各位粉絲：

昨天，财政部和國家稅務總局聯合發文，對賣房再買房實行退稅政策。

根據新規，從明天起到明年年底，對出售自有住房并在出售後1年内在市場重新購買住房的，已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

這項新政昨天公布後，【京房字】微信群裡的讨論非常熱烈，大家都非常關心這項政策具體如何執行，今天就來給大家詳細分析解讀一下。

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昨天沒看到原文的，先看一下原文。

那麼個稅到底有多少？這項優惠能省多少錢？

具體到北京來說，二手房交易個稅是這樣計算的，如果是滿五唯一的住房，交易是免征個稅的。

對于非滿五唯一的住房，交易時個稅計算是兩種方式，如果能追溯到購房原值的，按照增值部分也就是差價的20%交納個稅。

如果無法追溯購房原值的，則按照總價的1%交納個稅。

如果一套原值300萬的房子，以600萬元出售時，按差價的20%交個稅那就是60萬元。

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下面是大家關心的具體實操問題。

首先，是執行新政的時間問題，也就是到底什麼時間段的置換交易可以享受到這項優惠政策。

從兩部門的公告看，執行的時間段是從今天起，到明年年底。

那麼在這個時間段内賣了自有住房，并在1年内再購買一套住房，就可以享受退稅政策。

昨天群裡很多粉絲問了，我之前賣的房子，比如今年6月賣房，然後在10月再買房，既然是政策的形式是退稅，那麼我6月賣房是交的個稅能否退稅？

我們了解到，這樣是無法享受退稅的。享受退稅的是今天起到明年年底前，出售住房和再買入住房都要在這個時間段裡才行。

國家稅務總局昨天晚間發布的細則中也明确，是在此期間出售自有住房并在1年内再買房的。這裡用的是“并”字，也證實了賣房也要在這個時間段。

其實邏輯也很簡單，這樣執行的話，促進的是賣和買兩筆交易，顯然對增加市場活躍度，促進交易更加有用。

具體的界定是以網簽時間為準還是以交稅時間為準，昨晚稅務總局也明确，出售現住房的時間，以賣房時個稅的完稅時間為準。新購住房為二手房的，購買住房時間以契稅的完稅時間或房本登記時間為準；新購住房為新房的，以在網簽合同備案的時間為準。

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其次是現住房轉讓金額和新購房金額如何界定的問題。

公告中對于再購房如果是新房，界定很清晰，是網簽備案價格。但對于原住房、以及新購房如果是二手房的話，公告裡原文是“房屋轉讓的成交價格”，這樣界定就有具體實操帶來的區别了。

因為大家都知道，目前二手房交易中有不少是“陰陽合同”，為了避稅，網簽價格和實際成交價格是不同的，網簽價格一般會做低。當然，“陰陽合同”是違規的，但的确也是大量實際存在的。

那麼究竟是按照什麼價格，昨晚稅務總局公布的細則中也進行了明确。

現住房轉讓金額和新購住房金額與核定計稅價格不一緻的，以核定計稅價格為準。

所謂核定計稅價格，就北京而言，是最低計稅價和網簽價孰高的原則來确定。

這個價格主要是用于計算再買房金額是否大于現住房轉讓價格，至于具體到退稅金額來說，還是按照賣房時交了多少個稅為準，交多少就按标準退多少。

當然，由于有了再買房金額是否大于現住房轉讓價格這項标準，一些新購房的網簽價格會更貼近實際成交價格，畢竟如果刻意做價格很低的陰陽合同，就不一定滿足這項條件了。

具體的退稅手續，稅務總局也明确，前往原先交稅的交易大廳辦理，除了填報《居民換購住房個人所得稅退稅申請表》外，還要提交納稅人身份證件；現住房的房屋交易合同；如果新購住房為二手房的，提供房屋交易合同、不動産權證書及其複印件；如果新購住房為新房的，提供網簽合同及其複印件。

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還有一些粉絲提出，按照法律法規，二手房交易的個人所得稅，是由賣房者來交納的。但實際上，這個稅負在交易過程中，大都轉嫁給了買家。那麼就帶來一個問題，退稅是退給賣家，而實際支付了稅款的買家拿不到。

其實這個對于交稅退稅本身流程并沒有影響，在當時交稅時，稅務系統中顯示納稅人就是賣家，那麼退稅自然就退給納稅人了。

而且，剛才說過，是從今天起賣房再買房才執行，不涉及以往的問題，那麼也不會溯及過往交易的糾紛，也就不會存在之前的交易，買家已經支付了個稅的錢，現在又要找賣家退回來的情況。

真正的影響是，從今天起的二手房交易，會迎來一個很大的變化，那就是個稅既然能退稅了，那麼這部分錢賣家和買家在交易中就需要先協商好了。

有些二手房交易，賣家是把個稅的錢增加到房款中，把賣房的價格提高了，那麼是不是就需要協商既然個稅的錢沒了，那麼房款是否可以降一些。

有些二手房交易，賣家是把個稅轉嫁給買方，那麼買家和賣家是否就要協商，因為将來是退稅的，而且是退到賣家的賬戶裡，那個稅這部分金額，是否就應該是賣家來實際支付。

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最後再分析一下粉絲們關心的，這項政策對于房地産市場的影響。

盡管近期關于在稅收方面施行優惠政策，促進房地産交易的呼聲比較高，但可以說昨天公布的這份公告還是挺突然的。

其實這份公告可以聯系此前一天央行、銀保監會決定階段性調整差别化住房信貸政策一起來看。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

可以說，在這兩項政策公布之前，關于樓市調整方面的政策還都是各城市“各自為戰”，但從實際情況來看，似乎各城市的這些調整收效并不明顯。

而無論是前天央行、銀保監會的通知，還是昨天财政部、稅務總局的公告，都是從全國層面上的動作。

而且，這兩項調整，無論是房貸利率下限，還是房屋交易稅費，也都是地方政府沒有自主權的，必須從國家層面給出一個原則。

房地産調控涉及多方面的措施，比如行政、法律、金融、财稅等等。這兩項政策，集中在金融、财稅等調節手段，并沒有涉及到行政手段。從這兩項政策的發文部門來看，也都沒有作為房地産市場的主管部門住建部。

說到具體的影響，目的就是為了增加房地産市場的活躍度，促進交易，前面也說過，從執行的方式是退稅來看，和一賣一買兩筆交易都有關，就是為了更多的起到促進交易的目的。

至于成效，其實從購房者來說，個稅退稅能享受到的優惠還是挺多的，在北京有的二手房交易，個别交易個稅甚至能達到一百多萬。而且原本是滿五唯一才能免個稅，這次的優惠政策下，不滿五唯一的住房也可以享受到退稅，那麼就能促進哪些不滿五唯一的房子拿到市場上交易，所以還是對市場能起到促進作用的，但具體能有多大，還要等待實踐的檢驗。

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