住房租賃

“太難了！我的房租又漲了，都要付不起了！”

“畢業找房子住可真難，這房源都可靠嗎？會不會被坑啊？租金貸是什麼呀？”

“房東要求我押一付六，我的錢都付租金了。”

“這房子怎麼味道這麼沖，會不會有安全隐患啊？”

當前，租房成為新市民、青年人等群體解決住房問題的主要途徑，而黑中介、假房源、“甲醛房”、“租金貸”、亂漲租金等市場亂象層出不窮。

将于2022年9月1日實施的《北京市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）直擊住房租賃市場的痛點難點，是專門規範租房行為、租賃經營和服務、房地産經紀等住房租賃行為的地方性法規。

自9月1日起，租房遇到這些棘手問題，将有法可依。

下面，我們一起看看這部地方性法規能解決群衆的哪些“急難愁盼”吧！

住房租賃企業出租“甲醛房”應擔責

李某與北京某住房租賃企業簽訂租賃合同，租期一年，租期屆滿後連續續約兩次。續約後，李某看到網上有關該企業出租“甲醛房”的新聞，遂對房屋空氣質量進行檢測，發現自己竟然住了兩年的“甲醛房”。遇到這種情形，李某應當怎麼處理？

法官支招

新頒布的《條例》針對此情形有明确規定：

第十三條第一款第（一）項規定，出租住房的，房屋應符合國家和本市關于建築、治安、室内空氣質量等安全規定和标準。

第六十八條規定，住房租賃企業對租賃住房進行裝修裝飾違反本條例第三十二條規定，經具備資質的檢測機構檢測，室内空氣質量不符合室内空氣質量标準的，由住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，可處一萬元以上五萬元以下罰款；逾期不改的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。

《條例》的上述規定不僅明确了出租人提供住房應符合各項安全标準的義務，也就住房租賃企業的裝飾裝修行為及法律責任進行了特殊規定。

因此，遇到這種情形，李某可要求該住房租賃企業賠償損失，當地的房屋主管部門可依據《條例》第六十八條的規定責令該企業限期整改并可處罰款。

房地産經紀機構不得從事轉租業務

住房租賃企業收取租金最高限為押一付三

王某與某房地産經紀公司簽訂《房屋租賃合同》，承租位于北京市某小區的房屋，租期一年，月租金3200元，押一付六。合同簽訂後，王某向該公司支付了六個月的租金。遇到這種情形，王某應當如何處理？

法官支招

《條例》出台後，該現象将得到有效遏制。一起來看看《條例》有哪些規定？

1.《條例》明确禁止房地産經紀公司開展住房轉租經營業務。《條例》第三十九條規定，房地産經紀機構不得開展住房轉租經營業務。《條例》實際上是對房地産經紀機構和住房租賃企業進行了分類管理，房地産經紀機構從事居間、代理範圍内的業務，而住房租賃企業則從事承租他人住房進行轉租的業務。上述情形中的房地産經紀機構從事轉租業務，以出租人名義與承租人簽訂房屋租賃合同的行為，在《條例》實施後，将被依法規制。

2.《條例》明确規定住房租賃企業收取的租金最高限為押一付三。該情形中，房地産經紀機構與租戶簽訂房屋租賃合同約定租金支付方式為押一付六，提前了收取租戶六個月的租金，這在一定程度上導緻了部分租戶資金使用困難。《條例》第三十六條規定，住房租賃企業向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金，并按照規定通過第三方專用賬戶托管；住房租賃企業向承租人單次收取租金的數額一般不得超過三個月租金，超收的租金應當納入監管。

這意味着，此情形中租戶王某如果與住房租賃企業簽訂合同，法律規定的收取租金的最高限為押一付三，情形中住房租賃企業要求租戶王某押一付六的情形将得到有效規制，切實緩解了租戶的資金壓力，住房租賃市場收租行為得到進一步規制。

禁止住房租賃合同包含 “租金貸”條款

錢某與某中介公司簽訂《房屋租賃合同》，承租北京某小區的房屋，租期一年，月租金1750元。該中介公司以“押一付一”的付款方式誘導錢某使用某平台支付租金，但未告知錢某該平台為網貸平台。錢某遂向中介公司支付了一個月的租金，其餘十一個月的租金通過平台上提供的“租金貸”方式支付。平台扣除各項費用後，将該十一個月的租金支付至中介公司法定代表人的賬戶，錢某入住後每月通過平台還貸。

七個月後，房東聯系錢某，告知錢某其與中介公司簽訂的租賃合同已到期，要求錢某搬離房屋。錢某隻能向中介公司退租。退租時，該公司向錢某承諾将償還貸款，不會影響錢某的個人征信，但實際并未償還。

遇到這種情形，錢某應當怎麼處理？

法官支招

租金貸的模式一般為，租戶與住房租賃企業簽訂租賃合同，住房租賃企業用這份合同以租戶名義向第三方金融機構申請房租分期貸款，租戶每月支付租金的行為實際是在支付住房租金貸款的月供。許多中介機構以“租金貸”形式，利用租戶信用套取租金用于自身發展，并将還款責任和風險轉嫁到租戶身上，這是“租金貸”飽受诟病的原因。

《條例》第三十七條明确規定，住房租賃企業不得誘導承租人使用住房租金貸款，或者在住房租賃合同中包含租金貸款相關内容。第三十八條規定，金融機構向承租人發放租金貸款的，應當以備案的住房租賃合同為依據，劃入承租人賬戶。貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應當與承租人支付租金的頻率匹配。第六十九條規定，違反上述規定的住房租賃企業，将由住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，可處一萬元以上五萬元以下罰款，相關責任人員可處五千元以上一萬元以下罰款；逾期不改的，處五萬元以上三十萬元以下罰款，并可對相關責任人員處一萬元以上三萬元以下罰款。

因此，《條例》實施後，錢某遇到的此情形将得到有效遏制，住房租賃公司不得誘導租戶使用租金貸款。若如錢某這樣的租戶确有需要使用租金貸款，金融機構發放租金貸款劃至承租人錢某自己的賬戶。此規定肅清了“租房貸”這一遊走于灰色地帶的商業模式的亂象，實現了住房租金貸款緩解租戶付款壓力的制度初衷。

《條例》還有哪些亮點？

租金價格上漲過度可調控

《條例》規定了租金價格幹預機制。《條例》第六十條規定，市住房和城鄉建設部門應當加強住房租賃價格監測，建立健全相關預警機制。住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，市人民政府可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格幹預措施，穩定租金水平，并依法報國務院備案。

建立北京市住房租賃管理服務平台

根據《條例》，北京市住建委應建立健全住房租賃管理服務平台，為租賃當事人提供住房租賃合同網簽、登記備案、信息查詢和核驗等服務，與公安、市場監督管理、教育、人力和社會保障、金融監管、住房公積金等部門和單位建立信息互聯互通等共享機制。

多措施并舉，加大租賃住房供給

《條例》鼓勵按照規定利用非居住存量土地建設租賃住房，或者将非居住存量房屋改建為租賃住房。承租此種租賃住房的，享受居民類水、電、供熱、燃氣價格。

禁止出租人以斷水斷電等非法方式提前收回房屋

《條例》規定，出租人不得采取停止供水、供電、供熱、供燃氣以及其他故意降低服務标準等方式，或者采取暴力、威脅等非法方式，強迫承租人交更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房。

另外，在落實戶有所居、保障本村村民住房需求的前提下，農村集體經濟組織及其成員可以按照國家和本市關于農村宅基地以及宅基地上的房屋建設管理使用的規定，将農村宅基地上閑置住房出租用于居住，但《條例》明确禁止将違法建設和其他依法不得出租的房屋出租。

住有所居，是人民群衆對美好生活向往的重要内容，住房租賃涉及千家萬戶，事關重要民生，《北京市住房租賃條例》的出台實施，通過推動住房租賃行業規範健康發展，切實維護了人民群衆的切身利益！

供稿：通州法院

文字：陳靖

編輯：嶽兵 姚日輝

圖片來源于網絡

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