9月21日，有消息指出，中國人民銀行廣州分行向轄内各中心支行及銀行機構發布關于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知。

所謂“帶押過戶”，是指存在抵押的房産，不用提前還清貸款就可以完成交易、過戶，并發放新的貸款。這也意味着，“帶押過戶”模式下省去了原房主的贖樓費用和籌措資金的時間成本，可大幅縮短交易時間，降低交易成本，提升交易效率和便利度。

在本期的《灣區樓市焦點》中，廣東廣播電視台主持人淼鈞，特約主持、掌樓牛市創始人村長，房地産财經專家鄧浩志就“帶押過戶”的新政展開詳細讨論，并向粉絲網友分析大灣區重點城市的樓市近況。

節目開頭，主持人淼鈞現場直接電話連線房地産财經專家鄧浩志，就“帶押過戶”的相關政策展開讨論。

鄧浩志表示：“目前的确有很多城市參與了這次帶押過戶的政策當中。前幾日廣州也發了相關通知，鼓勵銀行帶押過戶，但具體執行細則和怎樣執行暫時還未清楚。”

他提到在廣州之前，全國已經有20多個城市推行了帶押過戶的政策，包括昆明、濟南、深圳、南京、蘇州、無錫等大城市。為什麼廣州也來執行這一政策，其實是有四方面的好處。

第一，加快過戶時間。在過去，如果賣家處在供樓階段并想賣房，首先要進行解押，而解押需要申請，然後籌錢，籌錢後再進行還錢，通過一系列步驟才可以将房子拿出來賣并過戶，而買方也要進行評估、放款的步驟。帶押過戶實施以後，可以将多個步驟合為一步，節省很多時間。

其實在十幾年前，廣州已經實行過相關的政策，早期稱為轉案。最近這幾年部分銀行不接受這種形式，需要購房者将房契贖回，才可以進行相關的過戶流程。雖然這并不是一個新出的政策，但這個政策的重新出台有助于盤活二手市場，無形之中提高交易效率。

第二，降低過戶成本。過去，賣方在買房前需要自己籌錢贖回物業才能進行買賣，如果沒有充裕資金，有時還要找第三方機構和銀行借錢，在整個流程中産生的費用稱之為過橋資金，這些過橋資金的成本其實是不低的。因此，實施帶押過戶可以省下中間這個流程所産生的稅費，還可以省下過橋資金，一舉兩得。

第三，對盤活二手市場有積極幫助。最新數據顯示，廣州二手挂牌房源已經達到了12萬套，創下曆史新高。在過去廣州每月網簽的二手房數量為七千套，估計一年能賣八萬套，因此這12萬套一年時間是賣不出的。當然，這種情況不單是在廣州，包括全國各地都是一樣的，挂牌數量增加了，但交易并不是很活躍。所以降低時間和成本對于促進二手交易有一定的積極作用。

第四，這個政策雖然指向二手，但也有利于一手樓市。目前，國内大多數城市一手房的購買主力軍都是以改善型為主，即由小換大、由差換好，先賣一再買一是最常見的剛性改善型購房群體。但由于二手市場的行情較冷，使得他們很難賣掉手上的二手房，而賣不出去就意味着騰不出購房指标，或者沒有足夠資金買入新房。

因此，二手市場交易活躍也會利好新房市場，繼而幫減輕房企資金壓力，解決保交樓的問題。

不過，他也指出：”盡管帶押過戶利好多方，但其對樓市産生的影響并不會有想象中的那麼大。“

鄧浩志總結認為，這一政策主要影響是降低交易成本以及縮短交易時間，但是對交易意願的提升幫助不大。他還坦言不要以為這個政策會讓買家去二手房，實際上買不買要看買家自身需求，以及對市場的信心。

對于鄧浩志的觀點，村長補充道該通知隻是一個倡議，并非強制性的執行文件，目前廣州也還沒有銀行執行，相信距離全面執行還有一段比較長的時間。不過在9月初，深圳市坪山區已經完成深圳首例“公證提存 免贖樓帶押過戶”二手房交易服務，成為廣東省第一個吃螃蟹的城市。

村長認為，大家要學會辯證去看待新政。他留意到很多粉絲朋友對“帶押過戶”的理解是片面的，都認為是好事，理由包括賣家節省贖樓費用、縮短二手房的交易時間和提升房源流通速度等等。

但是，結合現在廣州二手房的市場來看，這個政策落地以後，業主賣房很可能會更難，二手房的挂牌量會更多。

目前僅僅在貝殼平台上挂牌的二手房，數量已經突破12.1萬套，不僅創下曆史新高，而且要比廣州新房的庫存量11.2萬還高。如果按照過去一年，廣州二手房的平均成交量計算，目前二手房的去化周期大概是20個月，去化周期比新房要長3個月。

“帶押過戶”一旦實施，必然會刺激到更多二手業主放盤，二手房挂牌量可能會突然激增，業主之間競争更加激烈。

而對買家來講，“帶押過戶”作用不大，因為省下來的錢是賣家的，又不是買家的，無非就是辦理過戶的時候手續沒那麼麻煩。并且現在不買房的人，都不是因為價錢或怕麻煩，而是對市場沒有什麼信心。

所以，村長強烈建議現在想賣房的業主——如果你已經還清貸款的，應該加快一點速度，盡量在“帶押過戶”落地前搞定。如果你還沒有還清貸款，但是可以憑自己的能力提前贖回房子，也沒有必要等“帶押過戶”落實再去賣房，畢竟現在新房數量很多并且産品做得很好，大家在有選擇的情況下都會選擇一手房源。

接下來，特約主持村長介紹了本周的亮點項目。

首先是上個星期預告過的知識城·越秀·居山澗。村長回憶表示，這個項目給他的第一個感受是舒服，環境有山有河，現場還能見到白鹭。從園林到銷售中心、闆房，設計帶給人一種東方禅意的意境。

第二個感受是奢侈，整個項目隻有300多套房源，全部做到獨梯獨戶，容積率隻有1.2，接近别墅社區的低密度。目前，銷售中心僅做了190㎡和160㎡兩個闆房，戶型設計上比較特别，有超大L型陽台，距離山體最近隻有7米，在陽台或者窗邊就能看樹枝搖曳；另外整個屋子四角都無立柱，還做了270度飄窗進一步提升景觀視野。

項目樓面價是3.3萬/㎡，目前吹風價在6萬 ，是知識城的最高水平了。

第二個項目，同樣是之前提到過的越秀·白雲·星彙城。項目今天開盤，價格方面有驚喜，總價最低150萬，78方三房首付50萬起，相當于單價1.9 萬。對比外圍區域，增城從化都要賣這個價格了，花都南沙早就賣到2～3萬了，所以1字頭買到白雲新房，可以算是廣州性價比之王。同時，越秀·白雲·星彙城本身有商業和白雲廣附系的九年一貫制學校，配置非常不錯。

很有意思的一點是，黃埔知識城和白雲鐘落潭兩個闆塊在地圖上是接壤的。但是一個均價3萬，産品改善為主，最高6萬，另一個闆塊隻要2萬出頭，主打剛需客，1字頭都有得成交。

對此，村長表示有時候地理位置、與市中心的通勤距離未必就能決定這個地方的房價，最重要的因素可能是人。區域内的居民什麼職業，購買力如何可能才是影響區域樓市發展的關鍵。

第三個是曆史悠久的項目，大概所有廣州人都知道的番禺祈福新村。作為一個30年成熟大盤，目前常住人口達到了30萬，本周六要加推全新組團——祈福半山臻品，吹風價為4.8萬，像學校、醫院、樓巴等相關配套都是現成的。

産品方面，本次新組團更講究舒适度，兩梯四戶南北對流，面積從最小的82㎡到145㎡不等，非常适合祈福老業主置換，還是現樓交付，整體交付标準較高。

最後一個項目是位于南沙的中鐵閱江來。項目是今年5月由中鐵拍下的地塊，位于明珠灣起步區與蕉門闆塊的交彙處，靈山島的北側，相當于在南沙區CBD同區府闆塊之間，還可以望到蕉門河河景。

這個項目有住宅、公寓、商業和學校等等，預計首推89-123方三至四房全部都是n 1戶型，使用率非常高，項目位于剛需和改善之間，舒适度高，南面是一座超大商業體，隔壁是由中鐵新建的馬路，可以避開大貨車和限速路段，業主自駕的舒适度提升不少，參考周邊價格在2.5萬至2.8萬左右。

随後，特約主持村長和主持人淼鈞就大灣區其他城市的樓市表現做出探讨。

村長表示廣州、深圳、東莞、惠州幾個主要城市，這幾個月的樓市表現都比較一般，廣州已經算是其中最好的一個了，這主要得益于廣州樓市的穩健，對比其他城市，房價過去一直都是漲得相對較慢，炒房客偏少，市場比較健康，所以在樓市下行期也算是站得穩，中心區闆塊和改善、豪宅類項目更是不降反升。

但是其他幾個城市，就比較艱難了。譬如深圳，目前市場持續低迷，二手成交量為近15年新低，現在每個月隻有1000-2000套的成交量。

圖片來源：深圳發布

主要問題是深圳樓市大起大落，吓走了不少購房者，使得市場信心比較脆弱。新房方面一樣不容樂觀，上半年新房共成交1.6萬套左右，同比跌幅接近四成，而廣州6月份單月的成交量就破萬了。價格方面數據就更差了，去年7月份開始出現明顯的下跌，目前的二手價格基本回歸到了2020年初的水平。去年大部分的新盤都可以日光，但今年開始明顯減少，網紅片區也不例外。

另外，過往深圳人買新房需要積分，但現在大部分的項目也達不到需要積分認籌的條件，整個上半年隻有一個盤需要積分認籌。

深圳情況都如此，那麼臨深的東莞和惠州情況又怎麼樣呢？

最近兩個月，東莞惠州都有不少新政出台，譬如東莞下調部分中心城區首付比例，惠州下調剛需首套房首付比例下調，但從成交數據來看都并沒有什麼起色。

村長表示東莞樓市上半年比較冷，7月份是一個轉折點，現在開始慢慢好轉。

過去五年，東莞半年的新房供應大概是1萬～2萬多套，成交2萬套左右，但今年隻有1萬套左右的成交，直接腰砍；二手房方面也不太理想，成交量都是打了五折，房價基本回到2020年上半年的水平。直到近期政策落地，而且不斷加碼利好，市場熱度先開始從底部回升。

圖片來源：影像莞

惠州就比較麻煩了，典型的存量房市場，庫存超高。上半年新房累計成交不夠3萬套，同比縮減接近六成，二手市場基本就是停滞狀态，業主變現比較痛苦，打骨折都很難賣出，甚至有中介打電話給村長表示一線海景房35萬即可交易，但是他興緻欠缺。

”都是臨深城市，那為何東莞樓市恢複得更快呢？“主持人淼鈞詢問。

村長表示東莞位于廣州和深圳之間，地理位置更有優勢，此外還有三個客觀原因。

第一，東莞本身經濟、人均收入、人口增長、城市建設，各方面都是好過惠州的。打鐵還需自身硬，一個地方樓市的基本面，始終都要看經濟、人口能不能夠支持樓市的發展。

第二，東莞樓市的結構要比惠州的健康。雖然東莞有深圳客，但是也有本土購買力，外地客占比遠遠沒有惠州高。惠州樓市已經連續三年，深圳客占比高于50%。一個靠外地客來支撐起的樓市，一定不會很長久穩健的。而且外地客在惠州買房，一般就是選擇大亞灣看海，少部分買仲恺、惠陽和博羅，與本地人購買方向截然不同，也導緻了這些地方好多樓盤都是空城，無人居住。

以前在大亞灣的海景房還可以做遊客生意，酒店式的公寓出租，這兩年因為疫情防控和整個經濟環境變差，出租率、租金回報率都在下降。而惠州本地人又不認可那邊的居住價值，有核電站，晚上烏燈黑火，所以價格再低都不會買。

圖片來源：大亞灣發布

第三，同樣是臨深城市，東莞和深圳之間的關系不僅僅是地理位置上的那麼簡單。從80，90年代以來，兩地一直都在産業上有互聯互通，即資金和人才的聯系，為東莞帶來足夠的購房需求。此外東莞市32個鎮街，産業各不相同，發展較為平衡，環城路還是免費的，外地居民自駕出入很是方便。

反觀惠州，惠州與深圳之間的聯系相對比較單薄，主要就是位置近，惠州有海景資源，能夠吸引深圳人去度假旅遊。但是這種關系，很難吸引深圳人買在惠州并且長住惠州，加上惠深之間的交通硬件也比較一般，便利程度遠遠不及東莞，所以惠深雙城生活很難推廣開來。

以上便是本期《灣區樓市焦點》精華内容，感謝大家對節目的關注以及支持，想要了解更多關于未來廣州樓市發展以及樓盤推薦，可關注掌樓牛市咨詢。

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