商圈，是每座城市都不可缺少的一部分。

甚至，商圈從來不會少，隻會紮堆聚集，好的商圈甚至能帶動房價，使之一躍成為闆塊新貴。

眼看着高樓起，眼看着賓客來，眼看着它門前熱鬧，這是所有商場初營業的标準開頭。

然後有一天，或許是兩年後，或許是五年後，沒人來了。

這是現在蘇州多數商場的結局，也是人人皆知的痛。

紅火是一時的，但總有一天會面臨人去樓空，無人問津的慘淡局面。

所以說，商圈雖多，老店不多，像營業二十來年的老商廈，都算是商圈前輩了。

譬如泰華商城，妥妥的江湖前輩，衆多後輩敬仰的同時，這也讓我不由疑惑，商圈的常青樹，泰華商城是憑什麼？

添加蘇南房觀全智賢，暢聊樓市~

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主打輕奢，營業二十餘年

泰華商城，1996年開設，至今24年，現有的零售經營面積約4.8w㎡，分為東西二樓，主打輕奢産品。

在當年，蘇州奢侈品市場還沒有開拓的時候，泰華商場是無疑是有錢人家的首選，一時之間風光無限，一度被稱為蘇州最好的商城。

而随着時代的發展，商圈也在不斷升級，2000年後，各大城市市場都不再流行賣場模式，紛紛引入美食餐飲。

所以2005年的時候，泰華商城進行了樓内改造，将東樓改版為以經營青春流行、運動、休閑服飾為主的青春流行基地，又一度火爆起來，當年的泰華商場，是無數消費者的寵兒，更多次獲得了多個獎項，社會各界給予的評價極高。

/2013年的泰華商場，圖源網絡

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西樓：成千上萬是常态

東樓：高低端品牌混雜

我今天特地去了一趟泰華商城。

坐地鐵4号線到南門站，2号出口直通往東樓負一層，地鐵上蓋，十分方便。

我們先來看看西樓吧。

西樓共九層，地下一層主打小吃零食，地上1-7F主打零售，售賣品包括男女裝，童裝等等，8F是會員中心，此外還開了一家健身房。

進入西樓一層，入眼就是各式各樣的品牌店，整體裝修十分高端。

我在幾家店裡轉了一圈，商品單價就沒有三位數的，一兩千的也少得可憐，成千上萬才算常态。

而且可以發現的是，整個西樓裡的人流量并不是大，就連一層的星巴克，裡面也沒什麼人。

我和一個導購姐姐聊了聊，她告訴我，當初泰華是面向全蘇州的，主要客群消費能力都在中等範疇，即使這些年泰華不如之前，也有熟客會來買東西。

我們再來瞧瞧隔壁的東樓吧。

東樓總共七層，其中地下一層閑置，地上1F售賣美妝産品，2-4F售賣服裝，5-6F則是品牌餐飲。

可以發現，東樓的客流相較西樓多一點，其中一層算是最熱鬧的了。

我們來看看泰華的人氣天花闆，都有些什麼吧。

都是大牌美妝，我順便采訪了兩個二十出頭的女生，她們告訴我，彩妝隻是順手一試，平時購物逛街都往天街去了，而且現在淘寶、代購也很方便。

接着我又和導購小哥聊了兩句，他告訴我，美妝這層的人氣還是不錯的，甚至要比西樓好，而且相較代購淘寶，這兒勝在方便安心，周末人還會再多點。

我點點頭，轉身上了樓。

到了樓上，整體質量就不如一樓了，各種品牌混雜，有些物品雖然标價近2k，但打完一折也不過168元，這成本就值得細推了。

再往樓上就是餐飲，一層不過三四家，而且裡面還倒了一半，實在沒有什麼選擇餘地，隻有撈王和江邊城外人氣還行。

/青一色

/江邊城外

我走訪了上面的工作人員，他們告訴我，這一片其實是2005年開設的，當年還挺火，不過這些年商場發展太快了，裡面的配備遠遠超出了泰華，所以還是挺有壓力的。

好了，東西二樓都看完了，我們來簡單小結一下吧：

就人流量來說，明顯東樓人氣更高，東樓西樓的各家餐廳人氣最旺，其次是東樓一層的美妝；

泰華商場的客群是面向蘇州，但其實這麼多年下來，大多是熟客回訪，還有一部分是奔着品牌貨來的；

工作日人氣一般，周末會熱鬧點。

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美名與問題共存

二十年的商業，為什麼泰華商城屹立不倒？

我簡單分析了一下，主要原因有以下兩個：

① 定位準确，奢侈品牌衆多

蘇州市内的商圈的确不少，但是沒有幾家的奢侈品牌能多過泰華商城，而且奢侈品分布零散，就拿美妝舉例，買全一套可能要跑上好幾家店。而泰華商城品牌集中，補全了奢侈品品牌不夠的空缺的同時，也更加方便。

/新光天地與泰華商場1F品牌對比

而2005年的時候，面對整體的市場風向，泰華商城又開辟新的闆塊，引流年輕群體，策略及時，所以在市場上還能混口飯吃。

② 輻射周邊，擁有衆多回頭客

用導購姐姐的話來說，泰華商場曾經是蘇州最好的商場，就是靠奢侈品聞名，而且開業這麼多年，當初面向全蘇州，吸粉無數，所以即使今天蕭條了，也會有熟客不斷回訪。

此外，泰華商城雖然小，但是内裡設配還算可以，和現在的新型商業布置差不多。像頂樓的健身房，其客源就多是住在附近的年輕人。

/健身房

不過，這一次的實探，泰華商城也暴露出不少問題來：

① 高低端混雜，感官略差

泰華商城的品牌魚龍混雜，同層既有高端衣帽，也有恍如農貿市場混進來的過氣服飾，逛街的時候心情宛如過山車。

② 選擇較少，美食娛樂相較周邊沒有可比性

現在商場的消費群體都比較年輕，如果不是對品牌有特定的需求，是不會特意來這裡的。而大家逛商場是圖放松，所以餐飲娛樂至關重要。泰華商場東西兩樓的品牌餐飲店加起來都沒有十個，熱門品牌更是少得可憐，與天街、蘇州中心等新商業比起來，實在是不具備競争性。

/餐飲娛樂

③ 購物方式的影響

網上購物已經越來越便利了，代購、淘寶……購物方式層出不窮，像泰華商場内人氣最高的美妝類産品，大家動動手指就能買到，沒必要非跑商場。

④ 高端市場的購買力缺陷

其實，這也不是泰華商場獨有的缺陷，縱觀整個蘇州，高端商業始終不夠火熱，一方面是源于購買力的缺陷，大部分人消費不起，另一方面，蘇州臨近上海，真正對奢侈品有所追求的富豪級人物，更偏向于去上海消費。

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寫在最後

就泰華商場的現狀來看，不太樂觀，泰華商場主打輕奢，然而這麼多年過去，以輕奢為主的商店也開了不少。就拿同類型的美羅商業廣場來說吧，它的内部除了輕奢品牌，配套的休閑娛樂也做的很好，更能讨消費者歡心；而再說新商業中的翹楚蘇州中心，可能奢侈品上有所欠缺，但人流不少，勝過泰華。

泰華的最大優勢在于奢侈品，但相較現在市面上的新商圈來說，其它的資源配置可以說毫無一戰之力，現在正處于腹背受敵的狀态，競争壓力頗大。

所以，我認為，泰華商場可以在穩抓輕奢的同時，還需整改，在穩定回頭客的同時，加緊帶動周邊的人群消費，隻有抓住消費者的心思，才能在今天的市場上存活下去。

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