借款、民間借款、合同糾紛等案件當中。

作為河北保定的一家知名房企，秀蘭集團同樣遭遇了與河北聯邦、卓達集團相似的經曆。

1984年，趙秀蘭成立了耳七裡店建築隊，此即秀蘭地産的雛形。趙秀蘭去世後，其子康玉柱、兒媳郝海玲于1997年成立了保定市秀蘭房地産有限公司。

在20多年的時間裡，秀蘭集團的開發地域涉及京津冀區域、山東、海南、湖南、雲南、江西等。

然而，2019年10月22日，秀蘭集團公開了自己的經營困難：一是集團樓盤銷量下行，經營性現金流大幅減少；二是國家調控收緊，階段性融資難度加大；三是出于長遠發展考慮，集團招拍土地占壓了大量資金；四是集團斥巨資實施的戰略布局調整，短時間内未能收獲預期收益。

之後，秀蘭集團一直在嘗試自救，一方面積極争取政府支持；另一方面利用公司現有流動資金，壓縮公司内部運營資金，全部資金投入項目建設。

圖片來源：愛企查

不過，愛企查顯示，目前秀蘭集團股權凍結共有60條，行政處罰6條，被執行人4條，執行金額共計4.49億元；限制高消費7條；土地抵押7條。

除了這些知名房企外，在地産行業還有一些項目的名氣遠遠蓋過了企業自身。河北房企河北華銀房地産開發有限公司（簡稱：華銀地産）就是這樣一家存在感很弱的企業，但其開發的華銀·天鵝湖卻曾在環京房地産市場名噪一時。

正是這樣一家名不見經傳的房企，近期卻頻頻出現在媒體的視野中。在4月份過去的20天内，華銀地産共11次成為被執行人。數據顯示，截至目前，華銀地産現存被執行記錄共有30條，被執行總金額5.46億元。

據某機構數據顯示，華銀地産目前共涉司法案件1350起，有失信記錄1條，未履行數量1條；股權凍結3條，股權數額共計2.4億元；有限制高消費記錄9條。

難以占據“半壁江山”的河北房企

除了上述房企外，天正房地産開發有限公司、河北潤江房地産開發有限公司、河北深保投資發展有限公司、邯鄲市榮科房地産開發有限公司以及天成晟和地産集團有限公司等也在環京市場占據一席之地。

在調控政策的影響下，環京樓市在2017年出現普遍性降溫。時至今日，環京樓市一直處于寒冬之中。

從2013年開始，衆多一線房企在環京區域安營紮寨，比如萬科、綠地、碧桂園、恒大、融創等。一線房企的進入，讓這一地區競争更加白熱化。

圖片來源：克而瑞

在克而瑞發布的“河北省2021年房企銷售額TOP30榜單”中，榮盛發展以171.06億元的銷售額蟬聯桂冠；隆基泰和以161.36億元成交額位列第二；碧桂園以129.1億元的成交額排在第三。

另外，融創、萬科也分别以113.51、106.67億元進入百億陣營，而天正房地産開發有限公司以50.11億元排在第十名。

總體來看，在銷售額TOP30房企中，外來品牌房企占比近2/3，而本土房企仍憑借區域優勢占據一部分市場。

從綜合實力來看，據中指院發布的《2021河北省房地産企業綜合競争力研究報告》顯示，在河北省百強房企中，總部設在河北的房企為58家，外來房企42家。

圖片來源：《2021河北省房地産企業綜合競争力研究報告》

從數量結構看，TOP10中外來房企4家，本土房企6家；TOP20中外來房企10家，本土房企10家；TOP30中外來房企16家，本土房企14家；TOP50中外來房企24家，本土房企26家；TOP100中外來房企42家，本土房企58家。

整體來看，TOP50内本土房企與外來房企數量相差不大，但在TOP50 -TOP100之間，本土房企占據數量優勢。

由此不難看出，環京市場大多是本土房企在開發，但規模往往很小。比如保定房企長城、潤江；邯鄲房企安居、萬騰、宣和等。

從土地儲備來看，截至2020年底，榮盛發展在河北省内土地儲備高達1502.9萬平方米，占其全國土地儲備比例為39.1%。

外來房企中，碧桂園在河北省内的土地儲備面積達1100.6萬平方米，占總土地儲備面積的4%；遠洋集團在河北省内土儲達462萬平米，占全國土儲面積的12.16%；萬科、融創、龍湖等房企在河北省内土儲均超過100萬平米。

随着2017年和2021年兩次行業下行，市場開始變得萎靡，目前外地房企在環京拿地熱情減弱，而本地房企發展也開始變得遲緩。

環京房企作為房企的一個流派，随着華夏幸福、榮盛發展等頭部房企掉隊，其成員在加速減少，不知道環京房企未來還能否撐起一個派系。

您覺得環京房企的機遇和挑戰哪個更大呢？歡迎留言評論！

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