在上周，中國地産圈有兩個大事，全國媒體都在報道。第一個就是全國第26座金茂府開盤了，帶裝修的均價約3萬元一平米，是全國最便宜的金茂府，也是成都高價地的風向标！162套住宅，目前搖号登記已經結束，會有多少人登記呢？大家都在靜靜的圍觀2019年這個豪宅風向标。

另一個就是名噪一時的上海董家渡地王被綠地集團接手了。2016中民投聯合體競得董家渡13、15号地塊，成交總價248.5億元。這塊占地120萬平米的地塊位于陸家嘴，拟打造為上海全新城市地标。但因經營不善，開工3年的董家渡地塊僅呈現了2棟半成品的寫字樓。地王的命運再次成為大家熱議的話題，知名自媒體“大偉看樓市”還就此寫了一篇文章，名為“從董家渡地王劫看‘地王’的15種死法”，圍觀者頗多。

▲董家渡地塊位置示意圖（圖片來源：地産視界觀）

成都的“地王”在全國是排不上号的。相比一線城市、沿海城市動辄數十億、上百億的地塊成交金額，2016-2018年，成都僅有7宗土地的成交總價在30億元以上，最高總價是中海天府新區“一帶一路”大廈項目地塊，成交價接近48億元；再往前倒推，地價則更便宜。

▲2016-2018年成都總價在30億元以上地塊

但是，成都這座以安逸閑适著稱的城市，很多人覺得樓面地價上萬就已經很高了，表示接受不了。據統計，2016年以來成都已經誕生了58宗“萬元地”（即成交樓面地價破萬的地塊，不計配建成本，下同），2016年6宗，2017年32宗，2018年20宗。

▲2016-2018年成都“萬元地”一覽

需要特别指出的，2017年成交的“萬元地”本來是33宗，成都興寶旺房地産公司競得的成華區新鴻南支路5号地塊，後來因為經營不善退地了，在2018年再次入市時，被同森集團競得。這也是成都首宗被退的“萬元地”。

套用“流浪地球”裡的洗腦台詞：土地千萬塊，理性挑一塊；拿地一時爽，營銷兩行淚。“萬元地”在成交之時，都賺足了媒體眼球，地價、房價成為街談巷議的話題。但是“萬元地”的命運卻并非一帆風順，在58宗萬元地中，除去2宗加油站用地和1宗零售用地外，還有55宗有住宅用途的土地，案名亮相的隻有26宗，占比不到一半。一般來說，案名公布意味着項目定位、産品類型也大緻明朗。比如武侯新城的中糧瑞府，官方介紹說“府”系是中糧地産旗下最頂級的産品，沒有之一，全國隻有兩座，一座在北京，另一座在成都。北京中糧瑞府價格4900萬元/套起，别墅最高1.5億元/套，深得帝都富豪的認可。東原紅牌樓地塊、金科武侯新城地塊、綠城雙流175畝地塊、中鐵建青羊區34.6畝地塊、中南置地天回鎮約192畝地塊，都是直接引入自己的高端産品系列，這些産品系列在全國都有現成的作品，可以直接類比。

▲2016-2018年成都公布案名的“萬元地”

案名亮相的意義可大可小，開盤銷售才是“萬元地”真正接受市場的檢驗。在已亮相的26個項目中，開盤就更少了，屈指可數！

▲2016-2018年成都開盤銷售的“萬元地”

（注：太行瑞宏金沙城和東原印長江已開盤的不是其樓面地價過萬的部分；保利兩河森林、中南融創玖華臺、萬科君逸目前開盤的都是商業産權的産品）

監測的幾個推住宅産品的“萬元地”來看，除了德商迎晖天玺實現了約92%的去化外，其餘項目公證搖号選房的去化結果均不理想，後續平銷的結果還有待觀察。

恒大首席經濟學家任澤平博士有個觀點：房地産長期看人口，中期看土地，短期看金融。2017年高價地頻出，很大原因是金融和土地兩個因素的雙重作品，在2015年、2016年房地産的大利好行情下，很多開發商的存貨并不多，必然要買地來持續發展，而土地供應在2017年又捉襟見肘。如下圖，2017年14249畝土地的供應量是近十年裡面最少的，1.12的供銷比也是近十年最小的！而成都又是一帶一路的戰略城市、正在建設國家中心城市、新一線城市、最具人才吸附力的城市，開發商們看好成都，因此誕生了不少“萬元地”。

（圖片來自于中成房業2018年成都房地産市場年報）

在樂居探春行動的采訪中，不少開發商說房地産是吃政策飯的，一切看政策：人口有人口政策，比如學曆落戶、技能人才落戶政策；土地有土地政策，比如加大供應、竟配建、限價銷售、租賃住房等；金融也有政策，比如利率、首付标準、二套房認定标準等等。2017年買入的高價地，恰逢新一輪的宏觀調控：限價和限購，尤其是2018年5月15日新政，限購更嚴了，有資格的購房者少了。因此，當聽說成都正在研究“一城一策”，開發商們就喜笑顔開，因此此前已經有多個城市借“一城一策”至名松綁了樓市。

關于“地王”“萬元地”等高價地的命運，說太多的分析也沒有意義，隻要不出現大的經濟危機，時間可以消化一切。在這裡舉兩個案例供大家參考。

案例1：2013年12月31日，綠地集團競得武侯區二環路南一段20号約120畝土地（航校地塊），成交樓面地價為6250元/平米，這個價格現在看來太便宜了，但是在2013年，卻相并不便宜。2013年成都主城區平均樓面地價為4126元/平米，6250元/平米的價格可以排進當年的前20位。在2015年7月，該地塊的項目綠地GIC成都中央廣場開盤，以及後續的多次開盤，都實現了較好的去化。目前該地塊的住宅産品均已售完。

點評：該地塊剛好碰上了15、16年那波大利好！房地産是周期波動的，到了谷底自然會反彈的。同年拿地的還有中國鐵建西派國際，目前已經售罄，亦是如此。

（圖片來源：銳理數據）

案例2：2013年7月10日，台灣遠雄集團競得紅牌樓30.3畝住宅用地，樓面地價高達10000元/平米，樓面地價排名第三位，且溢價率高達82%。随後開盤出來的遠雄風華園，去化并不好。2016年底，東原地産接手了遠雄風華園，将剩餘未開發地塊和後續競得的地塊一起打造出了東原印長江。東原印長江在2018年10月和11月，分别有兩次開盤，帶裝修的價格都是約19500-22900元/平米，在公證搖号選房階段都實現了60%以上的去化率，後續平銷剩餘部分，問題不大。

點評：高位接盤，用心做産品，也可以得到市場的認可。

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