買一套好房子

從關注「青島樓市研究員」開始

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今天，一位讀者在社群裡問了這樣一個問題：

王老師，濟南将首付最低比例從30%降到了20%，你覺得青島什麼時間跟進？

說句實在話，雖然限購松綁疊加金九行情樓市有所提振，但是我們從諸多樓盤打折促銷的頻率來看，總體市場還是不佳。

降低首付或者繼續降息，市場就能整體調頭嗎？

在老王看來，青島樓市有三個錯配的死結，這些死結不解開，市場很難整體回轉。

消費降級浪潮下的産品錯配

昨天，看到深圳一個朋友發的一個98平方米的四房戶型圖：

毫無疑問，這是給深圳的二孩中産們準備的房子，各個房間尺度當然會很局促，但是它至少說明，深圳的開發商還是站在購房者的角度去思考産品的。

因為保溫層帶來的公攤和光照要求，青島做不出這樣的産品，但是主城範圍之内，98平方米的套三房又有多少呢？

我相信，包括端着鐵飯碗、拿着手術刀的人，都感受到了最近幾年經濟形勢不好。喜歡未雨綢缪的國人，在樓市總體向下的背景下，不論是首置、投資、還是剛需改善，都在縮減自己的預算。

然而，那麼最核心的錯配問題來了：開發商的戶型在不斷擴大，而購房者的預算在不斷縮減，二者漸行漸遠。

因為已經開通了好房嚴選的平台，所以過去兩個月和很多的年輕讀者深聊。發現現在有買房念想的年輕人，基本上都是一個情況：

預算200萬以内，項目要在室内四區。

但是我們看市場上的産品，從CBD到浮山後，再到東李，最小的戶型基本都是110平起步，143㎡成為主力，150㎡以上是各家争搶的焦點。

小戶型的房子也不是沒有，但基本上都是人才住房。許多年輕人都看着海軒府的人才住房流口水，但不是所有人都有資格買的。

剩下的，就是老四方的一些回遷小區裡的商品房，除了新點和旁邊的老房子沒太大區别。

且不說市區，老王上周去西海岸看了個項目——曦東儒居。項目的位置吧，在老王看來确實還不錯；産品不算太驚豔，但是亮點也不少。然而就算是西海岸的本土開發商，盯着的也是中産改善的口袋：

160㎡的寬廳元寶戶型老王是真喜歡，按照預估1.85萬元/平方米的均價，這一套差四萬就三百萬了。

在每一個托管班、興趣班、一對一輔導課之間疲于奔命的中年人背後，往往還有一套降價也不好賣的二手房。這個總價，在這個年月，就是放在東部城區，也得掂量掂量。

所以，青島的好房子很多，但是能買得起好房子的人，并不算那麼多。

青島樓市要有起色，要麼改變産品，在主城配一些低總價的緊湊型産品，以滿足入門級剛需的需求；要麼改變規則，每一個項目拿出一定一比例來做特價房，年輕人和多孩家庭搖号。

這兩個改變，都要有損開發商的“大賬”，所以在土地出讓時，相關部門需要有所作為。

配套錯配下的近郊之苦

當然，相比曦東儒居等賣相頗佳的改善盤，青島樓市更需要救的是近郊的剛需盤。

咱們先從東李說起。前幾天的降價風波鬧得沸沸揚揚，老王也是一聲歎息。

環境差嗎?

産品力差嗎?

價格還不夠優惠嗎？

為什麼還要降價，是因為東李作為青島新興的睡城闆塊，改善族卻在不斷外流。東李流傳着這樣一句話：

每三個在東李賣掉二手房的人，就有一個人去了浮山後。

前一段時間，老王的一個朋友賣了東李的房子，捏着鼻子買了浮山後的一個毛坯房，他也知道産品有很多硬傷，但是孩子馬上上幼兒園了，他也是沒有辦法的辦法。

本來有些明星樓盤規劃好了要引入名校，但是相關企業和部門就是不給力，這一點青島和濟南、重慶等城市有明顯的差距。

城陽和高新區，則是呈現另外一種态勢。城陽有地鐵的優勢，但是好學校極少；高新區有學區的優勢，但是地鐵繞着走。這種核心資源“散裝”的規劃，最終的結果就是一起沉淪。

所以，比政策救市更重要的，是學區、交通資源的前置性完善。教育集團喊了很多年了，必須要抓緊落地了；地鐵耗資億萬，那麼在主城和近郊闆塊之間，完善一下BRT行嗎？

提振樓市，讓城市更有競争力，絕不是幾個部門的事兒，需要多個部門、幾個主力區一起協同努力，要換換腦子，改變思路。

規則錯配下的品質之苦

在中國房地産版圖上，青島是很多開發商眼中的好城市。房子賣得快，利潤也高，所以很多開發商都想削尖腦袋進青島。

這個過程中，我們看到了很不願意看到的一個結果：劣币驅逐良币。

我們看一些好地，要麼是被本地一些區域開發商拿到，要麼是外地一些刀尖舔血垃圾開發商拿到。他們最後幹成了什麼樣子，大家都看到了。而且，還有一個很奇怪的現象，很多開發商在外地産品力很好，到了青島也跟着減标降配。

出現這些問題的原因，我們就不展開了。但是，在目前這個形勢之下，這些問題不能再延續下去了。

青島現在拍地，也有競品質，但是這個品質是老百姓關心的那個品質嗎？

所以，如何讓魯信、海信、瑞源、綠城等真正好口碑的企業願意拿地，多拿地，以及濱江、永威、仁恒這樣的企業願意來青島。在豪宅産品之外，能為普通老百姓也建造一些改善産品，才是相關部門要研究的課題。

如果我們有限的土地，再交給鈍感十足的開發商操盤，那麼樓市再下去兩年，真就沒法看了。

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