濰坊，曾在2019年度第一财經新一線城市研究所制作的《城市商業魅力排行榜》中列全國三線城市第4名；當時間跨入2020年，濰坊更是實現跳躍式的進步，躍居三線城市之首。從山東省内來說，濰坊經濟總量僅次于青島、濟南和煙台，位列山東四強。

然而，就是這樣的一個經濟強市，從住宅市場的角度觀察，卻大大落後于兄弟城市，平均房價水平在全省16地市中排名第15位，即倒數第2名。

那麼，濰坊是山東的“長沙”嗎？如果是，濰坊卻沒有嚴苛的樓市管控手段打壓；如果不是，是否意味着濰坊已經成為山東的樓市價值窪地呢？

今天，我們對濰坊的住宅市場進行深入研究分析，為大家揭開濰坊房價的神秘面紗。

從全國看，各省自治區多由于轄内地市經濟發展的不平衡，導緻了城市之間的房價差距存在着巨大的差異。比較來看，山東是經濟發展最為平衡的省份，這也是濟南之所以被诟病為“省會經濟首位度”落後的原因。源于城市經濟決定的房地産内在價值，山東地市之間的房價差距也是最小的。

為方便大家觀察和比較山東16地市房價現狀，我們使用柱狀圖列示如下：

上圖列示了2020年12月中旬山東16地市的新房與二手房平均房價。由于新房房價可能受到管理層幹預及開發商定價等因素的影響，并不能如二手房房價那般更加真實地反映市場，所以我們在分析中，一般使用二手房平均房價（下稱房價）。

由上圖可以看到，濰坊當前二手房平均房價為0.76萬元/平，在膠東經濟圈5市中倒數第一；與省會經濟圈7市中房價最低城市東營和濱州相比低了0.03萬元；即使與平均房價最低的魯南經濟圈4城比較，也僅僅高于菏澤。

開篇提到，濰坊市2019年經濟總量位居全省四強，經濟強勁。那麼，16地市之間究竟有多大的差距呢？看下圖：

看上圖，濰坊2019年末GDP總量達到5688億元，列青島、濟南和煙台之後，高于第5名城市臨沂1088億元，毫無争議地橫列四強。

倒數第2位的平均房價與經濟總量四強位置形成了強烈的反差。

我們知道，城市經濟總量與城市規模、人口總量是成正比的。在山東16市中，濰坊管轄面積達到15859平方公裡，人口總量僅次于臨沂、青島，甚至上年末常住人口總量超過濟南。城市經濟是不是真的強，人均生産總值才是關鍵。

我們選取了部分代表城市，如青島、煙台、威海、日照、濟南、淄博、東營和 聊城、菏澤與濰坊進行相關經濟數據的分析，看這10個城市的人均GDP情況，如下圖：

此時，我們将上圖與上列10城GDP總量圖疊加，以方便觀察：

我們看到，十城的人均GDP與GDP總量相比較，發生了極大的變化。從人均GDP的維度看，濰坊在10城中列第8位，僅高于聊城與菏澤。

與我們每一個人關系更加密切的，不是城市經濟總量，而是人均産值。而當我們轉換角度至人均指标後，真相揭示出來。第四經濟強市，其實并不是我們想象的那樣強，而是依賴人口總量堆砌出來的。

談到與我們普通老百姓密切相關的，城鎮居民可支配收入更加直接且直觀。

城鎮居民可支配收入，是我們的直接收入扣除個稅及社保等費用之後的收入餘額，是落入我們錢包的實際數額，更是關系我們生活所需影響我們生活品質的最直接反映。

我們一起看10城統計局發布的數據，如下圖：

可以看出，2019年濰坊的城鎮居民可支配收入為41664元，列青島、濟南、東營、威海、煙台和淄博之後，10城僅排在第7位，隻有日照、聊城與菏澤低于濰坊。

還有一組數據可以從側面反映城市居民收入水平，即“城鎮非私營單位在崗人員年平均工資”。看下圖：

城鎮非私營單位在崗人員年平均工資水平上，濰坊尚不足7萬元，甚至低于聊城。在10城中落到了10城的倒數第2位，僅高于菏澤。可見，濰坊城市居民的收入真的不高。

那麼，濰坊的城市居民收入水平是勞動力定價水平的人為因素導緻的嗎？這一點，我們從10城居民收入與人均産值的對比值便可以看的出來，繼續看下圖：

從上圖，我們可以尴尬地看到，在該項指标中，濰坊不再落在10城的後排，而是位居10城第3位，僅次于聊城與菏澤。上圖告訴我們，越是經濟發達的城市，居民收入在人均産值中的占比越低，經濟落後的的城市反之。

相對來說，人均貢獻越高，得到的越少；貢獻越低反而得到的越多，這是為什麼呢？之所以如此，是因為為了保障人民群衆的基本生活需要，勞動力定價較高所緻。

居民杠杆率，是一項老百姓負債情況的度量指标。我們知道，老百姓的負債主要組成部分就是住房按揭貸款。因此，透過居民杠杆率，我們可以看到因為買房置業而貸款多少的水平。

在我們的曆史文章中，曾解釋過居民杠杆率：

居民杠杆率的計算一般有兩種口徑。一種是指人均住戶貸款與人均GDP的比值；一種是前者與城鎮居民可支配收入之比。官方一般使用第一種，用以說明居民整體負債總額占當年社會總财富（總産值）的比例。

這兒，我們使用官方口徑計算10城居民杠杆率如下：

上圖告訴我們，濰坊GDP維度的居民杠杆率達到41.5%。10城中，僅次于濟南、青島和聊城，位居第四位。也就是說，濰坊市城鎮居民買房需要負擔的人均貸款與人均GDP比值位列前四，這反映了其負債水平并不低，買房并不比煙台、東營、菏澤等其他城市更容易。

綜合以上分析，可以說濰坊的平均房價水平是适當的，與城市經濟發展水平是匹配的。這也就揭示了濰坊房價落後于山東多數城市的深層次原因。

同時也告訴了我們，濰坊的住宅市場并非價值窪地，其增值保值潛力并不突出，也并不高于其他許多城市。

城市地位和經濟，決定了城市房地産的内在價值。對于一個普通地級市來說，城市地位無法與省會城市、計劃單列市相比；尤其是濰坊，也沒有海濱城市的優質自然環境資源。那麼，城市經濟和居民收入水平幾乎決定了濰坊住宅市場的核心價值。

如果此二者落後局面沒有改觀，濰坊住宅價格很難跑赢通脹。隻有城市的居民收入提高，老百姓的購買力增長，才是一切的根本，無論經濟内循環還是房産市場。

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