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tmt高管計劃

——聚焦上海 · 大中華區資本市場線上研讨會

上海，2022年1月27日——享譽全球的房地産服務及咨詢顧問公司戴德梁行，今日舉辦“聚焦上海 · 大中華區資本市場線上研讨會”，該活動彙集基彙資本、AEW、戴德梁行資本市場部及投資部精英，多維度解讀市場環境、剖析成交走勢，并對未來發展趨勢與投資機會進行了展望和預測。

從左至右依次為：

戴德梁行大中華區研究部董事 陳妍斐 / 基彙資本投資部董事總經理 邵律

AEW大中華投資主管 王藝安 / 戴德梁行中國資本市場部執行董事 陳彩麗

研讨會伊始，戴德梁行大中華區研究部董事陳妍斐女士先就大中華區投資市場進行了概覽回顧。陳妍斐女士表示，2021年中國信息技術産業保持高速增長，住宿餐飲業快速回暖，零售業也迎來明顯複蘇，線下消費反彈明顯，整個商業市場大環境整體向好；寫字樓市場淨吸納量也随着經濟指标的反彈迎來高峰，2021年全年淨吸納量達529萬平方米，創下曆史新高，且空置率普遍下降，租金有望觸底反彈。

2 數據來源：戴德梁行研究部

同時，陳妍斐女士也提到，在中國商業地産投資方面，2021年投資額整體回歸至疫情前水平，其中零售物業反彈尤為強勁，這對于投資人2022年的投資規劃也具有重要參考意義。

随後，戴德梁行中國資本市場部陳彩麗女士亦就上海大宗交易市場進行了重點剖析。

關于上海市場表現，陳彩麗女士提到，2021年上海大宗交易市場觸底反彈、共錄得1060億元大宗成交，重回2018年水平，也成為了全國唯一突破千億的城市；全市淨吸納量為2020年的3倍有餘、達142萬平方米，空置率大幅降至約16%，辦公樓租賃市場明顯回暖。

數據來源：戴德梁行資本市場部

買家類型方面，内資以76%的占比繼續主導市場，但外資占比緩步上升，由2020年的16%上升至2021年的24%；投資型買家逐步回歸，2020年投資型買家成交金額占到全市總成交的47%，2021年這一數字上升至63%。

數據來源：戴德梁行資本市場部

細看到物業類型，辦公/研發辦公仍居于首位，但成交占比從2020年的80%降至2021年的46%；綜合、商業、公寓/住宅等業态市場關注度逐步提升，成交占比均出現5-12個百分點的明顯上漲。

數據來源：戴德梁行資本市場部

對于2022年大宗交易市場走向，陳彩麗女士也分享了戴德梁行資本市場部的預測：“新經濟，包括物流、工業類項目，以及數據中心等，占比增加；上海将繼續完善'1 5 x'生物醫藥産業布局，以張江為引領及研發核心，5個集聚臨港新片區、奉賢、金山、寶山、闵行生物産業發展基地的工業項目将受市場矚目；高性價比長租公寓、法拍受到投資者關注。”

繼市場數據與成交概覽的剖析後，陳妍斐、陳彩麗女士，聯合基彙資本投資部董事總經理邵律先生、AEW大中華投資主管王藝安女士展開圓桌讨論，就當前市場熱點話題、熱門投資機會進行了深入探讨。

對于當前大熱的生命科學産業園區，邵律先生表示長期看好。他提到：“包括生命科學、先進制造、芯片及半導體研發等相關産業，在未來5到10年的時間裡都處于長遠且廣闊的賽道上，相關産業園區作為産業培育及發展的載體，也将迎來非常好的發展前景。”

王藝安女士也以AEW在漕河泾的項目為例，直觀講述了商業園區在中國的叠代升級。她提到：“在項目持有期，租戶主要來自最傳統的制造業，但在後來退出的時候，租戶主要來自于生命科學、生物醫藥、人工智能行業。在這樣租戶叠代的過程裡，我們可以很明顯地看到高科技産業生命力之旺盛。”

對于上海市場不同物業類型的前景，邵律先生和王藝安女士則不約而同地提出對辦公将予以持續關注。邵律先生表示，“基彙資本所持有的物業在最近兩個季度租金表現繼2020年觸底後，2021年整體處于一個爬升狀态，有力加強了我們對後市的信心。雖然上海未來辦公物業每年供應量預計在100萬平方米的水平，但鑒于供需關系間實時的動态變化，相信很多開發商們還是會以一個比較理性的角度去調整自身的供應節點。”王藝安女士亦提出，“租賃市場逐步回暖、資本化率提升，疊加大的通脹環境，核心商圈辦公樓未來很長一段時間内都會是境内外投資人的關注重點。”

而當談到疫情對投資策略産生的影響，王藝安女士表示，“投資主要看的還是市場供需，我們更傾向于對疫情後行業趨勢進行深入觀察研究、再從中捕捉機會。但在這過程中對于資産配置、資金組合都會有更精細化、更闆塊化的要求，我們也會更多地和本地專業化的資管平台合作、尋求更好的投資模式。”邵律先生亦表示，“中國在疫情期間展示出的經濟韌性及完善的供應鍊基礎，令基彙資本對于中國未來的經濟發展前景充滿信心，會繼續憑借深耕中國多年而累積的經驗及強大的本地化團隊，尋求合适的中長期投資機會。另外，基彙資本也會持續地尋求将更多ESG舉措落實在現有及未來的投資組合中。”

關于市場投資情緒，陳彩麗女士表示，“整體還是謹慎樂觀的，投資人對于項目品質和價值的考量會更為嚴格。”同時在實際操作層面，陳彩麗女士也認為“出手時機”非常重要，她表示物流、産業園、數據中心等新型投資機會熱度居高不下，當中尤其看好産業園的投資。

本文源自觀點地産網

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