《中華人民共和國民法典》作為中國第一部以“法典”命名的法律，具有裡程碑的意義，是一部“固根本、穩預期、利長遠”基礎性法律，2021年1月1日《民法典》的實施，将從方方面面影響着你我，也可以說是上規“生老病死”之天命、下束“衣食住行”之雜行。下面，律師從大部分民衆所關心，也是平日裡遇到咨詢最多的業主權利和義務方面，分享一下律師學習《民法典》的心得，僅一家之言，大家一起探讨、共同學習。

《民法典》271條：業主對建築物内的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

那麼根據本條的規定，作為業主，對建築物内的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，有權對專有部分占有、使用、收益和處分；對專有部分以外的共有部分如過道、電梯、水箱、外牆面、樓梯、等享有共有的權利。

《民法典》272條：業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

從反面約束業主們在使用專有部分時需要考慮其他業主，不能危害到其他業主的合法權利，例如，裝修不能對拆除承重牆、經營用房專有部分内堆放易燃易爆的危險物質等等。雖然專有部分你可以随意處置，但是也不能危害整體業主權利。

《民法典》273條：業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。業主轉讓建築物内的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

充分貫徹了“權利與義務相一緻”的原則，一方面，業主對共有部分享有權利；另一方面，業主對共有部分也要承擔義務。

業主對專有部分以外的共有部分不僅享有共有的權利，還享有共同管理的權利，有權對共用部位與公用設備設施的使用、收益、維護等事項行使管理的權利，同時對共有部分的管理也負有相應的義務。例如，不能以不享有物業服務從而不繳納物業費用等等。

業主的區分所有權，作為一個“所有、共有和共有部分管理”的集合性權利，轉讓時當然也得一并轉讓。即業主喪失了對專有部分的所有權，當然也就喪失了對專有部分以外共有部分的共有權和共同管理的權利。

《民法典》274條：建築區劃内的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建築區劃内的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建築區劃内的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

也就是說，業主對區劃内除城鎮公共道路、公共綠地或明示屬于個人的區域、公共場所、設施、物業服務用房共有，每個業主都有管理的權利。

《民法典》275條：建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

根據不同的情況對車位的歸屬作了規定：1.規劃用于停放汽車的車位、車庫，即開發商在開發項目前，經政府規劃部門批準同意，用于停放汽車的車位、車庫，通過出售、附贈或者出租等方式，與當事人約定車位、車庫的歸屬和使用；2.規劃外的占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由于屬于規劃外，且是占用業主共有的道路或者其他場地建設的，屬于業主共有。

《民法典》276條：建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

對于“滿足業主的需要”的含義各地認定不一，根據《新疆維吾爾自治區物業管理條例》中的規定：規劃确定的建築區劃内規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例的車位，應當提供給本物業管理區域内的業主、使用人使用。數量不夠的，應當提供取得車位、車庫的辦法，隻有在滿足了業主需求的前提下，才能向業主以外的人出租。

《民法典》277：業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

雖然有法律規定，業主可以設立業主大會，選舉“業委會”，但在實踐中，業主大會和業主委員會的成立比例不高，存在業主委員會成立難的問題。所以，該條第二款新增了地方人民政府有關部分、居委會應當進行指導，将各地業主大會、業主委員會的成立，作為政府部門的一項必須履行的工作職責，以此充分建立居民自治的多層次、多樣式、多類型的體系。

《民法典》278條：下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；（七）改建、重建建築物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

簡單來說，業主想要決定重大事項的，首先得要有專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決。例如，100個業主占100平米專有面積，必須得有67個人且這67個人占67平米，才可以啟動表決程序。

6-8屬重大事項，必須符合2個條件：1.經參與表決專有部分面積3/4以上的業主；2.參與表決人數3/4以上的業主同意；例如，參與67個人（面積）表決，隻要有51個人（面積）同意就可以通過。

其他一般性事項，必須符合2個條件：1.經參與表決專有部分面積過半數的業主的同意；2.參與表決人數過半數的業主同意。例如，參與67個人（面積）表決，隻要有34個人（面積）同意就可以通過。

《民法典》279條：業主不得違反法律、法規以及管理規約，将住宅改變為經營性用房。業主将住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一緻同意。

住宅改商用容易造成業主鄰裡關系的不和諧，防火防盜壓力大，目前此條規定在原《物權法》“應當經有利害關系的業主同意”基礎上修改為“經有利害關系的業主一緻同意”。而是否有利害關系，不僅僅局限于本棟樓，應當是不論是否是相鄰或者不相鄰的業主，凡是因住宅改變為經營性用房受到影響的業主，均是本條所說的有利害關系的業主。

《民法典》280條：業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

業主大會或業主委員會經合法程序形成的決議對全體業主具有法律約束力，業主違反決定的，應當承擔法律責任。當然，如果決議侵犯了業主的合法權利，此條也賦予業主維護自身合法權益的權利。撤銷權屬形成權，應當受除斥期間的影響，也就是自知道或應當知道決定作出時的一年之内予以行使，過期未行使的，将失去撤銷權。

《民法典》281條：建築物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。

實踐中，維修資金使用非常難，主要原因是使用維修資金表決難湊齊人數，此條第二款新增的緊急情況下，業主大會或業主委員會可以突破表決程序，依法申請使用維修資金，律師認為一方面可以有效緩解一些維修資金使用難；另一方面也要小心，一些可能利用此條規定，擅自使用維修資金的情形。具體什麼情況下能緊急申請使用維修資金，隻能等待詳細的法律作出規定。

《民法典》282條：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分産生的收入，在扣除合理成本之後，屬于業主共有。

本條是新增的條文，明确規定了利用業主的共有部分産生的收入，扣除成本後，屬于業主共有。例如，小區設置廣告、占有業主共有的道路或者其他場地設置的車位出租的租金收入，扣除合理的成本之後，都應該屬于業主共有。

此條對業主非常重要，業主都應當充分發揮業主大會和業主委員會的職能，積極利用小區共有的設施發揮作用，強化管理，一方面可以減少小區到處亂貼廣告、亂停車的情況；另一方面還可以獲得收入，何樂而不為呢？

《民法典》283條：建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明确的，按照業主專有部分面積所占比例确定。

此條也關乎各位業主的切實權利，小區内部共有的設施費用分攤，如果管理規約有約定的，依據約定處理，沒有約定的按照業主專有部分面積比例分攤。業主大會或業委會應當及時制定管理規約，對于共用部分的維護、維修或其他費用和收益分配方式等作出明确約定，否則可能會出現收益分配不均、費用承擔不公平的矛盾。

《民法典》284條：業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

此條規定了業主有充分的自我選擇權，可以選擇各位業主自行管理，也可以聘請物業公司進行管理，當然，實踐中基本上都是聘請物業公司管理。對于建設單位自行聘請的物業服務公司，也給予業主充分的選擇權，貫徹了“國家提倡房地産開發與物業管理相分離的原則”，主要針對了建設單位與其選擇的物業服務公司簽訂的前期物業服務，根據業主滿意與否，可以有權根據本法278條規定更換，有助于提高物業服務水平。

《民法典》285條：物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托，依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建築區劃内的建築物及其附屬設施，接受業主的監督，并及時答複業主對物業服務情況提出的詢問。物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。

本條主要規定了業主的知情權，業主有權對物業公司接受物業服務中對共有物的管理、收益等情況進行監督；

第二款規定的物業服務企業應當執行政府依法實施的應急處置措施則主要是因為新冠疫情期間，小區物業承載了大多本應屬于基層社區的管理職責，為打赢疫情攻堅戰，打通了基層社區管理的“最後一公裡”，也為物業服務企業承擔的社會管理職責提供了法律依據。

《民法典》286條：業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生态環境的要求。對于物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢複原狀、賠償損失。

業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

規定業主、業主大會、業主委員會的合法權益應當予以保護，可以請求造成損害的行為人承擔法律責任。同樣，新增的對于執行政府依法實施的管理措施，業主應當予以配合的規定，也是為物業服務企業承擔的社會管理職責提供了合法性依據。

《民法典》287條：業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。

與286條相對應，從業主角度規定業主享有的遭受侵害可以請求他人承擔民事責任的權利。

律師主要結合《民法典》中業主的權利這一章節，分享一下個人學習心得，《民法典》中的規定相對于各地出台的條例、規定中的一些措施較為籠統，操作性不強，律師建議可以結合其他法律、行政法規及相關的司法解釋一起學習，會有更好的體會。

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