老玩家們可能都知道，法拍房的起拍價一般是評估價的七折。

但是有一種法拍房比較特殊，起拍價接近評估價的五折，而且競争力度很小，基本都是以低價成交的。

它，就是處于變賣階段的法拍房。

有兩種情況：

第一種，因為流拍而進入變賣階段的法拍房。

上海地區的司法拍賣房産，在第一次拍賣流拍之後，會再次進行第二次拍賣，第二次拍賣繼續流拍的，則直接進入變賣階段。

第二種，因為當事人協商同意而直接進入變賣階段的法拍房①。

對于已經查封、扣押、凍結的财産，經當事人雙方以及有關權利人同意變賣的，可以直接進行變賣。

注釋：

①【不經拍賣直接變賣的情形】

對查封、扣押、凍結的财産，當事人雙方及有關權利人同意變賣的，可以變賣。

金銀及其制品、當地市場有公開交易價格的動産、已腐爛變質的物品、季節性商品、保管困難或者保管費用過高的物品，人民法院可以決定變賣。

參照《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣财産的規定》（法釋【2004】16号第三十四條）

同樣也會有兩種情況：

第一種，因為流拍而進入變賣階段的法拍房。

一般情況下，第一次拍賣的法拍房，其起拍價為評估價的七折。

當一拍流拍後，法拍房進入第二次拍賣時，起拍價會再次降低，變為評估價的六折。

二拍再次流拍，進入變賣階段時，起拍價就會變為“變賣起拍價”，最低不低于評估價五折，一般為五到六折②。

第二種，因為當事人協商同意而直接進入變賣階段的法拍房。

而因為雙方同意而直接變賣的，則根據當事人協商同意的價格确定變賣價格，一般為債權額的最低限額，但最低不低于評估價格的二分之一②。

注釋：

②【變賣價格确定】

當事人雙方及有關權利人對變賣财産的價格有約定的，按照其約定價格變賣；無約定價格但有市價的，變賣價格不得低于市價；無市價但價值較大、價格不易确定的，應當委托評估機構進行評估，并按照評估價格進行變賣。

按照評估架構變賣不成的，可以降低價格變賣，但最低的變賣價不得低于評估價的二分之一。

參照《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣财産的規定》（法釋【2004】16号第三十五條第一、二款）

既然房産進入變賣階段就可以接近五折，比之前更便宜，為什麼大家還是更加積極參與一拍或二拍呢？為什麼很少聽說變賣的法拍房？

在整個法拍市場上，優質的房源基本都在一拍二拍過程中成交了。這就導緻大衆觀念上，對于變賣階段的法拍房有一種刻闆印象——變賣的法拍房更加複雜，買下來很危險。

事實也是如此，進入變賣階段的法拍房，往往撿漏的可能性小，踩坑的風險性更高，解決風險的成本也更高。

除此之外，上海法拍房能解決限購問題，一些沒有購房資格的買家對法拍房的需求量很大，所以一般在一拍二拍的過程中大部分法拍房都會成交，流拍進入變賣階段的法拍房數量極少。

最重要的一點，也是想撿漏變賣階段法拍房的最大門檻：變賣的法拍房，絕大多數銀行不支持按揭貸款，僅有極少數銀行可以辦理按揭貸款。

對于一拍、二拍的法拍房，銀行可以依據現行的首套首貸資格，做到首付隻需要3.5成。

而對于變賣階段的法拍房，買受人必須在法院指定的全款日前将全款打到法院賬戶，對于競買人資金壓力會更大。

因此，在參拍“變賣階段”的法拍房時，必須要對法拍房進行細緻的了解——為法拍房制作盡調報告。

根據近幾年團隊積累的法拍房購買經驗，針對法拍房購買幾大風險，整理出盡調報告的具體流程：标的基本信息調查、下戶看樣評估、标的涉案信息及涉案人員調查、過戶稅費測算、貸款風險、價格分析、競拍方案七個模塊。

确保規避法拍房購買過程中需要面臨的風險問題。

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