2025年時，房子相比現在是便宜還是貴？專家兩字點出“答案”所在

随着這些年房價的不斷上漲，房價與收入的比值越來越高，根據此前易居研究院發布的《2019年上半年全國50城房價收入比報告》顯示，上半年50城的房價收入比均值為13.6，遠超國際通行說法“3-6為合理區間”，也超過國務院參事仇保興認為的“符合中國實際情況的房價收入比10”，一句話，就是說我們的房價漲得過快，與收入比值不合理。

當然，這僅是機構和專家們的看法，那麼，作為樓市的直接參加者是如何看待未來房價走向呢？實際上，從大家在網絡上留言可知，普通購房者對于未來房價看法分歧還是比較大，一類人堅信未來房價還會漲，現在不過是中場休息一下，另一類人認為，現在房價已脫離剛需，沒有接盤者，房價就不可能漲了，慢慢回歸才是正确姿勢。那麼，他們的說法有道理嗎？下面我們來看看兩類群體觀點的依據到底是什麼？你屬于哪一類呢？

堅持未來房價還會繼續上漲的觀點，理由有3點：

1.按照以往經曆，錢每年都在貶值，物價都在不同程度上漲，房子作為一種商品，不可能不漲。

2.房子構成的成本價格都是在漲，比如土地、鋼鐵、水泥、綠植和人員工資，甚至資金成本都在漲，房子的售價怎麼可能低。

3.房地産及其關聯行業數十個、上百個，解決了很多就業，在國際環境不确定的情況下，從穩經濟、穩就業的角度考慮，房地産還是會保持一定速度發展，房價也沒有下跌的基礎，隻要調控稍微放松，房價還是易漲難跌。

堅信未來房價會逐步回調的觀點，主要依據也有3點：

1.房子作為一種商品，也會遵循市場規律，沒有隻漲不跌的商品，比如汽車、電視機，不但價格沒漲，事實上還跌價了。

2.房子終究是用來住的，無論是投資客還是炒房團手上有多少套房子，他們的房子最終要轉移到剛需手中，房價與收入嚴重脫節，剛需接不了盤，價格自然會回歸正常。

3.人們生育意願越來越低，獨生子女家庭占據很大部分，很多家庭均是由獨生子女組成，随着老齡化逐步到來，他們可能面臨接手幾套房子的情況，日本高度老齡化導緻房價快二十年還沒有恢複到前期高點就是例證。

對于兩類群體對未來房價的看法，相信即使請他們在一起辯論一天也不會有什麼結果，多半誰也難說服誰。我們知道，影響房價的因素衆多，比如人口、收入水平、交通、商業配套等因素，不過，經濟學專家認為，真正影響房價的因素是“貨币”。它決定了與之關聯資産價格的增減，是曆史上吹起資産價格泡沫的決定性力量。所以，從經濟學角度看，“貨币”兩字決定了未來房價是貴還是便宜！專家兩字點出“答案”所在。

為什麼說“貨币”因素是決定未來房價的關鍵性因素呢？

首先，當央行增加貨币供應時，商業銀行會獲得更多的流動性，可以發放更多的住房貸款，獲得房貸的購房者多了，對商品房需求就會增加。由購房需求推動的房價上漲就自然而然。當不斷增加貨币供應，那麼銀行就可以滿足更多人的房貸需求，人們對商品房需求就會繼續增加，從而使房價繼續增長。

其次，當貨币流通量增加後，開發商可以有資金去拿地，從而推高土地價格。從最近主管部門限制銀行或者信托機構向房地産開發企業“輸血”可知，就是不讓更多的資金流入開發商，促進土地市場價格穩定。

第三，房價漲跌可以看成是一種貨币現象。舉個例子，假如20年前，全社會商品總值是1萬億元，此時貨币發行總量正好也是1萬億元，一件商品的價格是1元，房子的價格1000元/平米，20年後，貨币總量已經達到15萬億，此時一件商品的價格可能已經10-15元了，這個時候房價可能到10000-15000元/平米，這僅是不同商品不同價格同比例放大而已，所以，房價可以看成是一種貨币現象。

第四，明面上，國家可以通過政策限制和政策監管達到資金不可直接流向房地産市場，但是，通過商品交易而非銀行貸款，這些巨量的貨币仍然可以到達某些人手上，這些人可以拿着已貶值的資金去購房或者搞房地産開發。所以，從這個角度看，房價上漲不僅僅是貨币貶值那麼簡單，還會是商品房貸款人和開發者展開競争性購房從而推動房價上漲。

未來貨币供應會怎麼走，基本上決定了房價走向

先看一組數據：廣義貨币供應量2009年約61萬億，GDP約為34萬億，到2018年時，M2為182.6萬億，GDP約為90萬億，10年時間M2淨增長2倍，M2與GDP比值由1.79擴張到2.02。我們可以看到，貨币增速快于經濟增速，房價快速上漲也就不足為怪了。那麼，未來貨币供應會怎麼走呢？

可以肯定的是，未來貨币增速顯然不會像以前那樣快了！主要體現在三個方面：一是2017年和2018年，M2增速已經由2016年前的兩位數增速下降至8%附近，趨勢已經發生逆轉；二是貨币與經濟發展保持同步性，随着經濟增速進入“L”型，貨币供應也逐步下降；三是這兩年國家通過去杠杆、穩金融已經做到讓M2大體增長率=GDP增長率 物價指數。可以預判，未來十幾年，GDP增長率大體在5%左右，物價指數大概在2。那麼，這是一個什麼概念呢？我們再梳理一下：2016年之前十多年，M2貨币增速在11%以上，這兩年在8%左右，未來10多年在7%左右，大概就是這樣。按照此前分析原理，貨币增速下降，房價增速也會下降。

2025年，房子“青菜價”還是“鑽石價”？或者換句話說，房子相比“現在”是便宜還是貴？

無論有沒有樓市調控存在，房地産發展脈絡事實上已越來越清晰，對後期樓市預判，甚至房價預判基本上也有個大概。2025年，這個時間肯定屬于城市化下半場，大概在中間階段，用青菜價和鑽石價來比喻房價應該說都不是很貼切，但基本可以判斷的是，到2025年，那時整體房價大概率比現在高，但能否跑赢通脹，那就要分情況來看，主要從三個方面看：

1.總體上看，整體房價增速會放緩，如果說過去年均能達到9%增速的話，那麼未來對比貨币增速M2大概降低3-4個點，全國房價年均增速預計也會同比例下降至5-6%，基本與GDP增速保持一緻；

2.随着這波全國性樓市去庫存接近尾聲和棚改任務指标縮減，城市之間的樓市大概率會恢複到3年前的樓市狀态。城市樓市又繼續分化，城市經濟發展快、人口淨流入多、國家政策支持力度大的地區，房價顯然會超過平均增速，也很有可能跑赢實際通脹率。比較符合這個标準的主要就是國家規劃的19個城市群，當然，不能說每個城市群都能發展那麼好，差不多排名靠前的7-8個城市群應該是沒問題的，其中裡面還包括若幹個大都市圈。此長彼消，那些被平均的地方，比如人口淨流出的收縮型城市，目前大概有80個，占城市數12%左右，不僅跑不赢通脹，有些地方還可能滞漲。

3.不是所有人都願意購房，也不是所有人都買得起房。随着房價不斷增長和國家四大住房體系逐步完善，包括觀念的改變，跟發達國家一樣，長租市場将迎來長足發展，預計一部分人将長期租房居住。

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