來源：東方IC

9月30日晚，财政部和國稅總局聯合發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售後1年内在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。 本公告所稱現住房轉讓金額為該房屋轉讓的市場成交價格。

新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉建設部門網簽備案的購房合同中注明的成交價格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價格。

此次政策與1999年的政策變動有異曲同工之妙，但不完全相同。據悉，1999年針對出售住房個人所得稅優惠政策的變動中，除重申“滿五唯一”免征個人所得稅外，還規定了，對出售自有住房并在現住房出售後一年内按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分預計免稅。直至2010年，該條稅收優惠政策才被廢止。

退還個稅實操有難度

國泰君安房地産行業首席分析師謝皓宇表示，從政策的方向上來看，近期政策的出台更多的是利好一、二線城市，尤其是北京和上海，而非當前銷售确實壓力比較大的低能級城市。“我們認為當前穩地産還是回歸到原有的通過一線帶動二線、二線帶動三線，然後二手房帶動新房、新房再繼續外溢的一個過程，逐步推動房地産行業出現觸底回升的信号。”

36氪從北京二手房交易中介處了解到，二手房買賣中主要稅款有三種，其中契稅是無法避免的，其餘則是個人所得稅和土地增值稅。土地增值稅的免稅條件包括普宅；非普住宅居住滿五年或五年以上；居住滿三年未滿五年減半征收。土地增值稅應納稅額為成交價的1%。

而個人所得稅一直是購房稅費中占比較大的一部分，應納稅額為合同價減去購買成本和合理費用的20%。免稅政策出台前，該筆稅費此前的免稅條件是自有唯一一套住房且居住五年以上，也就是購房交易中常提及的“滿五唯一”。此外，對出售自有住房與購買價無差額的，可根據原購買房産發票免除征收。

雖然個人所得稅在名義上是由賣家承擔，在實際操作中，二手房交易中個人所得稅是由買家承擔。謝皓宇表示，這或許會成為一個930退稅政策在實操層面的難點。“稅是由買家去交的，所以賣方隻能夠去跟買家約定讓買家先代付，等賣家買了新房以後再把這200萬還給買家。這就出現一個問題，萬一後來賣家一年之内沒有換房，那這樣就不符合退稅的條件。”

即便如此，其仍表示，整體來看，通過一環扣一環，确實在整個交易環節裡能夠節省不少的稅，這個對于活躍當前市場而言還是有非常大的意義，特别是現在，包括北京上海在内供給和需求之間的都還是一個緊平衡的狀态，對于樓市可能還是會有一定的刺激作用。

北京或受益最大

36氪了解到，雖然個人所得稅實際上不由賣家償付，但在北京二手房交易市場上，“滿五唯一”是相當具有吸引力的條件之一，因此不少“滿五不唯一”的賣家會通過各種各樣的手段達成“滿五唯一”，比如将房産贈與給孩子，甚至夫妻假離婚。而本次免稅政策出台後，對于不滿足“滿五唯一”又想換房的家庭來說無需再繞遠路便可以實現免繳個人所得稅。

謝皓宇表示，其預計本兩次受到個稅政策影響最大的城市或為北京。個稅政策針對換房，并要求新購置房屋價格比出售價更高才可全額退還，否則按兩次交易總價的比例進行退還，也就意味着鼓勵居民去換好房和換新房。

中指研究院數據顯示，2022年前三季度百城二手住宅價格累計下跌0.18%，其中三季度下跌0.35%，跌幅較二季度擴大0.34個百分點。受經濟下行壓力加大、多地疫情反複等因素影響，市場預期逐步走弱，5月以來百城二手住宅價格月度環比持續下跌，且跌幅逐步擴大，9月百城二手住宅均價為15970元/平方米，環比下跌0.13%。

從漲跌城市個數看，2022年以來，百城二手住宅價格月度環比下跌城市數量整體呈上升态勢。2-8月，百城二手住宅價格環比下跌城市數量由45個逐漸增至74個，9月下跌城市數量為71個，較2021年同期增加28個。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，該政策明年年底到期，彰顯了現在房地産市場循環不暢，影響到了剛需置業和換房需求，其中很大一部分是換房後買新房的交易，因為新房價格低、戶型好。同時也影響到了新市民購置。因為二手房總價可控，戶型較小，适合新市民上學。因此，存量房交易成本高、鍊條環節多，冗長的狀況必須要改變，特别是在房價前景預期不好的情況下。

作者｜詹方歌

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